In Mietverträgen ist eine Vereinbarung des Inhalts, dass der Vermieter die Betriebskosten auf die Mieter umlegen kann, gängige Praxis.
Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) „die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“
Damit stellt sich für manchen Vermieter die Frage, ob Erbbauzinsen durch das Erbbaurecht veranlasst sind und über die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Diese Frage greifen wir hier auf und beantworten diese im nachfolgenden Artikel.
Was der Erbbauzins ist und wofür er gezahlt wird
Wer ein Eigenheim bauen möchte, braucht ein Grundstück, worauf das Gebäude errichtet werden soll. Dafür fehlt es aber häufig an Kapital. Um trotzdem an eine Immobilie zu gelangen, bietet das im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelte Erbbaurecht die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Dazu wird ein notariell beurkundeter Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer geschlossen, wobei das Erbbaurecht im Grundbuch und in einem besonderen Erbbaugrundbuch dokumentiert wird.
Der Erbbaurechtsvertrag wird in der Praxis meist für 99 Jahre geschlossen. In dieser Zeit geht der Besitz des Grundstücks auf den Erbbaurechtigten über, der dadurch berechtigt ist, auf dem Grundstück eine Immobilie zu errichten oder das Grundstück zu verändern. Der Grundstückseigentümer kann aber im Vertrag die Nutzung seines Grundstücks einschränken, etwa nur zu Wohnzwecken oder auch gewerblich.
Für die Nutzung des Grundstücks muss der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer einen jährlichen Zins zahlen, und zwar den Erbbauzins. Dieser ist quasi eine Art Miete, da der Besitz des Grundstücks nach Ablauf des Vertragszeitraums wieder auf den Eigentümer übergeht. Für das errichtete Gebäude, dass der Erbbauberechtigte nach Vertragsablauf nicht mehr nutzen kann, erhält er eine finanzielle Entschädigung.
Keine Betriebskosten: Der Erbbauzins kann nicht umgelegt werden
Eine Verteilung des Erbbauzinses auf die Mieter ist jedoch nicht möglich. Zunächst ist der Erbbauzins in der Aufstellung bzw. in dem Katalog der umlagefähigen Betriebskosten in § 2 Nr. bis Nr. 16 BetrKV nicht aufgeführt.
Damit bestünde nur noch die Möglichkeit, die Umlage des Erbbauzinses als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV ausdrücklich zu vereinbaren. Aber auch das ist nicht zulässig: Zwar handelt sich zwar um Kosten, die dem Erbbauberechtigten durch das Erbbaurecht am Grundstück laufend entstehen. Aber anders als bei den sonstigen in der BetrKV genannten Betriebskosten handelt es sich beim Erbbauzins nicht um solche Kosten, die regelmäßig anfallen, um dem Mieter die ordnungsgemäße Benutzung seiner Wohnung zu ermöglichen (Amtsgericht (AG) Mannheim, Urteil vom 00.05.2008, Az.: 10 C 404/07, mit Hinweis auf Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 06.05.1988, Az.: 9 ReMIet1/88).
Zu berücksichtigen ist auch, dass der der Erbbauzins eine private Leistung des Vermieters darstellt, die an den Grundstückseigentümer anstelle eines Kaufpreises zu zahlen ist. Der Kaufpreis oder die Finanzierungskosten des Grundstücks können aber ebenfalls nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Der Katalog der umlagefähigen Betriebskosten in § 2 BetrKV ist abschließend, so dass andere Betriebskosten nicht auf den Mieter verteilt werden können. Würde der Erbbauzins trotzdem umgelegt, wäre dies eine nach § 556 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unzulässige und damit unwirksame Vereinbarung zum Nachteil des Mieters (AG Mannheim, Urteil vom 09.05.2008, Az.: 10 C 404/07).
