Kalt- und Warmwasserkosten gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dabei existiert für Kaltwasser keine bundeseinheitliche Regelung, wonach der Verbrauch zwingend durch Wasserzähler zu erfassen ist. Lediglich in den Landesbaugesetzen der Länder finden sich für den Einbau von Zählern Vorschriften, insbesondere für Neubauten. Demgegenüber ist in der HeizkostenVerordnung (HeizkostenV) für Warmwasser vorgeschrieben, dass Verbrauchserfassungsgeräte anzubringen sind sowie verbrauchsabhängig abzurechnen ist. Wie ist aber sind die Kosten zu verteilen, wenn keine Zähler vorhanden sind oder diese einen Defekt aufweisen?
Die Antwort auf diese Fragen finden Sie in diesem Artikel.
1. Kalt- und Warmwasser ohne Zähler abrechnen ist möglich
Sind keine Zähler (Wasseruhren) für den Kalt- und Warmwasserverbrauch vorhanden, ist dessen Umlage auf die Mieter trotzdem möglich. Da hierfür jedoch unterschiedliche gesetzliche Regelungen bestehen, ist bei der Verteilung der Kosten von Kalt- und Warmwasser zu differenzieren.
2. Umlage von Kaltwasserkosten: Auf den Verteilerschlüssel kommt es an
Werden die Kosten für das angefallene Kaltwasser in der Betriebskostenabrechnung umgelegt, geschieht dies nach dem dafür geltenden Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel). Sind dazu keine mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen worden, erfolgt die Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche, § 556a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Mögliche im Mietvertrag vereinbarte Umlageschlüssel sind
Bei der Umlage nach der Personenzahl darf der Vermieter für Babys und Kinder, Tierhaltung, eine Waschmaschine oder häufiges Duschen in der Betriebskostenabrechnung Vermieter grundsätzlich keine Zu- oder Aufschläge vornehmen (Amtsgericht (AG) Bergisch Gladbach, Urteil vom 10.05.1994, Az.: 24 C 512/93). Das gilt ebenso für sonstige Umstände, die sich aus den Lebensgewohnheiten der Mieter ergeben (Landgericht (LG) Mannheim, Urteil vom 27.01.1999, Az.: 4 S 141/98).
Ist eine Abrechnung nach dem Verbrauch bestimmt – die auch nachträglich vom Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einseitig festgelegt werden kann, wenn später Erfassungsgeräte für den Verbrauch installiert wurden – setzt dies (geeichte) Wasseruhren voraus. Fehlen diese jedoch für einzelne Wohnungen, ist eine Umlage nach der Wohnfläche für alle Wohnungen zulässig. Ist eine Wasseruhr in einer Wohnung defekt, kommen neben einer Verteilung nach der Wohnfläche auch eine Schätzung für die vom Defekt betroffene Wohnung in Betracht. Das dürfte vor allem dann gelten, wenn langjährige Erfahrungswerte vorhanden sind.
Befinden sich in dem Mietobjekt gewerbliche Einheiten, kann der Vermieter verpflichtet sein, den dadurch entstehenden Mehrverbrauch heraus zu rechnen, bevor er die Kaltwasserkosten auf die Mieter von Wohnraum umlegt. Dies gilt speziell bei Gewerbeeinheiten mit einem hohem Wasserverbrauch, also etwa eine Sauna oder eine Wäscherei.
3. Verteilung von Warmwasserkosten: Maßgeblich ist die HeizkostenV
Sollen Warmwasserkosten ohne eine Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs umgelegt werden, ist dies im Vergleich zu den Kaltwasserkosten wesentlich komplizierter. Zunächst müssen die Warmwasserkosten zu 50 bis 70% verbrauchsabhängig abgerechnet werden, während die verbrauchsunabhängigen Kosten zu 30 bis 50% nach der Wohn- oder Nutzfläche umzulegen sind.
Weiterhin ist zwischen zentralen Warmwasserversorgungsanlagen (also Anlagen, in denen das Warmwasser gesondert erwärmt wird) nach § 8 HeizkostenV und verbundenen Anlagen (also Anlagen, die sowohl Heizwärme liefern als auch das Warmwasser erwärmen) nach § 9 HeizkostenV zu unterscheiden. Verbundene Anlagen befinden sich regelmäßig in kleineren Mietobjekten.
Kann bei zentralen Warmwasserversorgungsanlagen der Verbrauch nicht ermittelt werden, dürfte § 9a HeizkostenV Anwendung finden. Danach hat der Vermieter folgende Möglichkeiten, den Warmwasserverbrauch umzulegen:
- Verbrauchsschätzung anhand früherer, witterungsmäßig vergleichbare Abrechnungsperioden
- Verbrauch vergleichbarer anderer Räume von Nachbarn innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode
- Durchschnittsverbrauch des Hauses
- Verbrauchsschätzung in Bezug auf kürzere Zeiträume als ein Jahr
Die Schätzung darf höchstens einen Anteil von 25 % des Verbrauchs der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes erfassen. Darüber hinaus muss der Kostenansatz nach einem anderen Verteilerschlüssel, etwa nach der Wohnfläche, erfolgen.
Handelt es sich dagegen um eine verbundene Anlage, gilt folgende Berechnungsmethode:
- Ermittlung des Energieanteil für die Warmwasseraufbereitung anhand des Volumens des verbrauchten Warmwassers und der gemessenen bzw. geschätzten mittleren Temperatur des Warmwassers in Verbindung mit der Formel des § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV
- Falls dies nicht möglich ist, Ermittlung der Wärmemenge nach der Formel des § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV
- Ermittlung des Brennstoffverbrauchs nach der Formel des § 9 Abs. 3 HeizkostenV
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