Betriebskostenabrechnung: Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung

Schädlinge und Ungeziefer im Mietobjekt rufen regelmäßig Ekelgefühle bei den Bewohnern hervor. Während vereinzelt auftretende Insekten und auch eine einzelne Maus vom Mieter hinzunehmen sind, braucht er vermehrt in Erscheinung tretende Schädlinge und Ungeziefer nicht zu akzeptieren. Spätestens dann, wenn der Befall über bloße „Unannehmlichkeiten“ hinausgeht und zur Belästigung wird, muss der Vermieter tätig werden. Dementsprechend sieht § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung (BetrKV) vor, dass der Vermieter die Kosten der Ungezieferbekämpfung auf die Mieter umlegen kann. Das gilt aber nur unter drei Voraussetzungen.

Wir zeigen in diesem Artikel, unter welchen Voraussetzungen die Kosten der Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung umlagefähig sind.

1. Voraussetzung: Mietvertragliche Vereinbarung erforderlich

Möchte der Vermieter die Kosten der Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung auf seine Mieter verteilen, muss dies – wie auch die Umlage der anderen Betriebskosten – mietvertraglich vereinbart sein. Das setzt voraus, dass im Mietvertrag die Umlage dieser Kostenart entweder genau bezeichnet ist (etwa: „Ungezieferbekämpfung) oder dort pauschal auf die BetrKV verwiesen wird.

Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, ist das Einstellen der Kosten für die Ungezieferbekämpfung in die Betriebskostenabrechnung unzulässig.

Unwirksam sind mietvertragliche Vereinbarungen, mit denen die Ungezieferbekämpfung in der Wohnung dem Mieter auferlegt wird (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 04.07.2000, Az.: 307 S 17/00). Das gilt ebenso für Klauseln, wonach der Mieter beweisen muss, dass er den Schädlings- und Ungezieferbefall nicht verursacht hat, oder er für Schäden haftet, die bei der Beseitigung des vom Vermieter eingeschleppten Ungeziefers entstehen.

2. Voraussetzung: Die Kosten müssen laufend anfallen

Umlagefähig in der Betriebskostenabrechnung sind nur die laufenden Kosten für die Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung (Amtsgericht (AG) Oberhausen, Urteil vom 13.09.1996, Az.: 32 C 358/96; AG Köln, Urteil vom 13.07.1992, Az.: 213 C 164/92). Einmalige Kosten anlässlich einer besonderen Ungezieferbeseitigung muss daher der Vermieter zahlen (AG Köln, Urteil vom 13.07.1992, Az.: 213 164/92). Das gilt ebenso für die einmalige Entfernung eines Bienenstocks oder Wespennests (AG Freiburg, Urteil vom 09.06.1993, Az.: 5 C 1738/93), auch wenn es sich hier um kein Ungeziefer handelt. Im Ergebnis sind daher grundsätzlich nur präventive, laufend wiederkehrende Maßnahmen umlegbar.

Mit „laufend“ kommt zwar das wiederkehrende Anfallen der Kosten für Maßnahmen gegen den Befall zum Ausdruck. Das heißt aber nicht, dass diese Aufwendungen jedes Jahr getätigt werden müssen. Es genügt, dass die (vorbeugenden) Maßnahmen gegen Schädlinge und Ungeziefer im Abstand von mehreren Jahren ergriffen werden (AG Köln, Urteil vom 16.12.1992, Az.: 203 C 483/92). Wichtig für die Umlagefähigkeit ist im Streitfall der Nachweis, dass regelmäßige, in gleichen Abständen wiederkehrende Maßnahmen durchgeführt werden.

Um die Kosten für die Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung in die Betriebskostenabrechnung einstellen zu können, ist der Vermieter quasi genötigt, regelmäßig präventive Maßnahmen gegen möglichen Besuch der ungebetenen Gäste durchzuführen. Nach Ansicht des AG Offenbach soll der Vermieter aber nicht dazu gezwungen werden können, so dass bei kleineren Mietobjekten bereits eine einmalige vorbeugende Maßnahme umlegbar sei (AG Offenbach, Urteil vom 20.09.2001, Az.: 34 C 132/01). Diese Entscheidung steht allerdings im Gegensatz zu § 1 Abs. 1 Satz BetrKV, wonach nur „laufende“ Kosten zu den Betriebskosten gehören.

3. Voraussetzung: Die Kosten dürfen nur für Gemeinschaftsflächen anfallen

In der Betriebskostenabrechnung dürfen nur solche Kosten der Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung berücksichtigt werden, die für Gemeinschaftsflächen anfallen. Solche Flächen sind etwa der Zugangsbereich zur Immobilie, Hausflure bzw. Kellergänge, Treppenhaus, Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller usw. Eine Umlage der Kosten für gezielte Maßnahmen gegen Schädlinge und Ungeziefer in einzelnen Mietwohnungen ist daher unzulässig, da es sich nicht um Gemeinschaftsflächen handelt (LG München I, Urteil vom 05.12.2000. Az.: 20 S 19147/00). Ebenso wenig dürfen die Kosten für eine Ameisenbekämpfung im Außenbereich auf die Mieter verteilt werden.

Umlage nicht möglich: Wer zahlen hier muss

In folgenden Fällen ist eine Umlage der Kosten für die Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung nicht möglich, weil die Voraussetzungen fehlen oder eine bestimmte Person für den Befall bzw. die Durchführung von präventiven Maßnahmen verantwortlich ist. Es stellt sich dann die Frage, wer für die Kosten aufkommt:

Schädlings- und Ungezieferbefall in einer Mietwohnung

Da der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache schuldet, muss er aufgetretenen Schädlings- und Ungezieferbefall in einer Mietwohnung grundsätzlich auf seine Kosten bekämpfen bzw. beseitigen. Geschieht dies nicht, kann der Mieter im Einzelfall die Miete unter anderem mindern. Anders ist dies jedoch, wenn der Vermieter – was in der Praxis manchmal schwierig ist – beweisen kann, dass der Mieter den Befall verursacht hat. In diesem Fall haftet der Mieter für die Kosten einer ordnungsgemäßen Bekämpfung bzw. Beseitigung der unerwünschten Mitbewohner.

Regelmäßig muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Schädlings- und Ungezieferbefall zu vertreten hat (AG Wedding, Urteil vom 09.05.1995, Az.: 11 C 134/95). Diese Beweislast ändert sich aber beim Befall der Mietwohnung mit einem Vorratsschädling (Schädling, der sich überwiegend in Lebensmitteln bzw. Lebensmittelvorräten aufhält) umkehren: Denn beim Erstbezug in einen Neubau können solche Schädlingen nicht vorhanden sein, so dass der Beweis des ersten Anscheins für eine Verursachung durch den Mieter spricht (LG Hamburg, Urteil vom 04.07.2000, Az.: 307 S 17/00).

Gewerbeeinheit im Mietobjekt

Befinden sich im Mietobjekt Gewerbeeinheiten, in denen separate Maßnahmen gegen Ungeziefer erforderlich sind (etwa prophylaktisch für Gaststätten), müssen der betreffende Mieter bzw. Pächter dafür zahlen.

Holzbock

Die Holzbockbekämpfung zählt nicht zu den Betriebskosten, sondern zu den nicht umlegbaren Kosten der Instandhaltung.

Verwahrlosung des Grundstücks

Hat der Vermieter das Grundstück oder Teile davon verwahrlosen lassen und ist dadurch ein Schädlings- und Ungezieferbefall aufgetreten, fallen ihm auch für die Kosten der Schädlingsbekämpfung und Ungezieferbeseitigung zur Last.