Immer wieder sind in Wartungsrechnungen Kleinteile wie etwa Ölfilter, Dichtungen, Düsen, Schrauben, Splinten, Muttern, Pflegeöl oder ähnliches aufgeführt. Viele Vermieter fragen sich daher, ob sie diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen können. Tatsächlich handelt es sich bei einer solchen Umlage um eine Ausnahme.
Entscheidend für die Zulässigkeit der Umlage ist, ob die Kleinteile bei reinen Wartungsarbeiten wie Pflege oder Prüfung verwendet wurden und ob diese Wartungsarbeiten umlagefähig sind. Ist das der Fall, steht der Kostenverteilung auf die Mieter nichts im Weg.
In diesem Artikel geht es speziell um die Umlage von diversen Kleinteilen auf die Mieter. Auf der anderen Seite zeigen wir auch klar die Grenzen der Umlage von Kleinmaterial auf.
Kleinteile umlegen: Die Regel – und die Ausnahme
Grundsätzlich gehören Kleinteile zu den Instandhaltungskosten, so dass deren Kosten daher nicht in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können, vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrVK). Eine Ausnahme besteht allerdings für die Kosten von verschleißanfälligen Kleinteilen wie etwa Dichtungen, Düsen und Filtern, die bei reinen Wartungsarbeiten durch Neuteile ersetzt werden. Das gilt ebenso für die Aufwendungen für Schrauben, Splinte und Muttern, die anlässlich der Wartung im Interesse der Betriebssicherheit ausgetauscht werden, und für die bei den Wartungsarbeiten verwendeten Schmier- und Pflegemittel.
Die Kosten für reine Wartungsarbeiten und damit für die Kleinteile dürfen aber nur verteilt werden, wenn sie
- in § 2 BetrKV als umlagefähig erwähnt sind oder
- ausdrücklich als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart wurden.
Dabei werden solche Wartungsarbeiten grundsätzlich nur einmal jährlich durchgeführt.
Umlagefähige Kleinteile: Das sind die Hauptfälle
In der Praxis sind es nahezu immer die gleichen Konstellationen, in denen bei umlagefähigen Wartungsarbeiten Kleinteile berechnet werden:
Aufzug
Bei den Aufzugskosten nach § 2 Nr. 7 BetrVK sind sowohl die Kosten des Materialverbrauchs bei Ölwechseln in Motoren und Getrieben als für auch Schrauben, Muttern, Splinte und ähnliches nebst sonstigen Kleinteilen wie Kohle und Kontakte, deren Austausch im Interesse der Betriebssicherheit vorsorglich erfolgt, umlagefähig. Ebenso dürfen hier die Kosten für Schmier- und Reinigungsmittel auf die Mieter verteilt werden.
Demgegenüber gehört der Austausch des Öls bei Hydraulikaufzügen – das letztlich die Funktion der Tragseile beim Seilaufzug erfüllt – zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten. Denn dieser Ölwechsel ist weit umfangreicher als ein solcher bei Motoren oder Getrieben.
Gartenpflege
Die Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrVK umfassen auch die laufend anfallenden Sachmittelkosten wie die Betriebs- und Wartungskosten von Gartenpflegegeräten (Amtsgericht (AG) Lichtenberg, Urteil vom 30.01.2003, Az.: 10 C 281/02). Damit sind auch die Aufwendungen für Kleinteile und Material für die Wartung des Benzinrasenmähers wie etwa Öl, Öl- und Luftfilter, Zündkerze usw. umlagefähig. Selbiges muss für die Kosten der anfallenden Kleinteile bei der Wartung von anderen Gartenpflegeräten gelten.
Heizung
Verschleißanfällige Kleinteile wie etwa Dichtungen, Düsen, Filter sind umlagefähig als Heizungskosten nach § 2 Nr. 4 BetrVK (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2000, Az.: 10 U 94/99). Das gilt auch für den Austausch des Elektrodensatzes an der Gastherme (AG Lichtenberg, Urteil vom 30.01.2003, Az.: 10 C 281/02).
Die Reparatur einer defekten Heizungspumpe kann als Instandhaltungskosten jedoch nicht auf die Mieter verteilt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2000, Az.: 10 U 94/99). Auch eine Umlage der Kosten für den Austausch des Brenners, der Öl- oder der Umwälzpumpe darf nicht erfolgen.
Ansonsten keine Umlage von Kleinteilen möglich
Ansonsten ist eine Verteilung der Kosten für Kleinteile in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter grundsätzlich nicht statthaft. Dies gilt insbesondere für Glühbirnen als Kosten der Beleuchtung für die von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile nach § 2 Nr. 11 BetrVK (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2000, Az.: 10 U 94/99) und für die vom Hausmeister benötigten Kleinteile bei Reparaturen.
