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Betriebskosten: Heizungswartung (Was darf umgelegt werden?)

Juli 30, 2014
von Betriebskostenabrechnung.com
28 Kommentare




Bei der Heizungsanlage darf der Vermieter auch die „Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums“ und „die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz“ auf die Mieter umlegen, § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Diese Umlage setzt voraus, dass sie zwischen Vermieter und Mieter mietvertraglich vereinbart ist. Der Vermieter muss also die Position „Heizungswartung“ so oder ähnlich formuliert im Mietvertrag aufführen oder pauschal auf die BetrVK verweisen.

Diese Kosten der Heizungswartung können umgelegt werden – und diese nicht

Die Wartung der Heizungsanlage erfolgt in aller Regel einmal jährlich durch eine Fachfirma. Diese überprüft die Steuerung, stellt den Öl- oder Gasbrenner ein und reinigt die Innenflächen des Heizkessels. Die dabei erneuerten Kleinteile wie Dichtungen, Düsen, Filter, Schrauben u. ä. dürfen bei der Heizungswartung mit abgerechnet werden, da deren Austausch der Betriebssicherheit dient. All diese Kosten der Heizungswartung sind umlagefähig.

Dagegen dürfen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht auf die Mieter verteilt werden. Darunter fallen etwa der (vorsorgliche) Austausch des Brenners, der Öl- oder Umwälzpumpe, eines Notstromaggregats o. ä.

Häufig lässt sich aus der Heizkostenabrechnung des Vermieters nicht ersehen, ob darin Reparaturkosten eingeflossen sind. Hier hilft folgende Faustregel: Die Wartungskosten dürfen nicht mehr als 5% der Brennstoffkosten betragen. Sind die Kosten höher oder bestehen gegenüber den Vorjahren erhebliche Kostenschwanken, sollte der Mieter die entsprechenden Belege beim Vermieter einsehen und prüfen.

Diese Faustregel gilt auch für pauschale Wartungsverträge (Vollwartungsverträge), die manche Vermieter mit Heizungsfachfirmen abschließen. Hier muss der Vermieter zwar nicht den günstigsten Anbieter nehmen. Aber Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dürfen auch in diesem Fall nicht auf die Mieter abgewälzt werden.

Auch die Reinigungskosten der Heizungsanlage sind umlagefähig

Bei Ölheizungen muss auch der Öltank gereinigt werden. Dies erfolgt meist turnusmäßig in Abständen von vier bis sechs Jahren. Die Kosten hierfür dürfen in dem Jahr in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, in dem sie anfallen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08).Nicht umlagefähig sind aber Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten wie etwa das Streichen des Öltanks mit Rostschutzfarbe und den Austausch des Tanks.

Die Kosten der Abgasmessung dürfen ebenfalls verteilt werden

Nach den Bestimmungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes muss der Bezirksschornsteinfeger einmal im Jahr den Schadstoffausstoß der Heizungsanlage überprüfen. Auch diese Kosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen.

Bedienung, Überwachung und Pflege erfolgen meist durch den Hausmeister

Die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage gehört regelmäßig zu den Aufgaben des Hausmeisters. Die Vergütung dafür ist in den Hausmeisterkosten enthalten und gehört daher grundsätzlich nicht zu den Kosten der Heizungswartung.

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Über den Autor
Wozu dieses Portal? Ganz einfach, weil der gesamte Bereich der Betriebskosten so wahnsinnig umfangreich ist und es unzählige Fragen zur Betriebskostenabrechnung gibt. Wir wollen hier Wissen für Mieter und Vermieter zusammentragen.
    28 Kommentare
    1. Franz Theis at 14:35 Antworten
      Hallo, gibt es auch einen Verteilungsschlüssel für die Kosten von der Wartung der Heizung ? Bei mir wendet man einen Verteilerschlüssel an in dem die kalten Monate teurer sind als die warmen. Z.B. für den Januar werden 17 % berechnet, für den Juli 1,347 % Wird nicht 1/12 pro Monat genommen ?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 14:37 Antworten
        Hallo Franz, könnte es sein, dass die Abrechnung nach Gradtagszahlen erfolgt? Siehe dazu: Bedeutung der Gradtagszahlen bei der Betriebskostenabrechnung Viele Grüße Dennis Hundt
    2. Franz at 15:30 Antworten
      Ja, abgerechnet hat man nach Gradtagszahlen, aber es geht doch um die jährliche Wartung der Heizung. Hier geht es doch nicht um einen Verbrauch. Ich bin am 31.01.2015 ausgezogen und soll quasi für zwei Monate die Jahres-Wartung zahlen ?
    3. Ralph Schmitt at 17:58 Antworten
      Hallo, bei einer Betriebskostenabrechnung ist die Wartung der Heizanlage Pachtvertragsgemäß umgelegt worden. Der Pächter weigert sich aber diese zu Zahlen, da er die Wartung die für die zukünftige Funktionsfähigkeit ansieht. Meine Frage ist also kann er dies mir so vorsetzen oder gilt die Wartung auch fürs Abgelaufen Geschäftsjahr in dem diese auch stattgefunden hatte. Vielen Dank.
    4. Peter Bongartz at 15:56 Antworten
      Wie viele Wartungen pro Jahr muss der Mieter zahlen ?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 08:22 Antworten
        Hallo Peter, in der Regel sind die Wartungsintervalle ja vom Hersteller vorgeschrieben. Das ist in meinen Augen eine Orientierung. Ansonsten gilt auch hier das Wirtschaftlichkeitsgebot. Viele Grüße Dennis Hundt
    5. Wietschorke at 16:46 Antworten
      Nach über 20 Jahren war die Wartungsfirma der Meinung, dass die Ölschläuche zum Ölbrenner der Heizung ausgetauscht werden sollten. Ist die umlegbar - also vergleichbar mit Dichtung, Düse, Filter etc.?
    6. Heike Stuckenbrok at 12:11 Antworten
      Ich habe eine aktuelle Frage: Wir sind am 31.07.2017 aus unserer gemieteten Doppelhaushälfte ausgezogen. In den vergangenen Jahren wurde die Heizungswartung immer in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Das waren durchschnittlich € 250,00 im Jahr (Wartung pauschal und Kleinmaterial und 10 Ltr. Solarflüssigkeit) Nun habe ich die aktuelle Abrechnung für die 7 Monate aus diesem Jahr erhalten und jetzt verlangt die Vermieterin 460,00 ! Die Wartung wurde im Oktober gemacht. Hier ist nun die Pauschale, Kleinmaterial und auf einmal 40 Ltr. (!) Solarflüssigkeit und 1,5 Std. Moneurstunden (€ 67,20) und Fahrzeugeinsatz von € 9,00... Diese Extrakosten sind doch sicher nicht von uns zu tragen, oder ? Und müsste diese Rechnung nicht auch die nur bewohnten 7 Monate umgerechnet werden ? Würde mich über schnelle Antwort sehr freuen
    7. B. Müller at 13:03 Antworten
      Hallo, wir müssen in unserer Eigentumswohnanlage den Heizkessel erneuern und prüfen gerade, ob wir als Eigentümer selbst investieren oder ein Angebot der "eins Energie" in Anspruch nehmen sollten, wo wir keine Investkosten haben, sondern monatliche Nutzungsentgelte bezahlen für die Bereitstellung von Wärme und Wasser durch den Versorger, der unsere Anlage auf seine Kosten erneuert und wir lediglich die Räume zur Verfügung stellen. Interessant wäre, zu wissen, ob diese Nutzungskosten, die uns der Versorger in RG stellt ( oder wie man diese auch immer nennt) umlagefähige Kosten auf den Mieter im Sinne der BetriebskostenVO wären? Danke für Ihre Feedback.
    8. Ronny at 12:03 Antworten
      Guten Tag, können die Kosten für den Austausch der Solarflüssigkeit auf die Mieter umgelegt werden oder handelt es sich hierbei um eine Instandhaltung? Viele Dank im Voraus. LG
    9. Jarmila Haupts at 15:20 Antworten
      Sind Wartungskosten von einem Öltank von Mieter in voller Höhe zu zahlen, wenn er im Halbjahr auszieht, oder teilen sich Vor u. Nachmieter den Betrag, lieben Dank
      • Betriebskostenabrechnung.com at 09:24 Antworten
        Hallo Jarmila, die Kosten werden zeitanteilig umgelegt. Viele Grüße Dennis Hundt
    10. Lisa at 11:24 Antworten
      Hallo, dürfen denn auch die in der Schornsteinfeger aufgelisteteten Fahrtkosten in der Rechnung auf die Mieter abgerechnet werden?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 13:23 Antworten
        Hallo Lisa, ja. Der Schornsteinfeger legt z.B. auch die Kosten für dein Auto oder Büro über seine Rechnung um. Das sieht man nur nicht. Viele Grüße Dennis Hundt
    11. giorgio zankl at 13:49 Antworten
      Kurz und prägnant sind eure Informationen auf dieser Seite - Respekt und danke!
      • Betriebskostenabrechnung.com at 14:47 Antworten
        Danke für das Lob. Viele Grüße Dennis Hundt
    12. Niclas at 14:21 Antworten
      Hallo, dieses Jahr ist "versehentlich" die Heizung und Pumpe ganzjährig gelaufen und hat dabei zusätzlich 1600€ kosten verursacht. Das sind also keine üblichen Verbrauchskosten der Mieter, wer muss sie also tragen? Danke! ~Nic
    13. Pannemann-Thiel at 12:40 Antworten
      Hallo, meine Mieterin hat noch einen sehr alten Vertrag, in dem steht, dass sie die Kosten für die Sammelheizung zu tragen hat, sind damit dann auch die Wartungskosten gemeint? Sie behauptet, dass nach der Umstellung von der Ölheizung auf die Gasheizung wir die Wartung hätten explizit vereinbaren müssen. Stimmt das? Viele Grüße, Mehle
    14. Annett at 15:14 Antworten
      Hallo, bzgl. Umlage von Wartungsmaßnahmen an einer Heizung: Muss zwingend ein Wartungsvertrag mit der Fachfirma abgeschlossen sein oder reicht die regelmäßige/jährliche Beauftragung dieser Fachfirma um deren Wartungskosten auf die Mieter umzulegen? Danke!
      • Betriebskostenabrechnung.com at 19:58 Antworten
        Hallo Annett, nein, es muss kein Wartungsvertrag abgeschlossen werden. Viele Grüße Dennis Hundt
    15. Markus at 15:44 Antworten
      Hallo, in unserer NK Abrechnung tauchen bei Wartung der Heizung auch solche Dinge wie Dreiwegeventil einsetzen, Ionisationselektrode, Sifon GB 142, Ablaufrohr auf. Dies sind aus meiner Sicht heraus doch keine Verschleißteile, oder? Sind diese dann Umlagefähig?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 07:07 Antworten
        Hallo Markus, das kann auch ich von außen nicht beurteilen. Sie müssen das Teil für Teil überprüfen. Vielleicht erkennen Sie schon im Preis, ob es sich um ein Kleinteil handeln kann? Viele Grüße Dennis Hundt
        • Markus at 11:02 Antworten
          Hallo Dennis, danke für die Antwort. Die Preisspanne für die noch fraglichen Teile, belaufen sich von 37,50€ (Ablaufrohr), 46,70€ (Sifon), und 93,00€ (Dreiwegeventil). Aus meiner Sicht heraus sind diese drei Teile, Teile die keine Abnutzung im Sinne von Verbrauch haben. sondern aus Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsgründen ausgetauscht werden. Oder liege ich hier falsch?
    16. Klaus Rauchenzauner at 16:07 Antworten
      Guten Tag Bei der Nebenkostenabrechnung meiner Tochter ist eine Summe von 2.381,43 € für die Wartung der Heizung aufgeführt. Nachdem ich den Beleg bei der Hausverwaltung angefordert habe ist darauf zu sehen, dass ein Betrag von 1650,-- € als Nettolohn aufgeführt wurde. Die Firma, welche die Wartung durchführt kommt aus Stuttgart und die Mietwohnung meiner Tochter ist in München. Ist es richtig, dass der Nettolohn auch auf die Mieter umgelegt werden kann? Danke Klaus
      • Betriebskostenabrechnung.com at 22:08 Antworten
        Hallo Klaus, Wohnungsmieter zahlen die Kosten inkl. Mehrwertsteuer - falls das Ihre Frage war. Viele Grüße Dennis Hundt
    17. Sabine at 16:25 Antworten
      Hallo, im Mietvertrag von 1992 (Einheitsmietvertrag) steht der Passus:Die Betriebskosten im Sinne des §27der Zweiten Berechnungsverordnung sind in der Miete enthalten - nicht enthalten. Es ist nichts an- oder durchgestrichen, wurde bisher nicht berechnet. Können die Betriebskosten noch 30 Jahren Mietverhältnis ab heute berechnet werden? Danke
    18. Kolfat at 16:45 Antworten
      Hallo , letztes Jahr wurde unsere Heizung gewartet , die wir selbstverständlich sofort bezahlt haben , ist das zulässig obwohl man Nebenkosten voraus bezahlt. Wir müssten die Rechnung sofort bezahlen. Jetzt haben wir unsere Betriebskostenabrechnung erhalten aber die Wartung der Heizung und auch der bezahlte Betrag sind nicht aufgeführt, ist das richtig?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 09:25 Antworten
        Hallo Kolfat, Wenn Sie die Kosten direkt übernommen haben, können diese natürlich nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Ich denke es ist alles korrekt. Viele Grüße Dennis Hundt

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