Wachmann, Concierge, Pförtner, Portier, Doorman – schillernde Bezeichnungen für das Sicherheitspersonal an Eingängen und Ausgängen eines Gebäudes oder Areals sind inzwischen gang und gäbe. War der Wachmann oder Concierge in Deutschland ursprünglich nur in größeren Büro-, Gewerbe- und Industriekomplexen sowie gelegentlich in exklusiven Wohngegenden anzutreffen, erfreut sich er sich inzwischen speziell in größeren Anlagen im sozialen Wohnungsbau oder in den neuen Bundesländern steigender Beliebtheit. Die dafür entstehen Kosten möchten Vermieter selbstverständlich über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Ob das zulässig ist, erfahren Sie in diesem Artikel.
Fällt Tätigkeit des Wachmanns oder Concierge in den Katalog der Betriebskostenarten?
Damit die Aufwendungen für einen eingesetzten Wachmann oder Concierge auf die Mieter umlegt werden können, müssen diese Kosten zu den Betriebskosten gehören. In der Betriebskostenverordnung (BetrVK) sind insgesamt 17 Kostenarten aufgeführt. Damit stellt sich die Frage, ob die Tätigkeit des Wachmanns oder Concierge unter einer dieser Betriebskostenarten fällt.
Die Aufgaben des Wachmanns oder Concierge bestehen im Wesentlichen in Folgendem:
- Überwachung der in das Gebäude oder Areal ein- und ausgehenden Personen
- Kontrollgänge
- Öffnung von Türen, Toren und Schranken
- Annahme von Post und Paketen
- Empfang und der Erteilung von Auskünften gegenüber Besuchern
Darüber hinaus bietet der Einsatz des Wachmanns oder Concierge einen erheblichen Sicherheitsaspekt gerade in größeren und daher meist anonymen Immobilien. Potentielle Straftäter werden abgeschreckt, so dass es häufig erst gar nicht zu Einbrüchen und Vandalismus kommt. Diese Gesichtspunkte können im Einzelfall dafür ausreichen, dass die Aufwendungen für einen Wachmann oder Concierge erforderlich sind und daher Betriebskosten darstellen. Dabei hat der Vermieter genau dazulegen und zu begründen, welches Sicherheitsrisiko den Einsatz eines Wachmanns oder Concierge erforderlich macht (Bundesgerichtshof, BGH, Beschluss vom 05.04.2005, Az.: VIII ZR 78/04).
Die Kosten für einen Wachmann oder Concierge sind allerdings nicht im Katalog der unterschiedlichen Betriebskosten in § 2 BetrVK genannt. Diese Aufwendungen stellen auch keine Hausmeisterkosten nach § 2 Nr. 14 BetrVK, da dieser andere Aufgaben, insbesondere der Instandhaltung des Objektes, zu erfüllen hat. Aus diesem Grund können die Kosten für einen Wachmann oder Concierge nur über den Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrVK, „sonstige Betriebskosten“ erfasst werden.
Unter welchen Voraussetzungen die Kosten für einen Wachmann oder Concierge umlagefähig sind
Ausgehend von den allgemeinen Voraussetzungen zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten und der besonderen, vorgenannten Rechtsprechung des BGH zu der Erforderlichkeit des Einsatzes eines Wachmann oder Concierge müssen die folgenden zwei Voraussetzungen erfüllt sein, damit die Aufwendungen für dieses Sicherheitspersonal auf die Mieter verteilt werden können:
- Mietvertragliche Vereinbarung über die Umlage
- Bestehendes Sicherheitsrisiko
1. Mietvertragliche Vereinbarung über die Umlage der Kosten für einen Wachmann oder Concierge
Damit der Vermieter die Kosten für das Sicherheitspersonal auf die Mieter verteilen kann, muss im Mietvertrag die Umlagefähigkeit von Betriebskosten vereinbart sein. Da diese Aufwendungen unter den „sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrVK fallen, ist weitere Voraussetzung, dass die Position „ Wachmann oder Concierge“ im Mietvertrag ausdrücklich genannt wird. Fehlt diese Angabe, ist eine Umlage nicht möglich.
So wird etwa aufgrund einer mietvertraglichen Vereinbarung über die Umlagefähigkeit der Position „Pförtner“ keine Abrede darüber getroffen, dass die Kosten für den „Wachschutz“ auf die Mieter verteilt werden dürfen (Amtsgericht (AG) Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2007, Az.: 224 C 276/06).
Dagegen ist es zulässig, die Umlage der Kosten für dieses Sicherheitspersonal formularmäßig zu vereinbaren, also mittels für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 04.01.2007, Az.: 67 S 287/06). Eine individuelle Vereinbarung bzw. ein Aushandeln über die Umlage dieser Kosten ist daher nicht notwendig.
2. Bestehendes Sicherheitsrisiko, das den Einsatz eines Wachmanns oder Concierge erfordert
Nach Ansicht des BGH in der vorgenannten Entscheidung sind die Aufwendungen für einen Concierge oder Pförtner ohne Rücksicht auf eine konkrete praktische Notwendigkeit nicht umlagefähig. Der Vermieter muss daher konkret darlegen und unter Beweis stellen, warum solche Kosten erforderlich sind. Allgemeine Aussagen des Inhaltes, dass etwa die Mieter eines Wohnhauses mit 239 Einheiten ein gesteigertes Sicherheitsbedürfnis haben, reichen dazu nicht aus. Vielmehr muss der Einsatz eines Wachmannes oder Concierge aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse geboten sein.
Daher sind konkrete und vernünftige Gründe für den Einsatz des Sicherheitspersonals erforderlich. Dazu gehören etwa die Wünsche der Mieter, die Größe des Objektes, dessen Unübersichtlichkeit und Anonymität sowie etwaige Straftaten wie Überfälle, Einbrüche und Sachbeschädigungen im Objekt oder dessen Nachbarschaft. So hat etwa das LG Berlin in seinem ebenfalls weiter oben genannten Urteil entschieden, dass die Kosten für einen Concierge umlagefähig sind, wenn
- durch die Lage des Gebäudes im Stadtzentrum und auf der Rückseite eines Verlagsgebäudes mit ständigen Anlieferungen sowie tagsüber fast vollständig abwesenden Mietern eine erhöhte Einbruchsgefahr besteht und
- der Concierge Post entgegennimmt, Schlüssel aufbewahrt und Ablesetermine wahrnimmt
Zu dieser Entscheidung des Berliner Gerichts ist anzumerken, dass die konkret dargelegte erhöhte Einbruchsgefahr und das damit einhergehende Sicherheitsbedürfnis sicherlich einen Grund für den Einsatz eines Wachmanns oder Concierge darstellen. Die sonstigen Tätigkeiten des Concierge rechtfertigen aber dessen Erforderlichkeit nicht. Denn die Entgegennahme von Post und die Aufbewahrung der Schlüssel sind Serviceleistungen gegenüber den Mietern, während die Aufwendungen für die Wahrnehmung von Ableseterminen grundsätzlich zu den Verwaltungskosten des Vermieters gehören. Damit sind diese Tätigkeiten aber keine umlagefähigen Betriebskosten.
