Damit Mieter vor dieser Infektionskrankheit geschützt sind, besteht für bestimmte Vermieter die Verpflichtung, das Wassersystem mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen. Ob und wie die dadurch entstehenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist umstritten.
Wann die Legionellenprüfung Pflicht ist – und wann nicht
Verpflichtet zur Legionellenprüfung sind gewerbliche Vermieter von Wohngebäuden mit einer Großanlage im Sinne der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Solche Großanlagen sind
- Speicher-Trinkwassererwärmer oder
- zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder
- zentrale Durchfluss- Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle
Keine Legionellenprüfung braucht in Ein- oder Zweifamilienhäuser durchgeführt zu werden, auch wenn diese vermietet sind. Das gilt mangels gewerblicher Vermietung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften in Mehrfamilienhäusern, in denen nur Wohnungseigentümer wohnen. Ist jedoch nur eine Wohnung in einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet, muss die Legionellenprüfung durchgeführt werden.
Werden bei einer Legionellenprüfung bestimmte Grenzwerte überschritten, muss der Vermieter Gegenmaßnahmen einleiten, die Mieter informieren und den Sachverhalt dokumentieren. Daneben gelten bestimmte Anzeigepflichten gegenüber dem örtlichen Gesundheitsamt.
Welche Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig sind
Nicht umlagefähig sind dagegen einmalige Kosten wie die Einrichtung der Entnahmestellen für die Legionellenprüfung. Pro Steigstrang sind mindestens drei Entnahmestellen vorgeschrieben, und zwar:
- In der Warmwasserleitung kurz hinter dem Warmwasserspeicher
- In der Rücklaufleitung (Zirkulationsleistung) kurz vor dem Warmwasserspeicher
- An der Zapfstelle der vom Warmwasserspeicher am weitesten entfernten Wohnung
Die dafür angefallenen Kosten rechtfertigen aber eine Mieterhöhung, die 11% der angefallen Kosten pro Jahr betragen kann. Denn es handelt sich um Baumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, § 559 Abs. 1 in Verbindung mit § 555b Nr. 6 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Streitig: Wie die Umlage der Legionellenprüfung zu erfolgen hat
Mangels einer höchstrichterlichen Entscheidung wird in der Rechtsliteratur kontrovers diskutiert, wie die Kosten der Legionellenprüfung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden können. Richtig dürfte Folgendes sein: Die Kosten für die Legionellenprüfung
- fallen nicht unter die Kosten der Kaltwasserversorgung nach § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), da diePrüfung die Warmwasserversorgungsanlage betrifft
- gehören auch nicht zu den Kosten der Warmwasserversorgungsanlage nach § 2 Nr. 5 BetrKV, da die Legionellenprüfung in den abschließend aufgezählten Kosten in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nicht genannt ist
- sind als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK umlagefähig
Hallo,
– zu „einvernehmliche Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag“: (Mietverträge liegen zwischen 30 und 6 Jahre; Mieter und Mietverträge wurden 2011 durch einen neuen Vermieter übernommen mit der schriftlichen Zusicherung des Neuvermieters, dass die alten Verträge unverändert bestehen bleiben. Dazu gehörten folgende Pos. bisher nicht:
– Vermieter führte 2012 erstmals eine „Dachrinnenreinigung“ durch, ohne diese anzukündigen und legte die Kosten auf die Vermieter um. Auf einen fristgemäß eingelegten Widerspruch reagiert der Vermieter seit 10 Monaten nicht. In der Abrechnung 2013 tritt diese Pos. erneut auf (ebenfalls ohne Ankündigung, geschweige einvernehmliche Zusatzvereinbarung).
– In 2013 wurde erstmals eine Legionellenprüfung durchgeführt (mit vorherigem Aushang angekündigt, aber keine Zusatzvereinbarung geschlossen) und jetzt auf die Mieter nach qm-Berechnung umgelegt. Dabei treten in einem Wohngebiet Kosten zwischen 50 bis 80 € auf für die gleichen durchgeführten Arbeiten. Was kostet im Schnitt überhaupt eine Legionellenprüfung? Ich habe was von 200 € für 8 Mietparteien im Jahr gelesen. Also Abrechnung nicht nach qm.
Hallo Jette,
danke für Ihren Beitrag und das Teilen Ihrer Erfahrungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
wie verhält es sich bei einer WEG mit 4 Häusern? Wobei nur 2 Häuser die Legionellenprüfung durchführen lassen müssen. Sollten die Kosten auf alle Häuser umgelegt werden oder tatsächlich nur auf die Häuser die es betrifft?
Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe.
Hallo Derya,
hier geht es um Betriebskosten und deren Abrechnung. Leider kann ich Ihnen beim Thema Hausgeld in einer WEG nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
danke für die kurze und prägnante Aufklärung.Eine Frage hätte ich allerdings noch. Wie dürfen die Kosten für die Probeuntersuchung Legionellen an den Mieter berechnet werden? Nach qm pro Wohnung oder Umlage der tatsächlichen Kosten geteilt durch betroffene Mieter? Bei der Umlage pro qm erhält die Hausverwaltung mehr Geld als tatsächlich entstanden sind. Habe mir die Rechnungen zusenden lassen. Würde mich über eine kurze Antwort sehr freuen.
Werde Sie weiter empfehlen.
Mit freundlichen Grüßen
U.Diko
Hallo Ursula,
beide Umlageschlüssel sind denkbar. Ich halte in diesem Fall die Umlage nach Einheiten für die fairste Lösung, so wird es z.B. auch beim Kabelfernsehn gehalten, Abrechnung per Wohnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
Nun ist gerade wieder die Zeit für die Nebenkostenabrechnung gekommen und da stellen sich mir ein paar Fragen, bei denen Sie mir hoffentlich helfen können.
In meinem Mietvertrag steht an Punkt 17 der Betriebskostenaufstellung ‚ sonstige Betriebskosten‘, mit dem Vermerk „Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von Nummer 1 bis 16 nicht erfasst sind“
Reicht dieser Satz, im Mietvertrag, aus um die Legionellenprüfung, die Wartung der Rauchmelder sowie die Dachrinnenreinigung als ’sonstige Bettiebskosten‘ abzurechnen?
Desweiteren werden mir zum ersten Mal die Kosten für Breitbandkabel/Kabelgebühren als Betriebskosten abgrechnet. Ist dieses ebenfalls zulässig?
Ich danke Ihnen schon einmal im Voraus.
Mit freundlichem Gruß,
Tom H.
Hallo Tom,
hier ein Link zu einem passenden Artikel: Betriebskostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
erstens ist der Hinweis auf den Link, im Zusammenhang der gestellten Frage von Tom interessant, welche bisher unbeantwortet blieb. Es ist doch so, dass laut Nebenkostenverordnung, sonstige Betriebskosten genau bezeichnet sein müssen, um umlagefähig zu sein. Sind diese nicht bezeichnet, sind sie auch nicht umlagefähig und darauf bezog sich die Frage. Eine ganz andere Frage stellt sich mir im Zusammenhang der Mietpreisberechnung, welche ebenfalls wesentlicher Bestandteil einer Nebenkostenabrechnung ist. Da werden bei einem öffentlich geförderten Wohnraum, mit der Nebenkostenabrechnung auch gleich Mieterhöhungen von 1,49 % geltend gemacht, nur weil sich die Aufwendungen für die Wirtschaftseinheit durch Verminderung der öffentlichen Förderung verändert haben soll. Unbeachtet wird dabei die Tatsache, dass sich der Mietwert gleichzeitig p.A. durch Verschlechterung (Alter) um 1% mindert, die zudem abgeschrieben wird, aber die Miete dennoch angehoben werden soll, ohne das sich an der Verschlechterung etwas zum positiven für Mieter ändert, Instandhaltung-Maßnahmen ausgenommen.
Hallo Brillant,
einfach nur als Info dazu: Die Miete kann der Vermieter im freien Wohnungsbau auch nach §558 BGB erhöhen, auch hier gibt es für den Mieter keinen Vorteil.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Bei mir wurde nun auch als einzige von 3 Mietparteien eine Legionellenmessung durchgeführt und es wurden an einer Stelle 300 KBE festgestellt. Nun folgt kommende Woche die Reinigung und Desinfektion und in diesem Zug müssen ja alle Zapfstellen 3min mit heißem Wasser laufen. Das ist ja dann sozusagen „mein“ Wasser… Muss ich das bezahlen oder wird das getrennt abgerechnet?
Hallo Katja,
drei Minuten heißes Wasser an z.B. 3 Zapfstellen entspricht doch nicht mehr als eine heiße Dusche und damit vielleicht 1 oder 2 Euro. Wollen Sie sich darüber tatsächlich streiten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo, wie verhält es sich mit der Umlage der thermischen Desinfektion?
Diese Arbeiten sind nicht umlegbar, richtig ? Vielen Dank und Grüße
Hallo,
wir sind eine WEG mit drei Parteien, davon zwei selbstbewohnte und eine vermietete Partei.
müssen die Eigentümer der selbstbewohnten Wohnungen die Kosten der Legionellenprüfung mittragen?
Hallo Holger,
die Kosten werden ganz normal über das Hausgeld auf die Eigentümer umgelegt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo, ich habe in einem 6-Parteienhaus (2x Büro im Erdgeschoss + 4x Wohnungen) mein Büro gemietet. Es hat im Haus eine Prüfung des Trinkwassers auf Legionellen stattgefunden die mir in der Umlagenabrechnung berechnet wird. Mein Büro sowie das meiner Nachbarin verfügt nur über ein WC mit Waschbecken und eine Kitchenette (keine Dusche oder Badewanne). Sind daher die Kosten der Legionellenprüfung auch auf unsere beiden Gewerbeeinheiten umlegbar?
Vielen Dank schon mal vorab!!!
Hallo , in unserer Wohnanlage mit mehr als 100 Wohneinheiten sind ständig Wiederholungsprüfungen erforderlich, weil verschiedenen Mieter, z.T. immer wieder andere, trotz Anschlag und Anschreiben es versäumen, heißes Wasser laufen zu lassen. das verursacht hohe Kosten. Kann man das auf die schuldhaften Verursacher umlegen ? Besten Dank im voraus.
Die Legionellen-Prüfung dient der Sicherheit bei der Nutzung von Warmwasser.
Laut HeizkostenV § 7 sind die Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit
in der Heizkostenabrechnung abzurechnen.
Laut § 8 der HeizkostenV gilt dies auch für die Kosten der Wassererwärmung.
Dadurch gibt es auch keine Probleme mit Mietverträgen.
Die Kosten der regelmäßigen Prüfung des Trinkwassers (auch wenn nur Warmwasser geprüft wird) sind Kosten der Warmwasserbereitung und daher mit den Betriebskosten abzurechnen. Nach m. A. sind die Trinkwasserprüfungen der gegenwärtigen Form in die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einzuordnen. Grundsätzlich ist der Gesetzgeber gefordert klare Formulierungen in den Verordnungen zu treffen und regelmäßige Ergänzungen vorzunehmen.
Unter sonstige Betriebskosten sin Legionellenprüfungen, die auf den Betrieb einer Trinkwasserversorgungsanlage abstellen grundsätzlich nicht abzurechnen.
Sehr geehrter Herr Hindt, kann es sein daß jeder Mieter unseres 12 Parteien Hauses, jede Fam fast 50 € für diese Legionellenbeprobung bezahlen müßte. Dazu kommt noch ,daß Sie jedes 2. Jahr kommen und es wird zur Belästigung. Zumal ganz geringe Abweichungen festgestellt wurden, laut einem Telefonat mit dieser Firma.
Alle Dir Jahre sollten Beprobungen durchgeführt werden .wir wohnen außerdem in neu erbauten sogenannten Stadtvillen.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Ursula Schultz
Güstrow
Hallo, wir selber haben eine Gasetagenheizung in unserer Wohnung, jedoch sind einige Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus an deine Zentralheizung angeschlossen. Nun habe ich in meiner Betriebskosenabrechnung einen Teil für die Legionellenprüfung zu bezahlen. Ist das korrekt? Ich habe doch eine Gasetagenheizung.
Vielen Dank.
Hallo Willer,
beziehen Sie Ihren Warmwasser über die Etagenheizung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
die Legionellenprüfung wurde uns erstmals in der NKA 2019 in Rechnung gestellt unter Betriebskosten „sonstige Kosten“ – Im MV ist die Legionellenprüfung nicht unter „sonstiges“ geführt. Ich habe ganzheitlich widersprochen. Kann der Vermieter das nun mittels Korrektur der NKA auf anderer BKA Position heilen und durchsetzen?
Weiterhin bezieht sich die Prüfung ja auf drei Jahre. Ist es dann nicht generell korrekt die KOsten linear auf die Jahre 2019-2021 zu verteilen?
Eine Frage wir haben die größte Wohnung müssen wir das meiste für die Legionen Prüfung bezahlen.
Hallo Corinna,
die Umlage nach Anzahl der Einheiten wäre am fairsten, aber auch die Umlage nach Wohnfläche wäre denkbar (und damit käme es bei großen Wohnungen zu einer stärkeren Belastung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Hr. Hundt,
wir sind eine WEG mit 12 WE die größtenteils vermietet sind.
Legionellen Prüfung alle 3Jahre ist kein Problem.
Jetzt stand eine WE 9 Monate leer und die Werte waren wie zu erwarten erhöht.
Können golgende Kosten auf die Mieter umgelegt werden od. hat das alleine der Eigentümer dieser WE zu tragen? Er hat schließlich keine Vorkehrungen getroffen, damit so etwas nicht passiert:
– Reinigungs- u. Desinfektionskosten
– 1.Nachprüfung
– 2.Nachprüfung 3Monate später
– drei Jahre lang: jährliche Prüfung an Stelle der Prüfung alle 3Jahre!
In der Hoffnung dass Sie uns mit Informationen helfen können.
Sonnige Grüße
von der WEG
Hallo S. König,
ich verstehe Ihren Gedanken und ggf. auch Ihren Unmut. Ich sehe leider keine Option zur Verlagerung der Kosten auf den Mieter und/oder Eigentümer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, die Kosten einer Legionellenprüfung können wohl wahlweise nach der Wohnfläche oder den Wohneinheiten aufgeteilt werden. Wie ist zu verfahren, wenn im Abrechnungszeitraum (= Kj.) ein Mieterwechsel stattgefunden hat? Erfolgt die Aufteilung nach Monaten, oder ist der auf die Wohnung entfallende Anteil von dem Mieter voll zu tragen, der im Zeitpunkt der Prüfung die Wohnung nutzte? Danke für Ihre Antwort und viele Grüße
Hallo Kurt,
die Kosten werden mit dem vereinbarten Verteilerschlüssel abgerechnet (siehe Mietvertrag). Bei einem Mieterwechsel tragen beide Partien die anteiligen Kosten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo H. Hundt,
die Legionellenprüfung findet auch immer in meiner Wohnung statt – letzte Wohnung in der Wasserversorgung (wir sind 54 Wohneinheiten).
Für die Legionellenprüfung kommen alle 54 Wohnungen auf, aber es bleiben bei mir auch Kosten hängen, z. B. wie Urlaub nehmen, weil die Prüfung tagsüber stattfindet und ich Vollzeit arbeite. Und auch für das Heißwasser, das erstmal für 2 Minuten bei mir über die Spüle in den Abfluss läuft. Kann ich diesen Wasserverbrauch und den Urlaubtag der Eigentümergemeinschaft in Rechnung stellen. Oder eine Pauschale verlangen. Da ist ja in der letzten Wohnung der Bewohner immer der Dumme.
Hallo Michaela,
schwierig. Lassen Sie eine angemessene Pauschale in der kommenden Eigentümerversammlung beschließen. Das ist einfach und nachvollziehbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt