Die Rückschnitte oder das Fällen von Bäumen kann eine teure Angelegenheit werden. Daher ist es verständlich, dass der Vermieter diese Kosten auf seine Mieter abwälzen möchte. In Mietverträgen ist daher häufig die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter vereinbart.
Zu diesen umlegbaren Betriebskosten gehören auch die Kosten der Gartenpflege, § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrVK). Der Begriff „Gartenpflege“ erweckt allerdings in erster Linie die Vorstellung von Rasen mähen, Beete bepflanzen und Unkraut jäten.
Ob Baumschnitt und Baumfällung ebenfalls umlegbare Kosten der Gartenpflege sind, erfahren Sie in diesem Artikel.
Kosten der Gartenpflege: Was dazu gehört – und wann es umlegbare Betriebskosten sind
Zu den Kosten der Gartenpflege gehören nach § 2 Nr. 10 BetrVK die Kosten für die
- Pflege der Gartenflächen nebst der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
- Pflege der Spielplätze nebst der Erneuerung von Sand
- Pflege der nicht dem öffentlichen Verkehr dienenden Plätze, Zugänge und Zufahrten
Auf die Mieter verteilt werden dürfen diese Kosten aber nur, wenn sie laufend anfallen. Denn umlegbare Betriebskosten setzen nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrVK voraus, dass sie „laufend“, also regelmäßig und wiederkehrend, entstehen. Demgegenüber sind einmalige oder nicht laufend anfallende Kosten keine umlagefähigen Kosten.
Laufend anfallen bedeutet aber nicht, dass die Kosten in einem jährlichen Turnus entstehen müssen. Vielmehr reichen für das Merkmal „laufend“ solche Kosten, die in regelmäßig wiederkehrenden Abständen auftreten. Das können durchaus Abstände von mehreren Jahren sein (so für die laufende Wartung einer Elektroanlage: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06), wobei Abstände von vier bis sechs Jahren für die erforderliche Regelmäßigkeit genügen (so für die Öltankreinigung: BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08).
Zu trennen von den Kosten der Gartenpflege sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrVK keine Betriebskosten und daher vom Vermieter zu tragen.
Baumfällung: Letztendlich keine umlegbaren Betriebskosten
Mit teilweise unterschiedlichen Begründungen verneint die überwiegende Rechtsprechung die Umlegbarkeit der Kosten für eine Baumfällung auf die Mieter:
- Das Fällen eines umsturzgefährdenden Baums, welches die von dem Baum ausgehenden Gefahren beseitigen soll, stelle keine Erneuerung im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrVK dar (Amtsgericht (AG) Neustadt an der Weinstraße, Urteil vom 13.02.2009, Az.: 5 C 73/09).
- Drückt ein umsturzgefährdeter Baum eine Mauer ein, sei dessen Fällen keine Maßnahme der ordnungsgemäßen Gartenpflege (AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil vom 27.11.2003, Az.: 7 C 109/03). Das gilt ebenfalls, wenn eine Behörde die Fällung eines morschen Baums anordnet, da das Fällen des Baumes in diesem Fall allein der Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung gegenüber dem Amt diene (AG Oberhausen, Urteil vom 05.10.1990, AZ 33 C 343/90). Aber auch, wenn kein Grund für die Entfernung des Baums vorliegt, könne die Baumfällung nicht als Gegenstand der Gartenpflege angesehen werden (AG Steinfurt, Urteil vom 25.05.2004, Az.: 4 C 249/03).
- Bäume würden nicht laufend gefällt, so dass bereits aufgrund des fehlenden Merkmals „laufend“ keine Betriebskosten vorlägen (Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Az.: 2 S 56/09; LG München II, Urteil vom 12.02.2008, Az.: 12 S 3615/07; LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004, Az.: 1 S 29/04; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 08.10.2009, Az.: 106 C 110/09).
- Das Fällen großer und alter Bäume sei generell eine nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahme (AG Dinslaken, Urteil vom 22.12.2008, Az.: 30 C 213/08).
Demgegenüber sind nach einem Teil der Rechtsprechung die Kosten der Baumfällung als Bestandteil der Gartenpflege im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrVK umlagefähig (so etwa LG Frankfurt am Main, Urteil vom 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04).
Eine differenzierte Auffassung vertritt das AG Düsseldorf: Wird ein Baum gefällt, weil er aufgrund seiner Größe den Mietern die Licht- und Luftzufuhr abschneidet, sollen die Kosten umlagefähig sein. Wird der Baum jedoch entfernt, weil sich die Nachbarn über den Licht- und Luftmangel beschweren, seien die Kosten nicht umlegbar (AG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2002, Az.: 33 C 6544/02).
Schließlich gilt noch eine Art „Sonderrecht“ in Gegenden, wo Sturmschäden an Bäumen regelmäßig auftreten (etwa im Hamburger Raum). Hier falle die Beseitigung von umgestürzten oder beschädigten Bäumen laufend an, so dass die dafür anfallenden Kosten als Kosten der Gartenpflege auf die Mieter verteilt werden können (LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989, Az.: 7 S 185/88).
Steht allerdings ein Baum zu nahe am Gebäude, so dass dadurch Gebäudeschäden zu befürchten sind, (etwa durch die Baumwurzeln), sind die Kosten für die Baumfällung als Kosten der Gartenpflege umlagefähig (AG Sinzig, Urteil vom 18.02.2004, Az.: 14 C 879/03).
Baumschnitt: Grundsätzlich umlegbare Betriebskosten
Der regelmäßige Baumschnitt (Rückschnitt) stellt eine typische Maßnahme der Gartenpflege dar. Diese fällt regelmäßig in überschaubaren Zeiträumen an, wobei die Maßnahme nicht jedes Jahr zu erfolgen braucht.
Daher handelt es sich bei den Kosten für den Baumschnitt um übliche Kosten der Gartenpflege, die auf den Mieter umlegbar sind.
Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn der Baumschnitt über mehrere Jahre hinweg nicht erfolgt ist.
Hier ist der Rückschnitt als nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahme zu bewerten (so für einen letztmalig vor 12 Jahren erfolgten Baumschnitt: LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004, Az.: 1 S 29/04).
