Wurden im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, hat der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums darüber abzurechnen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dazu ist es erforderlich, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die entstandenen Betriebskosten gesondert aufführt und auf die einzelnen Wohnungen umlegt.
Grundsätzlich gilt als Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel die Wohnfläche (Quadratmeter), es sei denn, im Mietvertrag wurde etwas anderes vereinbart, § 556a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB. Als eine derartige Vereinbarung ist die Umlage nach Wohneinheiten möglich.
Wir zeigen in diesem Artikel, was Vermieter und Mieter bei der Abrechnung der Betriebskosten nach der Anzahl der Wohneinheiten beachten müssen.
So funktioniert die Abrechnung nach Wohneinheiten
Beim Umlageschlüssel „Wohneinheiten“ ergeben sich die auf die einzelne Wohnung entstehenden Betriebskosten dadurch, dass die Kosten durch die Gesamtanzahl der Wohneinheiten dividiert werden. In der Betriebskostenabrechnung ist der Verteilerschlüssel kurz darzustellen. Ebenso ist die Gesamtzahl der Wohneinheiten anzugeben, damit die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar ist.
Fehlen diese Angaben, ist die Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht fehlerhaft und daher unwirksam. Der Mieter braucht dann bis zum Erhalt einer ordnungsgemäßen Abrechnung keine Nachzahlung zu leisten.
Die Heizkosten sind jedoch nicht nach Wohneinheiten, sondern wegen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu 50 bis 70% verbrauchsabhängig umzulegen. Die restlichen Kosten dürfen nach der Wohn- oder Nutzfläche umgelegt werden. Die Zahlung sämtlicher Betriebskosten für leerstehende Wohnungen obliegt dagegen dem Vermieter.
Möchte der Vermieter den im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel (nach der Personenzahl) einseitig ändern, ist das nur für verbrauchs- und/oder verursachungsabhängigen Betriebskosten zulässig. Voraussetzung dafür ist, dass diese Betriebskosten entsprechend erfasst werden (etwa durch angebrachte Zähler und nach verursachtem Abfall) sowie nach Verbrauch bzw. Verursachung auf die Mieter umgelegt werden, § 556a Abs. 2 BGB. Verlangt der Vermieter eine solche Umlegung, muss er dies zuvor schriftlich ankündigen und kann die betreffenden Betriebskosten nur für künftige Abrechnungszeiträume auf diese Weise verteilen.
Die Umlage nach Wohneinheiten führt meistens zu unzufriedenen Mietern
Auch wenn der Umlageschlüssel „Wohneinheiten“ für den Vermieter den wenigstens Aufwand verursacht: In der Praxis anwendbar ist dieser Schlüssel nur bei vergleichbaren Wohnungen mit vergleichbarer Mieteranzahl (etwa gleichgroße Appartements für Einzelpersonen).
In allen anderen Fällen, speziell bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen, andersartiger Ausstattung (etwa teilweise mit Terrasse bzw. Balkon) oder verschiedener Personenanzahl pro Wohnung, macht sich unter den „für andere zahlenden“ Mietern schnell erhebliche Unzufriedenheit breit. Um das zu vermeiden, sollte sich der Vermieter im Vorfeld Gedanken darüber machen, welcher Verteilerschlüssel möglichst gerecht ist.
Dabei ist es zulässig, wenn die verschiedenen Umlageschlüssel nach der Wohnfläche, der Personenzahl und/oder den Wohneinheiten kombiniert werden – sofern die jeweiligen Schlüssel im Mietvertrag vereinbart werden.
