Zu diesen umlegbaren Betriebskosten gehören auch die Kosten der Gartenpflege, § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrVK). Der Begriff „Gartenpflege“ erweckt allerdings in erster Linie die Vorstellung von Rasen mähen, Beete bepflanzen und Unkraut jäten.
Ob Baumschnitt und Baumfällung ebenfalls umlegbare Kosten der Gartenpflege sind, erfahren Sie in diesem Artikel.
Kosten der Gartenpflege: Was dazu gehört – und wann es umlegbare Betriebskosten sind
Zu den Kosten der Gartenpflege gehören nach § 2 Nr. 10 BetrVK die Kosten für die
- Pflege der Gartenflächen nebst der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
- Pflege der Spielplätze nebst der Erneuerung von Sand
- Pflege der nicht dem öffentlichen Verkehr dienenden Plätze, Zugänge und Zufahrten
Auf die Mieter verteilt werden dürfen diese Kosten aber nur, wenn sie laufend anfallen. Denn umlegbare Betriebskosten setzen nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrVK voraus, dass sie „laufend“, also regelmäßig und wiederkehrend, entstehen. Demgegenüber sind einmalige oder nicht laufend anfallende Kosten keine umlagefähigen Kosten.
Laufend anfallen bedeutet aber nicht, dass die Kosten in einem jährlichen Turnus entstehen müssen. Vielmehr reichen für das Merkmal „laufend“ solche Kosten, die in regelmäßig wiederkehrenden Abständen auftreten. Das können durchaus Abstände von mehreren Jahren sein (so für die laufende Wartung einer Elektroanlage: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06), wobei Abstände von vier bis sechs Jahren für die erforderliche Regelmäßigkeit genügen (so für die Öltankreinigung: BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08).
Zu trennen von den Kosten der Gartenpflege sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrVK keine Betriebskosten und daher vom Vermieter zu tragen.
Baumfällung: Letztendlich keine umlegbaren Betriebskosten
- Das Fällen eines umsturzgefährdenden Baums, welches die von dem Baum ausgehenden Gefahren beseitigen soll, stelle keine Erneuerung im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrVK dar (Amtsgericht (AG) Neustadt an der Weinstraße, Urteil vom 13.02.2009, Az.: 5 C 73/09).
- Drückt ein umsturzgefährdeter Baum eine Mauer ein, sei dessen Fällen keine Maßnahme der ordnungsgemäßen Gartenpflege (AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil vom 27.11.2003, Az.: 7 C 109/03). Das gilt ebenfalls, wenn eine Behörde die Fällung eines morschen Baums anordnet, da das Fällen des Baumes in diesem Fall allein der Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung gegenüber dem Amt diene (AG Oberhausen, Urteil vom 05.10.1990, AZ 33 C 343/90). Aber auch, wenn kein Grund für die Entfernung des Baums vorliegt, könne die Baumfällung nicht als Gegenstand der Gartenpflege angesehen werden (AG Steinfurt, Urteil vom 25.05.2004, Az.: 4 C 249/03).
- Bäume würden nicht laufend gefällt, so dass bereits aufgrund des fehlenden Merkmals „laufend“ keine Betriebskosten vorlägen (Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 17.03.2010, Az.: 2 S 56/09; LG München II, Urteil vom 12.02.2008, Az.: 12 S 3615/07; LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004, Az.: 1 S 29/04; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 08.10.2009, Az.: 106 C 110/09).
- Das Fällen großer und alter Bäume sei generell eine nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahme (AG Dinslaken, Urteil vom 22.12.2008, Az.: 30 C 213/08).
Demgegenüber sind nach einem Teil der Rechtsprechung die Kosten der Baumfällung als Bestandteil der Gartenpflege im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrVK umlagefähig (so etwa LG Frankfurt am Main, Urteil vom 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04).
Eine differenzierte Auffassung vertritt das AG Düsseldorf: Wird ein Baum gefällt, weil er aufgrund seiner Größe den Mietern die Licht- und Luftzufuhr abschneidet, sollen die Kosten umlagefähig sein. Wird der Baum jedoch entfernt, weil sich die Nachbarn über den Licht- und Luftmangel beschweren, seien die Kosten nicht umlegbar (AG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2002, Az.: 33 C 6544/02).
Schließlich gilt noch eine Art „Sonderrecht“ in Gegenden, wo Sturmschäden an Bäumen regelmäßig auftreten (etwa im Hamburger Raum). Hier falle die Beseitigung von umgestürzten oder beschädigten Bäumen laufend an, so dass die dafür anfallenden Kosten als Kosten der Gartenpflege auf die Mieter verteilt werden können (LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989, Az.: 7 S 185/88).
Steht allerdings ein Baum zu nahe am Gebäude, so dass dadurch Gebäudeschäden zu befürchten sind, (etwa durch die Baumwurzeln), sind die Kosten für die Baumfällung als Kosten der Gartenpflege umlagefähig (AG Sinzig, Urteil vom 18.02.2004, Az.: 14 C 879/03).
Baumschnitt: Grundsätzlich umlegbare Betriebskosten
Daher handelt es sich bei den Kosten für den Baumschnitt um übliche Kosten der Gartenpflege, die auf den Mieter umlegbar sind.
Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn der Baumschnitt über mehrere Jahre hinweg nicht erfolgt ist.
Hier ist der Rückschnitt als nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahme zu bewerten (so für einen letztmalig vor 12 Jahren erfolgten Baumschnitt: LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004, Az.: 1 S 29/04).
Rückfrage:
Gibt es eine Zumutbarkeitsgrenze hinsichtlich der Höhe der Kosten beim umlagefähigen Baumschnitt?
Beispiel: Der Vermieter lässt regelmäßig (alle 2-4 Jahre) drei Bäume auf einem Grundstück mit 5 Mietparteien fällen. Er legt hierzu jährlich je nach Baum unterschiedlich hohe, insgesamt aber bis zu 3000 € hohe Kosten pro Baum um, da die Bäume mit einem Kran beschnitten werden müssen. Jede Mietpartei wird nun anteilig nach qm zur Kostenübernahme herangezogen.
Hier habe ich mich gefragt, ob das zulässig ist. Dann könnte ein Vermieter etwa bei 10 Bäumen auf einem Grundstück bis zu 30.000 € in dem Jahr, an dem die Schneidearbeiten stattfinden, auf seine Mietparteien umlegen. Das erscheint mir nur schwer vorstellbar.
Hallo Frau Debrodt,
der Vermieter ist an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wäre Ihnen dankbar, wenn sie mir folgende Frage beantworten könnten:
Ich wohne in einer Wohnanlage mit 19 Mietparteien. Der Erstbezug war vor 8 Jahren. Auf dem Grundstück steht unmittelbar zu einer viel befahrenen Straße ein mindestens 80 Jahre alter Walnussbaum. Dieser Baum wurde über jahre hinweg nicht gepflegt, d.h. totes Holz wurde nicht herausgeschnitten, große Äste nicht eingekürzt. Nachdem nun eine latente Gefahr, für den Straßenverkehr und auch für die Fußgänger, aufgrund der teilweise morschen Äste, welche abzubrechen und herunterzufallen drohten und auch schon hi und da abgebrochen und heruntergefallen sind, lies der Vermieter (Genossenschaft) den Baum aufwändig „stutzen“. Die Kosten dafür wurden als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Ist dieses Umlegen der Kosten umlagefähig?
Ihnen schon jetzt meinen Dank für ihre kompetente Antwort.
Mit freundlichen Grüßen,
Walter Rihm
Hallo, eine darmalige Vermieterin hat uns eine Rechnung 10/16 Baumschnitt von 2005€ zur hälfte in Rechnung gestellt, diese Rechnung wurde von uns als Kostenvoranschlag/ Angebot nicht vorgelegt.Wir hatten nur besprochen, das der Garten einen Baumschnitt braucht. Aus wirtschaftlichen Aspekten können wir die Zahlung nicht akzeptieren. Muss das nicht im Mietvertrag gesonderte angezeigt werden. Mfg
Guten Tag, möchte gerne wissen, ob mein Vermieter die Kosten der Gartenpflege uns in Rechnung stellen darf?
Wir (Einzelhaus) pflegen Garten selbst. MIETVERTRAG: Mieter kümmert sich um Gartenpflege, Regelmäßiges bescheiden von Obstbäumen, Sträucher, Hecken. Machen wir auch alles AUF dem Grundstück.
Außerhalb ist ein öffentlicher Rad und Fußweg, es ragte alles schon auf die Wege, Morsche Äste drohten auf die Gehwege zu fallen.
Sind wir dafür auch selbst zuständig und müssen dies zahlen, wenn es ja im Grunde die Verkehrssicherheit beeinträchtigt?
Vielen Dank für eine Rückmeldung.
Hallo Janine,
öffentlicher Raum grenzt im Grunde an jedes Grundstück. Zum Beispiel ein Gehweg. Wenn eine Hecke auf der Grenze gepflanzt ist, schneiden Sie ja nicht nur die Hecke auf der Grundstücksseite, sondern auch den Teil der Hecke die durch den Zaun zu wachsen droht. Von daher sehe ich es durchaus auch als Kosten der Gartenpflege an, wenn die Sträucher so geschnitten werden, dass diese nicht in öffentliche Wege wachsen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag Herr Hundt,
in unserem Fall sind nach ein paar Stürmen über einen längeren Zeitraum immer wieder armdicke Totholzäste vom Baum gefallen. Ich habe den Vermieter über diese Gefahrenquelle insbesondere für meine Kinder hingewiesen. Er sagte, die Bäume seinen Sache der WEG, er würde das besprechen. Die WEG besteht aus 4 Reihenhäusern, davon besitzt unser Vermieter zwei, bewohnt eins selbst und 2 weiteren Eigentümerparteien. Irgendwann wurde dann die Baumpflege ohne Rücksprache mit uns beauftragt und die 3 Bäume, die in den 4 Vorgärten stehen, wurden beschnitten. Nun sollen wir 1/4 der Rechnung bezahlen. 1. Ich halte das, obwohl in mehrjährigen, regelmäßigen Abständen die Bäume beschnitten werden, für eine Instandhaltungsmaßnahme, da ja erst auf unseren Gefahrenhinweis per WEG-Beschluss gehandelt wurde. 2. fühlen wir uns als Mieter nicht für die Bäume der anderen Eigentümer verantwortlich, wir sind nicht Teil der WEG, sondern Mieter eines Grundstücks mit einem Baum drauf. 3. Handelt es sich noch um Betriebskosten, wenn dafür ein WEG-Beschluss nötig ist?
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!
Hallo Susanne,
Beispiel: „die WEG beschließt, ab 03/2023 eine Firma mit der Gartenpflege zu beauftragen“ -> ein Beschluss und gleichzeitig Betriebskosten. Ich sehe grundsätzlich kein Problem bei der Umlage auf die Mieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt