Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung (BetrVK) auch die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, speziell die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, ferner der Glasversicherung und weiterhin der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Dagegen ist eine Mietausfallversicherung, die für nicht erbrachte Mietzahlungen eines zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Mieters einspringt, nicht umlagefähig. Davon gibt es jedoch eine Ausnahme. Wie diese aussieht und welche Voraussetzungen dafür gelten, erfahren Sie in diesem Artikel.
BGH: Das sind die Voraussetzungen für die Umlagefähigkeit der Mietausfallversicherung
Das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof, verlangt für die die Umlagefähigkeit einer Mietausfallversicherung, dass die folgenden drei Voraussetzungen bestehen (BGH, Urteil vom 06.06.2018, Az.: VIII ZR 38/17):
Zum einen muss zwischen Mieter und Vermieter die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung nach § 2 Nr. 13 BetrVK vereinbart sein. Das ist regelmäßig der Fall, wenn im Mietvertrag nach § 556 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.
Zum anderen hat die Mietausfallversicherung Bestandteil der Gebäudeversicherung zu sein, also von der Gebäudeversicherung mitumfasst zu sein. Eine gesonderte Mietausfallversicherung ist dagegen nicht umlagefähig.
Und schließlich ist es erforderlich, dass der Mietausfall konkret auf einen Gebäudeschaden zurückzuführen ist. Deckt also eine Versicherung etwa einen Mietausfall durch sogenannte Mietnomaden ab, die grundlos die Mietzahlungen verweigern und plötzlich aus dem Mietobjekt verschwunden sind, kann diese Versicherung nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Der BGH begründet dies damit, dass unter die in § 2 Nr. 13 BetrKV genannten Versicherungen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen fallen, die dem Schutz des Gebäudes sowie seiner Bewohner und Besucher dienen. Dazu gehören auch die Kosten einer Gebäudeversicherung, wenn diese einen etwaigen Mietausfall aufgrund eines versicherten Gebäudeschadens einschließt. Daher ist eine Gebäudeversicherung, die einen Mietausfall durch einen Gebäudeschaden abdeckt, umlagefähig, wenn der mitversicherte Mietausfall Folge eines Gebäudeschadens ist.
Die Karlsruher Richter stellten bei ihrer Entscheidung auch darauf ab, die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens bei Gebäudeversicherungen marktüblich sei. Zudem erhalte der Mieter nicht nur durch den Abschluss der Gebäudeversicherung, sondern auch durch die darin enthaltene Mietausfallversicherung eine Gegenleistung. Denn verursache der Mieter leicht fahrlässig einen Gebäudeschaden, sei er durch die Gebäudeversicherung vor einem Regress des Vermieters und auch vor einem Rückgriff des Versicherers geschützt. Das gelte aber infolge der Mietausfallversicherung auch für den Mietausfall des Vermieters, den der Mieter ansonsten als Folge des von ihm fahrlässig verursachten Gebäudeschadens zu ersetzen habe.
Im Schadensfall: Vermieter muss Mietausfallversicherung in Anspruch nehmen
Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen und werden deren Kosten auf den Mieter umgelegt, muss der Vermieter regelmäßig diese Versicherung bei einem von einem Mieter leicht fahrlässig verursachten Wohnungsbrand in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az.: VIII ZR 191/13). Darüber hinaus hat der Vermieter in diesem Fall aufgrund seiner nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehenden Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand den Brandschaden auch dann zu beseitigen, wenn er die Wohngebäudeversicherung nicht beansprucht. Daraus folgt, dass Vermieter bei einem durch einen Brandschaden verursachten Mietausfall verpflichtet ist, den Schaden durch die Mietausfallversicherung regulieren zu lassen.
Mieter können daher die Kosten für eine vom Vermieter umgelegte Gebäudeversicherung, in der ein Schutz vor Mietausfall mitversichert ist, nicht zurückweisen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter eine „bloße“ Mietausfallversicherung abgeschlossen hat und darin der Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens mitversichert ist. Hier darf der Vermieter die Mietausfallversicherung auf den Mieter nicht umlegen.
