Die Legionärskrankheit (Legionellose) ist eine mit einer Lungenentzündung einhergehende Tröpfcheninfektion, die im ungünstigsten Fall tödlich verlaufen kann. Verursacht wird sie durch Stäbchenbakterien (Legionellen). Diese können sich im Süßwasser bei Wassertemperaturen von 25 bis 50 Grad Celsius bilden und werden etwa durch den beim Duschen entstehenden Wassernebel eingeatmet.
Damit Mieter vor dieser Infektionskrankheit geschützt sind, besteht für bestimmte Vermieter die Verpflichtung, das Wassersystem mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen. Ob und wie die dadurch entstehenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist umstritten.
Wann die Legionellenprüfung Pflicht ist – und wann nicht
Verpflichtet zur Legionellenprüfung sind gewerbliche Vermieter von Wohngebäuden mit einer Großanlage im Sinne der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Solche Großanlagen sind
- Speicher-Trinkwassererwärmer oder
- zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder
- zentrale Durchfluss- Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle
Keine Legionellenprüfung braucht in Ein- oder Zweifamilienhäuser durchgeführt zu werden, auch wenn diese vermietet sind. Das gilt mangels gewerblicher Vermietung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften in Mehrfamilienhäusern, in denen nur Wohnungseigentümer wohnen. Ist jedoch nur eine Wohnung in einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet, muss die Legionellenprüfung durchgeführt werden.
Werden bei einer Legionellenprüfung bestimmte Grenzwerte überschritten, muss der Vermieter Gegenmaßnahmen einleiten, die Mieter informieren und den Sachverhalt dokumentieren. Daneben gelten bestimmte Anzeigepflichten gegenüber dem örtlichen Gesundheitsamt.
Welche Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig sind
In der Rechtsliteratur besteht Einigkeit darüber, dass bestimmte Kosten der Legionellenprüfung auf die Mieter verteilt werden können. Umlagefähig sind die Kosten der regelmäßig wiederkehrenden Legionellenprüfung, die im Jahr der Entstehung wohl komplett in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen (so der Bundesgerichtshof jedenfalls für die Betriebskosten der im Turnus von vier bis sechs Jahre anfallenden Öltankreinigung: BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08). Gemeint ist hier mit dem Begriff „Legionellenprüfung“ die sogenannte orientierende Untersuchung, zu der die Entnahme der Trinkwasserproben und deren mikrobiologische Laboruntersuchung gehören.
Nicht umlagefähig sind dagegen einmalige Kosten wie die Einrichtung der Entnahmestellen für die Legionellenprüfung. Pro Steigstrang sind mindestens drei Entnahmestellen vorgeschrieben, und zwar:
- In der Warmwasserleitung kurz hinter dem Warmwasserspeicher
- In der Rücklaufleitung (Zirkulationsleistung) kurz vor dem Warmwasserspeicher
- An der Zapfstelle der vom Warmwasserspeicher am weitesten entfernten Wohnung
Die dafür angefallenen Kosten rechtfertigen aber eine Mieterhöhung, die 11% der angefallen Kosten pro Jahr betragen kann. Denn es handelt sich um Baumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, § 559 Abs. 1 in Verbindung mit § 555b Nr. 6 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Streitig: Wie die Umlage der Legionellenprüfung zu erfolgen hat
Mangels einer höchstrichterlichen Entscheidung wird in der Rechtsliteratur kontrovers diskutiert, wie die Kosten der Legionellenprüfung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden können. Richtig dürfte Folgendes sein: Die Kosten für die Legionellenprüfung
- fallen nicht unter die Kosten der Kaltwasserversorgung nach § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), da diePrüfung die Warmwasserversorgungsanlage betrifft
- gehören auch nicht zu den Kosten der Warmwasserversorgungsanlage nach § 2 Nr. 5 BetrKV, da die Legionellenprüfung in den abschließend aufgezählten Kosten in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) nicht genannt ist
- sind als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK umlagefähig
