Der Vermieter muss über die erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dabei sind die angefallen Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung im Einzelnen exakt aufzuführen und auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen.
Wurde nichts anders im Mietvertrag vereinbart, gilt als Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel die Wohnfläche (Quadratmeter), § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB.
Allerdings ist ein erfasster Verbrauch oder eine erfasste Verursachung vorrangig nach einem entsprechenden Maßstab umzulegen, § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB.
Wir zeigen hier, was Mieter und Vermieter bei der Umlage nach Wohnfläche zu beachten haben.
Wie die Wohnfläche berechnet wird
Ist also nichts anderes oder eine Umlage nach der Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, ist diese bei der Betriebskostenabrechnung (mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten) zugrunde zu legen. Für preisgebundene Wohnungen ist die Wohnfläche grundsätzlich als Umlageschlüssel zu nehmen.
Ausnahmen können hier für die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der Müllbeseitigung, des Betriebs der zentralen Brennstoffanlage, des Aufzugs sowie der Einrichtungen für den Fernsehempfang und der Wäschepflege gelten, § 20 Abs. 2 in Verbindung mit §§ 21 bis 25 Neubaumietenverordnung 1970 (NMV).
Bei der Ermittlung der Wohnfläche wird in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet, auch wenn diese an sich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum (etwa Sozialwohnungen) gilt. Danach zählen
- Schrägen erst ab einem Meter bis unter zwei Metern zur Hälfte und ab zwei Metern voll als Wohnfläche
- Balkone und Terrassen zu einem Viertel und bei besonders guter Nutzbarkeit zur Hälfte als Wohnfläche
- Wintergärten bei fehlender Beheizbarkeit zur Hälfte und bei vorhandener Beheizbarkeit voll zur Wohnfläche
Wie die Betriebskostenabrechnung zu erfolgen hat
Ist die Gesamtwohnfläche, also regelmäßig die Summe aller Wohnflächen, errechnet, sind die Betriebskosten durch die Gesamtwohnfläche zu dividieren und mit der jeweiligen Wohnfläche der einzelnen Wohnungen zu multiplizieren. Möglich ist auch, die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen prozentual ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche zu setzen.
Der Vermieter sollte in der jeweiligen Betriebskostenabrechnung sowohl die Wohnfläche der betreffenden Wohnung als auch die Gesamtwohnfläche bzw. den prozentualen Anteil der betreffenden Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche angeben. Insbesondere die Wohnfläche der jeweiligen Wohnung muss im Mietvertrag nicht angegeben werden. Fehlen diese Angaben in der Abrechnung, ist unter Umständen der Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar und damit die Abrechnung formell fehlerhaft und unwirksam. Etwaige Nachzahlungsforderungen gegenüber dem Mieter wären in diesem Fall nicht fällig.
Ist jedoch im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche vereinbart, gilt diese grundsätzlich auch dann, wenn die tatsächliche Fläche davon abweicht. Beträgt allerdings die Abweichung mehr als 10%, ist die tatsächliche und nicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich (Bundesgerichtshof (BAG), Urteil vom 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06).
Was sonst noch bei der Wohnfläche als Umlageschlüssel wichtig ist
Für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gilt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Danach müssen 50 bis 70% der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die restlichen Kosten können auf die Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden.
Den im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel darf der Vermieter grundsätzlich nicht einseitig ändern. Nur bei den verbrauchs- und/oder verursachungsabhängigen Betriebskosten kann der Vermieter auf eine Abrechnung nach Verbrauch bzw. Verursachung umstellen, wenn dies erfasst wird (etwa durch Verbrauchserfassungsgeräte wie Wasseruhren für alle Wohnungen oder unterschiedliche Müllgebühren nach Verursachung), § 556a Abs. 2 BGB. Eine solche Umstellung ist jedoch nur für künftige Abrechnungszeiträume zulässig und zuvor schriftlich mitzuteilen.
Stehen Wohnungen leer, muss der Vermieter die darauf entfallenden Betriebskosten selber tragen. Er darf die Gesamtwohnfläche nicht um die Wohnfläche der leer stehenden Wohnung kürzen.
Der Umlageschlüssel nach der Wohnfläche kann ungerecht sein
Der Ansatz der Wohnfläche als Verteilerschlüssel mag zwar auf den ersten Blick gerecht erscheinen, da ein Mieter mit einer größeren Wohnung auch mehr Betriebskosten zahlen muss. Tatsächlich sind aber Fälle möglich, in denen etwa ein Vier-Personen-Haushalt aufgrund der bezogenen kleineren Wohnung weniger Wassergeld zahlen muss als ein Ein-Personen-Haushalt mit einer wesentlich größeren Wohnung.
Zu einer Änderung des Umlageschlüssels ist der Vermieter hier aber nicht verpflichtet. Er sollte allerdings zu Beginn der Mietverhältnisse gut überlegen, welcher Verteilungsschlüssel sinnvoll ist. Dabei sind auch unterschiedliche Umlageschlüssel (nach Wohnfläche, Wohneinheit, Personenzahl und Verbrauch) für die verschiedenen Betriebskostenarten möglich, sofern dies mietvertraglich vereinbart wird.
