Bei der Heizungsanlage darf der Vermieter auch die „Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums“ und „die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz“ auf die Mieter umlegen, § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Diese Umlage setzt voraus, dass sie zwischen Vermieter und Mieter mietvertraglich vereinbart ist. Der Vermieter muss also die Position „Heizungswartung“ so oder ähnlich formuliert im Mietvertrag aufführen oder pauschal auf die BetrVK verweisen.
Diese Kosten der Heizungswartung können umgelegt werden – und diese nicht
Die Wartung der Heizungsanlage erfolgt in aller Regel einmal jährlich durch eine Fachfirma. Diese überprüft die Steuerung, stellt den Öl- oder Gasbrenner ein und reinigt die Innenflächen des Heizkessels. Die dabei erneuerten Kleinteile wie Dichtungen, Düsen, Filter, Schrauben u. ä. dürfen bei der Heizungswartung mit abgerechnet werden, da deren Austausch der Betriebssicherheit dient. All diese Kosten der Heizungswartung sind umlagefähig.
Dagegen dürfen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht auf die Mieter verteilt werden. Darunter fallen etwa der (vorsorgliche) Austausch des Brenners, der Öl- oder Umwälzpumpe, eines Notstromaggregats o. ä.
Diese Faustregel gilt auch für pauschale Wartungsverträge (Vollwartungsverträge), die manche Vermieter mit Heizungsfachfirmen abschließen. Hier muss der Vermieter zwar nicht den günstigsten Anbieter nehmen. Aber Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dürfen auch in diesem Fall nicht auf die Mieter abgewälzt werden.
Auch die Reinigungskosten der Heizungsanlage sind umlagefähig
Bei Ölheizungen muss auch der Öltank gereinigt werden. Dies erfolgt meist turnusmäßig in Abständen von vier bis sechs Jahren. Die Kosten hierfür dürfen in dem Jahr in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, in dem sie anfallen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08).Nicht umlagefähig sind aber Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten wie etwa das Streichen des Öltanks mit Rostschutzfarbe und den Austausch des Tanks.
Die Kosten der Abgasmessung dürfen ebenfalls verteilt werden
Nach den Bestimmungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes muss der Bezirksschornsteinfeger einmal im Jahr den Schadstoffausstoß der Heizungsanlage überprüfen. Auch diese Kosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen.
Bedienung, Überwachung und Pflege erfolgen meist durch den Hausmeister
Die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage gehört regelmäßig zu den Aufgaben des Hausmeisters. Die Vergütung dafür ist in den Hausmeisterkosten enthalten und gehört daher grundsätzlich nicht zu den Kosten der Heizungswartung.
