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Betriebskosten: Ist der Zählertausch (statt Eichung) umlagefähig?

September 20, 2014
von Betriebskostenabrechnung.com
1 Kommentar




Der Vermieter muss einerseits nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – bis auf wenige Ausnahmen – die Heiz- und Warmwasserkosten mindestens zu 50 % nach Verbrauch abrechnen, wozu Zähler erforderlich sind. Andererseits ist in zahlreichen Landesbauordnungen die Installation von Kaltwasserzählern bzw. -uhren angeordnet.

Während die verbrauchsabhängige Abrechnung nach der HeizkostenV grundsätzlich Pflicht ist, muss die Umlage der Kaltwasser- bzw. Brauchwasserkosten im Mietvertrag vereinbart sein. Zu den umlagefähigen Kosten gehören auch die Eichkosten der Zähler. Statt einer Eichung werden die Zähler aber komplett ausgetauscht, so dass die Umlagefähigkeit des Austausches zu hinterfragen ist.

Eichgesetz: Eichung oder Austausch ist Pflicht

Das Eichgesetz (EichG) schreibt, vor, dass Kaltwasserzähler alle sechs und Warmwasserzähler alle fünf Jahre zu eichen sind. Die jeweiligen Fristen beginnen dabei zum Jahresende desjenigen Jahres, in dem die Zähler zuletzt geeicht wurden. Das Datum steht auf einer Plombe oder Marke an Gerät. Nach Ablauf der Fristen ist die Verwendung der Zähler nicht mehr statthaft, § 25 EichG. Die mit ihnen gemessenen Verbrauchswerte dürfen daher in der Betriebskostenabrechnung nicht berücksichtigt werden (so für Kaltwasseruhren bei der Hausgeldabrechnung von Wohnungseigentümergemeinschaften: Bayrisches Oberstes Landesgericht (BayObLG, Beschluss vom 23.03.2005, Az.: 2Z BR 236/04), es sei denn, der Vermieter kann darlegen und beweisen, dass die abgelesen Werte zutreffend sind. Das kann etwa durch die Vorlage der Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geschehen, wonach die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.11.2010, Az.: VIII ZR 112/10).

Daneben ist die Verwendung ungeeichter Wasserzähler eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann.

Deshalb ist der Zählertausch umlagefähig

Als verbrauchsunabhängige Kosten dürfen die Eichkosten der Zähler für den Heizenergie- und Warmwasserverbrauch nach § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie § 7 Abs. 2 HeizkostenV auf die Mieter umgelegt werden. Für Kaltwasserzähler folgt dies aus § 2 Nr. 2 BetrKV. In der Praxis erfolgt aber keine Eichung, sondern ein kompletter Austausch der Zähler. Hintergrund ist, dass eine Nacheichung vor Ort kaum möglich und ein Austausch daher erforderlich ist. Daher dürfen auch die Kosten für den Austausch der Zähler auf die Mieter umgelegt werden. Dabei spielt es keine Rolle, dass diese Kosten nur im Turnus von 5 bzw. 6 Jahren anfallen.

Nicht umlagefähig sind als Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung die aufgewendeten Gelder für die Ersatzbeschaffung defekter Zähler oder Reparaturen.

Erfolgt die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten wegen ungeeichter Zähler nicht verbrauchsabhängig, ist der Mieter berechtigt, seinen Kostenanteil Betriebskostenabrechnung um 15 % kürzen, § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Dieses Kürzungsrecht darf aber nicht ausgeübt werden, wenn der Vermieter den Verbrauch schätzen durfte und nicht mehr als 25 % der Wohnfläche des Hauses betroffen war.

 

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Über den Autor
Wozu dieses Portal? Ganz einfach, weil der gesamte Bereich der Betriebskosten so wahnsinnig umfangreich ist und es unzählige Fragen zur Betriebskostenabrechnung gibt. Wir wollen hier Wissen für Mieter und Vermieter zusammentragen.
    1 Kommentar
    1. Emanual at 15:29 Antworten
      Guten Tag, ich lasse in einem Mietshaus für alle Parteien die ungeeichten Wasserzähler durch neue geeichte Wasserzähler aus- tauschen. Sind diese Kosten über 5 Jahre auf die Mieter umlegbar? sind alle Kosten umlegbar oder nur die Zählerkosten ohne Arbeitsstunden? Vielen Dank im voraus

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