• Startseite
  • Betriebskostenabrechnung prüfen
  • Kategorien
    • Betriebskosten
    • Betriebskostenabrechnung überprüfen
    • Betriebskostennachzahlung
    • Betriebskostenvorauszahlung
    • Eigentumswohnungen
    • Fehler in der Betriebskostenabrechnung
    • Fristen für die Betriebskostenabrechnung
    • Heizkosten
    • Mietkaution
    • Mietvertrag
    • Umlageschlüssel für Betriebskosten
    • Musterschreiben
  • Alle Fristen
    • Fristen für Mieter
    • Fristen für Vermieter



Betriebskostenabrechnung: Personenanzahl als Umlageschlüssel

Juli 23, 2013
von Betriebskostenabrechnung.com
7 Kommentare




Wenn der Vermieter über die erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnet, muss er in der Betriebskostenabrechnung die angefallen Betriebskosten einzeln auflisten und auf die betreffenden Wohnungen verteilen.

Dabei ist als Umlageschlüssel bzw. Verteilerschlüssel die Wohnfläche in Quadratmetern anzusetzen, sofern mietvertraglich nichts anders vereinbart wurde, § 556a Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Eine solche andere Vereinbarung kann die Umlage nach der Personenzahl (Kopfzahl) sein, § 556a Abs. 2 BGB. In diesem Fall werden die Betriebskosten grundsätzlich auf die Anzahl der vorhandenen Mieter umgelegt.

Wir erklären hier, was es bei der Abrechnung und Kostenumlage nach der Personenanzahl zu beachten gibt,

So wird die Personenanzahl berechnet

Bei der Berechnung der Personenanzahl ergeben sich gleich mehrere Schwierigkeiten. Zum einen reicht es nicht aus, wenn der Vermieter dazu nur auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreift. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter für bestimmte Stichtage feststellt, wie die einzelnen Wohnungen tatsächlich belegt sind.

Den erhöhten Aufwand für diese Feststellungen hat der Vermieter hinzunehmen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.01.2008, Az.: VIII ZR 82/07). Speziell bei größeren Objekten stellt daher die Ermittlung der Personenanzahl für den Vermieter einen erheblichen Verwaltungsaufwand dar.

Ein weiteres Problem ist die Frage, ab wann ständig anwesende Besucher des Mieters (etwa die Freundin oder der Freund) zur Personenanzahl hinzuzurechnen sind. Gerade Nachbarn regen sich gerne darüber auf, wenn ständig Besuch da ist, dafür aber keine Betriebskosten gezahlt werden. Als „Faustregel“ gilt hier zunächst, dass Besucher mit einem ununterbrochenen Aufenthalt von mehr als sechs Wochen – ab der siebten Woche – zur Personenzahl hinzuzurechnen sind. Der Mieter muss also den Vermieter entsprechend informieren. Schwieriger wird es, wenn der Besucher zwar regelmäßig, aber nicht ständig anwesend ist (etwa jede Woche drei Tage). Hier sollen Besucher einerseits nicht mitzählen, egal, wie oft sie den Mieter besuchen (Amtsgericht (AG) Ahaus, Urteil vom 13.11.1997, Az.: 5 C 788/96). Andererseits sollen die Besucher dann mitgerechnet werden, wenn aufgrund der Häufigkeit der Besuche nach außen hin der Eindruck entsteht, der Besucher lebe in der Wohnung (AG Frankfurt, Urteil vom 27.06.1984, Az.: 33 C 8464/83).

Keine Rolle spielt es hingegen bei der Berechnung der Personenanzahl bzw. der umzulegenden Betriebskosten, wenn einzelne Mieter aufgrund ihrer Lebensgewohnheiten einen erhöhten Verbrauch bei bestimmten Kostenarten verursachen (etwa erhöhter Wasserverbrauch wegen häufigem Waschen).

So muss die Betriebskostenabrechnung aussehen


In der Betriebskostenabrechnung sind – soweit diese hier nicht in Tabellenform erstellt wird – die Personenanzahl aller Wohnungen sowie der einzelnen Wohnung, über die die Abrechnung erteilt wird. Sinnvoll ist es, den Umlageschlüssel nach der Personenzahl auf Personenmonate bzw. Personentage auszudehnen.

Bei Personenmonaten wird die Anzahl der Personen mit den Monaten, in denen diese in der Wohnung gelebt haben, multipliziert. Bei Personentagen geschieht dies mit den Tagen, an dem die Personen in dem Objekt wohnten. Vorteil dieser Berechnung ist, dass die Änderung der Personenzahl (Ein- und Auszüge, Zuzug von Lebenspartnern oder Wegzug von Kindern) genau erfasst werden kann.

Der Vermieter muss also die Personenanzahl sämtlicher Wohnungen sowie der Wohnung, über die abgerechnet wird, in der Betriebskostenabrechnung angeben. Fehlt es daran, ist die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß und damit unwirksam. Der Vermieter braucht allerdings in der Abrechnung nicht anzugeben, mit jeweils wie vielen Personen die anderen Wohnungen im Einzelnen belegt waren (BGH, Urteil vom 15.09.2010, Az.: VIII ZR 181/09). Darüber hinaus ist in Streitfällen der Vermieter dafür beweispflichtig, in welchem Monat wie viele Personen in der jeweiligen Wohnung gelebt haben.

Das sollten Sie sonst noch über den Umlageschlüssel „Personenanzahl“ wissen

Heizkosten werden nicht nach Personen umgelegt, sondern müssen aufgrund der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu 50 bis 70% verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die restlichen Kosten sind auf die Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

Der Vermieter darf den mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel „Personenanzahl“ nur einseitig ändern, wenn die verbrauchs- und/oder verursachungsabhängigen Betriebskosten erfasst werden (etwa durch den Einbau von Zählern oder bei unterschiedlicher Müllverursachung) und danach abgerechnet wird, § 556a Abs. 2 BGB. Dies gilt jedoch nur nach zuvor erforderlicher schriftlicher Ankündigung für zukünftige Abrechnungsperioden.

Bei leerstehenden Wohnungen muss der Vermieter dafür pro Wohnung eine Person ansetzen und die darauf anfallen Kosten selber zahlen.

Manchmal ist die Umlage nach der Personenanzahl nicht gerecht

Der Umlageschlüssel nach der Personenanzahl kann in Einzelfällen ungerecht sein. Paradebeispiel sind die von der Personenanzahl unabhängigen Kostenarten wie etwa die Grundsteuer. Es ist jedoch Sache des Vermieters, einen oder unterschiedliche – möglichst gerechte – Verteilerschlüssel zu wählen und diese im Mietvertrag zu vereinbaren.

Weitere passende Artikel hier im Portal:

  1. Babys, Kleinkinder und Kinder in der Betriebskostenabrechnung
  2. Betriebskostenabrechnung: Wohnfläche als Umlageschlüssel
  3. Betriebskostenabrechnung: Wohneinheiten als Umlageschlüssel
  4. Betriebskostenabrechnung: Miteigentumsanteile als Umlageschlüssel
  5. Betriebskostenabrechnung nach Personentage: So funktioniert dieser Umlageschlüssel
Über den Autor
Wozu dieses Portal? Ganz einfach, weil der gesamte Bereich der Betriebskosten so wahnsinnig umfangreich ist und es unzählige Fragen zur Betriebskostenabrechnung gibt. Wir wollen hier Wissen für Mieter und Vermieter zusammentragen.
    7 Kommentare
    1. Christian Riess at 17:14 Antworten
      Hallo, wir haben lt. Mietvertrag vereinbart, dass unsere Betriebskosten per Personenzahl berechnet werden. In der Betriebskostenabrechnung werden nunmehr Berechnungen von qm-Zahl und Personenzahl gemischt. Ist dies zulässig?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 09:08 Antworten
        Hallo Christian, der Vermieter ist an den vereinbarten Umlageschlüssel im Mietvertrag gebunden. Viele Grüße Dennis Hundt
    2. Martin at 18:08 Antworten
      Hallo, im Mietvertrag wurde kein Umlageschlüssel vereinbart. Kann der Vermieter hingehen und den Wasserverbrauch (es existiert nur eine Wasseruhr in dem MFH (5 Parteien) in diesem Jahr nach der Wohnfläche abrechnen, wenn die Abrechnung im vergangenen Jahr nach der Personenzahl vorgenommen wurde ? Martin
      • Betriebskostenabrechnung.com at 18:52 Antworten
        Hallo Martin, ohne vereinbarten Umlageschlüssel gilt nach BGB die Wohnfläche. Viele Grüße Dennis Hundt
    3. Kim at 17:15 Antworten
      Hallo, wie sieht es aus, wenn das Kind jedes Wochenende (Samstag, Sonntag) da ist und sonst bei dem anderen Elternteil lebt? Darf dafür ein Aufschlag berechnet werden? Liebe Grüße
    4. Chris at 10:12 Antworten
      Hallo Zusammen, meine frage zu den Allgemeinen Betriebskostenabrechnung lautet: Allgemeinen Betriebskostenabrechnung ist doch eine feste Summe die durch die Mieter geteilt wird bzw. Parteien ? in unserem Fall sind das 6 Parteien davon 4 Parteien in 4 Zimmer Wohnung und 2 in 3 Zimmer. Können in den Abrechnung verscheiden Summen für Allg. BK stehen? Meine Schwiegereltern Unter uns wohnen auch in einer der 4 Zimmer Wohnung, Unsere Allg. BK sind 24€ unterschiedlich. Ich dachte nimmer das die Summe eine feste Summe ist oder kann der Vermieter quasi da Summen frei eintragen ? lg
      • Betriebskostenabrechnung.com at 08:16 Antworten
        Hallo Chris, Betriebskosten können nach verschiedenen Verteilerschlüsseln umgelegt werden, daher können auch unterschiedliche Beträge entstehen. Viele Grüße Dennis Hundt

    Hinterlassen Sie einen Kommentar Antworten abbrechen

    *
    *

    captcha *

    Nutzen Sie unsere Suche


    Abrechnung prüfen lassen

    Am häufigsten gelesen:

    • Betriebskosten: Legionellenprüfung – Ist die Prüfung umlegbar? 114.4k views
    • Verteilerschlüssel für Betriebskosten 96.4k views
    • Betriebskosten: Nicht umlagefähigen Positionen von A bis Z 77.7k views
    • Guthaben aus Betriebskostenabrechnung: Auszahlung, Verjährung (+weiteres) 76.6k views
    • Betriebskosten: Heizungswartung (Was darf umgelegt werden?) 74.5k views
    • Betriebskostennachzahlung anmahnen: So gehen Vermieter vor (mit Muster) 61.9k views
    • Betriebskostenabrechnung: Kalt- und Warmwasser ohne Zähler – so wird abgerechnet 55.2k views
    • Betriebskostenabrechnung – Wann dürfen Zählerstände geschätzt werden? 52.6k views
    • Betriebskostenabrechnung: Verjährungsfristen für Mieter und Vermieter 52.5k views
    • Vorlage: Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung 51.6k views

    Kategorien

    • Betriebskosten
    • Fristen für die Betriebskostenabrechnung
    • Umlageschlüssel für Betriebskosten
    • Betriebskostenabrechnung überprüfen
    • Fehler in der Betriebskostenabrechnung
    • Betriebskostenvorauszahlung
    • Betriebskostennachzahlung
    • Mietkaution
    • Mietvertrag
    • Musterschreiben
    • Heizkosten
    • Eigentumswohnungen

    Beliebte Artikel

    • Betriebskosten: Legionellenprüfung – Ist die Prüfung umlegbar?
    • Verteilerschlüssel für Betriebskosten
    • Betriebskosten: Nicht umlagefähigen Positionen von A bis Z
    • Guthaben aus Betriebskostenabrechnung: Auszahlung, Verjährung (+weiteres)
    • Betriebskosten: Heizungswartung (Was darf umgelegt werden?)

    Neueste Beiträge

    • Muster für Mieter: Bankverbindung mitteilen (Guthaben Betriebskostenabrechnung)
    • Betriebskosten nachträglich auf Mieter umlegen (nach erfolgter Abrechnung)
    • Musterbrief: Aufforderung zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung
    • Mietausfallversicherung über Gebäudeversicherung umlagefähig?
    • Mieter widerspricht Betriebskostenabrechnung: Wie geht es jetzt weiter?

    Archiv

    Suche


    • Impressum & Rechtliches
    • Datenschutzerklärung

    Diese Website benutzt Cookies. Wenn Sie die Website weiter nutzen, gehen wir von Ihrem Einverständnis aus.VerstandenDatenschutzerklärung