Neben den Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage kann der Vermieter u. a. auch die Kosten für deren Pflege und Reinigung auf seine Mieter umlegen, § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Voraussetzung ist, dass die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag vereinbart ist. Bei ölbetriebenen Heizungsanlagen gehört der Öltank zwangsläufig zur Heizungsanlage, denn ohne ihn funktioniert die Heizung nicht.
Ob aber auch die Öltankreinigung als „regelmäßig“ anfallende Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden kann oder zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten gehört, war lange Zeit fraglich.
Wir erklären die aktuelle Rechtslage hier im Artikel – einfach und verständlich für Mieter und Vermieter.
BGH stellt klar: Öltankreinigung ist umlagefähig
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) sind die Kosten der Öltankreinigung als regelmäßig wiederkehrende Ausgaben für den Betrieb der Heizungsanlage umlagefähig.
Die Öltankreinigung bezwecke nicht, vorhandene Mängel zu beseitigen oder die Heizungsanlage instand zu setzen. Vielmehr diene die Reinigung dazu, die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage weiterhin zu gewährleisten, was auch im Interesse des Mieters läge. Daher sei die Öltankreinigung eine regelmäßig und laufend anfallende Wartungsarbeit, die sich nicht von anderen, umlegbaren Wartungsarbeiten von Bauteilen der Heizungsanlage unterscheide.
Der Umstand, dass die Öltankreinigung im Abstand von mehreren Jahren anfallen, ändere nichts daran. Der Turnus von vier bis sechs Jahren, in dem die Öltankreinigung erfolge, genüge für die erforderliche Regelmäßigkeit von anfallenden Betriebskosten (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08).
Das Urteil der Karlsruher Richter liegt damit auf einer Linie mit einer vorausgegangenen Entscheidung zur Wartung einer Elektroanlage. Darin wurde ausgeführt, dass wiederkehrende der Betriebssicherheit dienende Kosten regelmäßig auf die Mieter verteilt werden können, auch wenn diese Kosten nur in Abständen von mehreren Jahren entstehen (BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06)
Kosten in dem Abrechnungsjahr umlagefähig, in dem sie entstehen
Zugleich wies der BGH auf Folgendes hin: Der Vermieter dürfe Betriebskosten, die in längeren zeitlichen Intervallen anfallen, in den Abrechnungszeitraum in der Betriebskostenabrechnung einstellen, in dem diese Kosten zu begleichen sind. Aufgrund der geringen Kosten (im entschiedenen Fall ging es sich um rund 103 Euro) sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Kosten der Öltankreinigung auf mehrere Abrechnungsjahre umzulegen (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08).
Dies gilt auch gegenüber Mietern, die erst vor kurzem eingezogen sind und damit quasi die Reinigungskosten der Vormieter übernehmen. Die praktischen Erwägungen gehen hier der Einzelfallgerechtigkeit vor.
Diese Kosten für den Öltank sind nicht umlagefähig
Nicht auf die Mieter verteilt werden können solche Kosten, die der Instandhaltung des Öltanks dienen. Dazu gehören etwa das Streichen des Öltanks mit Rostschutzfarbe oder das Wideraufbringen der inneren Kunststoffbeschichtung. Das gilt ebenso für Reparaturen oder eine Erneuerung des Öltanks. Da es sich in all diesen Fällen um den Substanzerhalt geht, fallen diese Kosten dem Vermieter zur Last.
