Auch der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung muss jährlich über die von seinem Mieter erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen (Nebenkostenvorauszahlungen) abrechnen.
Allerdings ist es nicht zulässig, wenn der Vermieter seine vom Hausverwalter erhaltene Jahresabrechnung „mal eben“ an den Mieter weiterreicht. Vielmehr gilt auch hier, dass nur bestimmte Betriebskosten (Nebenkosten) auf den Mieter umgelegt werden dürfen und – sofern nichts Abweichendes mietvertraglich vereinbart wurde – als Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel die Wohnfläche in Quadratmetern zugrunde zu legen ist, § 556a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Wir erklären in diesem Beitrag, was es mit der Umlage nach Miteigentumsanteilen auf sich hat, wann nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden darf und was Mieter und Vermieter beachten müssen.
Das gilt für die Umlage nach Miteigentumsanteilen
Umlegen darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) auch hier nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten 17 verschiedenen Kostenarten. Daher sind insbesondere die Vergütung für den Verwalter, die Bankgebühren des Hausgeldkontos, die Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage und die Kosten der laufenden Instandhaltung nicht umlagefähig. Damit der Vermieter die umlagefähigen Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen auf seinen Mieter verteilen kann, muss er dies im Mietvertrag vereinbart haben. Fehlt es hieran, gilt
- der im Mietvertrag vereinbarte Umlageschlüssel oder
- wenn kein Schlüssel vereinbart wurde – als Verteilerschlüssel die gesetzlich vorgeschriebene Umlage nach der Wohnfläche (Quadratmeter), wobei ein erfasster Verbrauch oder eine erfasste Verursachung vorrangig nach einem entsprechenden Maßstab umzulegen sind, § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB.
Wenn die Umlage nach Miteigentumsanteilen vereinbart wurde
Um als Umlageschlüssel die Miteigentumsanteile wirksam mit dem Mieter zu vereinbaren, muss im Mitvertrag Folgendes enthalten sein:
- Eine Klausel, nach der als Verteilerschüssel für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter die Abrechnung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen vereinbart wird (zulässig nach Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte, Urteil vom 14.05.2004, Az.: 6 C 164/03)
- Eine Regelung, wonach im Falle einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssel durch die Wohnungseigentümergemeinschaft der Vermieter berechtigt ist, den geänderten Umlageschlüssel gegenüber dem Mieter in den künftigen Betriebskostenabrechnungen zugrunde zu legen.
In der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter neben dem Miteigentumsanteil für die vermietete Wohnung auch die Summe aller Miteigentumsanteile angeben. Ist diese Angabe nicht erfolgt und daher die Umlage nicht nachvollziehbar, kann der Mieter die Abrechnung als formell fehlerhaft zurückweisen und braucht – bis zum Erhalt einer ordnungsgemäßen Abrechnung – keine Nachzahlungen zu leisten.
Wenn die Umlage nach Miteigentumsanteilen nicht vereinbart wurde
Wurden die Miteigentumsanteile nicht oder nicht wirksam vereinbart, muss der Vermieter die in der Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen ausgewiesen Betriebskosten auf den mit seinem Mieter mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel oder auf die Wohnfläche bzw. den Verbrauch umrechnen.
Diese Umrechnung kann erhebliche Schwierigkeiten bereiten, wenn
- die in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegten Anteile von den tatsächlichen Größenordnungen umfangreich abweichen. So kann für etwa im Objekt vorhandene Gewerbeeinheiten eine größere Anzahl von Miteigentumsanteilen festgelegt sein, um die vermehrte (Ab)Nutzung zu berücksichtigen.
- was üblich ist – nicht nur das Sondereigentum (Eigentumswohnung), sondern auch das Gemeinschaftseigentum (etwa Treppenhäuser, Flure, Kellergänge, Waschküche usw.) in die Miteigentumsanteile eingeflossen ist. Die Anteile für das Gemeinschaftseigentum müssen für eine Umlage nach der Wohnfläche herausgerechnet werden.
- bestimmte Gegebenheiten der Eigentumswohnung wie etwa Terrasse, Balkon oder Schrägen anders als der für die Quadratmeterzahl regelmäßig anzuwendende Wohnflächenverordnung (WoFlV) angesetzt wurden.
Wurden die Miteigentumsanteile für den mietvertraglich vereinbarten oder gesetzlich bestimmten (Wohnfläche) Umlageschlüssel umgerechnet, gelten die allgemeinen Regeln für den jeweiligen Schlüssel.
