Der Einbau von Rauchmeldern in Neubauten ist in allen BundesländernPflicht. Für Bestandsgebäudegelten Übergangsfristen, die in den meisten Bundesländern bereits abgelaufen sind oder spätestens Ende 2020 ablaufen. Geregelt ist die Pflicht zum Einbau in den Landesbauordnungender Bundesländer, wobei der Vermieter für den Einbau zuständig ist. Damit stellt sich die Frage, inwieweit Anschaffung, Anmietung, Wartung und Austausch von Rauchwarnmeldern über die Betriebskosten umgelegt werden können. Eine gefestigte Rechtsprechung hier zu besteht nicht(Stand: 01.11.2017). Wie die Rechtslage speziell zur Umlagefähigkeit des Austausches von Rauchmeldern aussieht, lesen Sie hier.
Rauchwarnmelder: Das gilt für die Kosten von Anschaffung, Anmietung, Wartung und Austausch
Rauchwarnmelder sind nicht zu verwechseln mit Rauchmeldern. Ein Rauchmelder ist Bestandteil einer Brandmeldeanlage, in welcher der Alarm über die Anlage bzw. die Zentrale ausgegeben wird. Demgegenüber ist in einem Rauchwarnmelder ein Lautsprecher eingebaut, so dass bei Rauch ein im direkten Umfeld des Geräts ein Alarmgeräusch ausgelöst wird.
Die derzeit geltende Rechtslage zur Umlagefähigkeitvon Anschaffungs-, Anmietungs-, Wartungs- und Austauschkosten für Rauchwarnmelder ist im Folgenden dargestellt (Stand: 01.11.2017). Dabei setzt eine Verteilung der Austauschkosten für die Melder auf die Mieter voraus, dass Wartungskosten umlegbar sind. Können also keine Wartungskosten für Rauchwarnmelder umgelegt werden, sind von vornherein auchkeine Austauschkostenumlagefähig.
Anschaffungskosten
DieAnschaffungskosten für Rauchwarnmelder können nicht über die Betriebskostenauf die Mieter abgewälzt werden. Es handelt sich aber bei Anschaffung und Einbau der Melder um eine Modernisierungsmaßnahme, so dass der Vermieter die jährliche Nettokaltmiete um 11% der Anschaffungskostenfür die Melder erhöhen kann, § 559 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Anmietungskosten
Ob dieAnmietungskosten für Rauchwarnmelder über die die Betriebskosten umgelegt werden können, ist umstritten. Einerseits soll dies möglich sein (Landgericht (LG) Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11), andererseits nicht (LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016, Az.: 1 S 198/15; Amtsgericht (AG) Dortmund, Urteil vom 30.01.2017, Az.: 423 C 8482/16; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 04.12.2013, Az.: 715 C 282/13).
Wartungskosten
Wartungskosten für Rauchwarnmelder fallen an, da diese nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Beschädigungen und Funktion zu überprüfen und zu warten sind. Dazu gehört, die Lufteintrittsöffnung von Staub und die Fotooptik etwa. von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät gegebenenfalls mit einer neuen Batterie auszustatten und einen Probealarm auszulösen.
Die Umlagefähigkeit von Wartungskosten für Rauchwarnmelder ist strittig. Zum einen soll das als Folge der Modernisierung zulässigsein (LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11) oder dann zulässig sein, wenn im Mietvertrag die Wartungskosten als „sonstige Kosten“ nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung(BetrKV) aufgeführt wurden (LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016, Az.: 1 S 198/15; ebenfalls LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011; Az.: 1 S 171/11).
Demgegenüber stellte das AG Dortmund auf die Vorschriften der geltenden Landesbauordnungab. Hier ist in § 49 Abs. 7 der nordrhein-westfälischen Landesbauordnung unter anderem geregelt:
Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.
Obwohl das Dortmunder Gericht die Wartungskosten für Rauchwarnmelder grundsätzlich als über die Betriebskosten umlagefähig beurteilte, sah es hier aufgrund von § 49 Abs. 7 der Landesbauordnung den Mieter in der Pflicht,die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen. Daher seien die Wartungskosten Sache des Mieters. Es fehle eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Vermieter die Wartungskosten umlegen dürfe. Soweit sich der Vermieter darauf berufe, dass er aufgrund seiner Verkehrssicherungspflicht die Wartung des Mieters überprüfen müsse, seien die dadurch entstehenden Verwaltungskosten nach § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) eben gerade nicht auf den Mieter umlegbar(AG Dortmund, Urteil vom 30.01.2017, Az.: 423 C 8482/16).
Austauschkosten
Noch unklarer ist die Rechtslage bei der Frage, ob der Austausch von Rauchwarnmeldern über die Betriebskosten umlagefähig ist. Denn hier ist zu unterscheiden, ob ein Austausch erforderlich ist, weil
- das bei einer verbrauchten Batterie kostengünstigerist als der Einbau allein einer neuen Batterie oder
- der von den Herstellern für einen Austausch empfohlene Zeitraum von spätestens zehn Jahrenerreicht ist
Da im ersten Fall der Austausch der der Batterie nach DIN 14676 Nr. 6 zu den Wartungskosten gehört, würde ein insoweit kostengünstigerer Austauschder Melder voraussetzen, dass die Umlagefähigkeit der Wartungskosten nicht an der jeweils einschlägigen Landesbauordnung bzw. fehlenden Übernahme der Wartung durch den Vermieter scheitert.
Ist hingegen die Umlagefähigkeit gegeben und ist der Austausch der Rauchwarnmelder tatsächlich kostengünstigerals der Batteriewechsel, sind die Kosten für den Melderaustausch über die Betriebskosten umlegbar. Der Austausch stellt auch keine Modernisierungsmaßnahme dar, weil diese durch die Erstanschaffung bereits vorgenommen wurde(LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11).
Ist der Austausch der Rauchwarnmelder jedoch teurerals der Wechsel der Batterie, verbietet sich eine Umlageder (gesamten) Austauschkosten bereits aus dem vom Vermieter zu beachtenden Gebot der Wirtschaftlichkeit.
Im zweiten Fall ist ein Austausch der Rauchwarnmelder nach zehn Jahren über die Betriebskosten nicht umlagefähig. Grund dafür ist, dass nur dann Betriebskosten vorliegen, wenn diese „laufend“, also turnusmäßig entstehen, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV. Das setzt zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich anfallen. Allerdings geht die Rechtsprechung hier eher von Zeiträumen zwischen vier und sechs Jahrenaus (so etwa für die Öltankreinigung: BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: ZR 221/08). Hinzu kommt, dass es sich bei der Anschaffung eines Austauschgeräts um Kosten der Instandhaltunghandelt, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht umlagefähig sind (so beim Austausch von Erfassungsgeräten für Verbrauch wie Heizung und Warmwasser: AG Hamburg, Urteil vom 25.01.1994, Az.: 47 C 170/93).
