Befinden sich im und am Mietobjekt Graffiti, möchten viele Vermieter die dafür anfallenden Beseitigungskosten auf ihre Mieter umlegen. Ansatz hierzu ist § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung (BetrKV), wonach der Vermieter die Kosten der Gebäudereinigung auf die Mieter verteilen darf.
Explizit nennt die Vorschrift die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller usw.
Die Umlagefähigkeit würde weiter voraussetzen, dass die Verteilung dieser Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart ist und die Entfernung von Graffiti fortlaufend anfällt.
In Artikel geht es speziell um die Entfernung von Graffiti und die Kostenübernahme durch den Vermieter oder durch den Mieter.
Graffiti-Entfernung: Umlagefähigkeit wird überwiegend abgelehnt
Die meisten Gerichte lehnen die Umlagefähigkeit der Kosten für die Graffiti-Entfernung auf die Mieter ab. Häufig wird die Ansicht vertreten, dass es sich um nicht mehr der Mietwohnung zusammenhängende Instandsetzungskosten handele, die der Vermieter zu tragen habe (Amtsgericht (AG) Köln, Urteil vom 22.05.2000, Az.: 222 C 120/99). In der Tat fällt eine Fassadenreinigung nicht unter den in § 2 Nr. 9 BetrKV genannten Gebäudeteilen und wird eine Hauswand auch nicht von den Bewohnern gemeinsam genutzt. Aber auch die Graffiti-Entfernung im Treppenhaus wird zur Instandsetzung gerechnet (AG Schönberg, Urteil vom 03.04.2002, Az: 12 C 696/01). In der Rechtsliteratur wird die Umlagefähigkeit teils mit der Begründung verneint, dass die Beseitigung von Graffiti nicht fortlaufend anfalle und daher das typische Merkmal für Betriebskosten nicht erfülle.
Teilweise wird aber auch zumindest bei Graffiti an Innenwänden differenziert: Reiche das bloße Abwaschen zur Entfernung aus, lägen umlagefähige Reinigungskosten vor. Müsse dagegen das Graffiti aufwändig beseitigt bzw. überstrichen werden, handele es sich um eine nicht verteilungsfähige Instandsetzungsmaßnahme.
AG Berlin-Mitte: Sonderreinigungen sind umlagefähig
Im Sinne des Vermieters hat das AG Berlin-Mitte entschieden: So seien die aufgewendeten Gelder der Graffiti-Entfernung als Kosten der Gebäudereinigung umlagefähig, wenn sie laufend anfallen und der Verursacher des Graffiti nicht festgestellt werden könne. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter alle drei Monate die Graffiti-Schmierereien beseitigen lassen (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.07.2007, Az.: 11 C 35/07).
Unter Berufung auf dieses Urteil können Vermieter die Kosten für die Graffiti-Entfernung als Kosten der Gebäudereinigung in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen. Es muss aber nachgewiesen werden können, dass die Schmierereien ständig auftreten. Ob das aber dafür ausreicht, dass alle Mieter diese Kosten zahlen, bleibt fraglich. Verweigert ein Mieter die Zahlung dieser Position, muss der Vermieter eine Zahlungsklage mit ungewissem Ausgang gegen den Mieter anstrengen.
Ist eine Zusatzdeckung für die Graffiti-Entfernung bei der Gebäudeversicherung umlagefähig?
Viele Versicherer bieten gegen eine höhere Prämie eine Zusatzdeckung für Graffiti-Schäden bei der Gebäudeversicherung an. Hier bestehen oft zahlreiche Haftungsausschlüsse, so etwa für die Graffiti-Entfernung im Gebäude, hinsichtlich der Überschreitung bestimmter Beseitigungskosten oder für den Fall, dass das Graffiti nicht mit handelsüblicher Farbe aufgebracht wurde.
Während die Kosten für die Gebäudeversicherung bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung nach § 2 Nr. 13 BetrKV auf die Mieter verteilt werden können, ist derzeit noch ungeklärt, ob die Kosten einer Zusatzdeckung für Graffiti-Schäden ebenfalls umlagefähig sind. Wird eine solche Zusatzversicherung umgelegt, sollte aufgrund der unklaren Rechtslage darauf geachtet werden, dass die dafür anfallenden Kosten notfalls aus der Betriebskostenabrechnung herausgerechnet werden können.
