Der Erhalt der Betriebskostenabrechnung verheißt für den Mieter in der Regel nichts Gutes. Denn häufig fallen teure Nachzahlungen an. Umso größer ist dann die Freude, wenn die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben ausweist. Womit der Mieter dann verständlicherweise auch möglichst schnell in den Genuss des unerwarteten Geldsegens kommen möchte. Wie die Rechtslage bei einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ist, worauf es bei der Auszahlung sowie der Verjährung ankommt und was hier sonst noch alles wichtig ist, können Sie in diesem Artikel nachlesen.
Inhalt: Guthaben aus der Bretriebskostenabrechnung
- Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter abrechnen
- Das Guthaben ist regelmäßig mit Übermittlung der Abrechnung fällig
- Wann der Vermieter in Verzug gerät – und welche Folgen das für ihn hat
- Wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt
- Verjährung und Verwirkung: Der Erstattungsanspruch sollte zügig geltend gemacht werden
1. Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter abrechnen
Sind im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, darüber jährlich abzurechnen. Dabei muss die Abrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend machen, § 556 Abs. 3 Satz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das gilt aber nicht für ein Guthaben des Mieters. Hier spielt die 12-monatige Ausschlussfrist für den Vermieter keine Rolle, so dass der Mieter seinen Anspruch auf Auszahlung seines Guthabens auch bei einer verspäteten Betriebskostenabrechnung behält (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
Mehr unter: Vermieter erstellt keine Betriebskostenabrechnung – Was können Mieter tun?
2. Das Guthaben ist regelmäßig mit Übermittlung der Abrechnung fällig
Händigt der Vermieter die erstellte Betriebskostenabrechnung dem Mieter aus, ist dessen Guthaben zur Auszahlung fällig (BGH, Urteil vom 11.11.2004, Az.: IX ZR 237/03).
Abweichend davon können im Einzelfall im Mietvertrag bestimmte Termine für die Auszahlung des Guthabens bzw. für die Begleichung von Nachforderungen aus der Betriebskostenvereinbarung vereinbart sein. Sind solche Termine datumsmäßig festgeschrieben, ist die Guthabenauszahlung nicht mit der Übermittlung der Betriebskostenabrechnung, sondern zum vereinbarten Termin fällig.
Auch wenn solche mietvertragliche Regelungen eher selten sind, sollten Vermieter und Mieter den Mietvertrag daraufhin überprüfen. Denn andernfalls kann es passieren, dass beide von unterschiedlichen Fälligkeitsterminen ausgehen und sich deswegen unnötig streiten.
Mehr Fristen für Vermieter: Betriebskostenabrechnung: Fristen für Eigentümer
3. Wann der Vermieter in Verzug gerät – und welche Folgen das für ihn hat
Zahlt der Vermieter nicht das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung aus, kann er auf folgende Weise in Verzug geraten:
- Automatisch nach 30 Tagen seit Übermittlung der Abrechnung an den Mieter, § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB
- Durch eine den Verzug begründende Mahnung des Mieters an den Vermieter, die bereits vor Ablauf der 30 Tage erfolgen kann, § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB
- Mit Ablauf des im Mietvertrag datumsmäßig vereinbarten Zahlungstermins für die Erstattung von Guthaben aus der Abrechnung
Folge des Verzugs ist, dass der Mieter bei einem bestehenden Mietverhältnis mit seinem Guthaben aus der Abrechnung gegenüber der laufenden Miete aufrechnen kann. (BGH, Urteil vom 06.02.2013, Az.: VIII ZR 184/12). Zuvor sollte der Mieter den Vermieter allerdings – aus Beweisgründen schriftlich – zur Zahlung auffordern und unter angemessener Fristsetzung (etwa 10 bis 14 Tage) androhen, dass nach ergebnislosem Fristablauf die Aufrechnung erfolgt. Zudem sollte der Mietvertrag darauf überprüft werden, ob eine Aufrechnung ausgeschlossen ist.
Daneben stehen dem Mieter jährliche Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz zu, § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Basiszinssatz wird von der Deutschen Bundesbank alle sechs Monate zum 01.01. und 01.07. neu festgesetzt, § 247 Abs. 2 BGB. Aktuell befindet sich der Basiszinssatz mit 0,83% im Minus, so dass sich der jetzige Verzugszins auf 4,17% pro Jahr beläuft (Stand: 15.12.2015).
4. Wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt
Erteilt der Vermieter keine Abrechnung, hat der Mieter das Problem, wie er ein etwaiges Guthaben aus der Abrechnung erhalten kann. Dabei kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis noch besteht oder inzwischen bereits beendet ist.
- Bestehendes Mietverhältnis
Erfolgt innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums keine Betriebskostenabrechnung, kann der Mieter den Vermieter auf die Erteilung der Abrechnung verklagen. Zugleich ist der Mieter berechtigt, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen für den aktuellen Abrechnungszeitraum so lange zurückzubehalten, bis die Abrechnung vorliegt (sogenanntes Zurückbehaltungsrecht; BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).
Rechnet der Vermieter dann ab, hat er wegen der abgelaufenen 12-Monats-Frist zur Erteilung der Abrechnung keinen Anspruch mehr auf den Ausgleich von Nachforderungen. Umgekehrt behält der Mieter jedoch seinen Anspruch auf die Auszahlung seines Guthabens.
- Beendetes Mietverhältnis
Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen, ist es ihm nicht mehr möglich, durch das Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen auf den Vermieter Druck auszuüben, damit dieser noch die inzwischen verfristete Abrechnung erteilt. Daher darf der Mieter hier die geleistete Betriebskostenvorauszahlungen komplett zurückfordern (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: ZR 191/05).
Dazu ist der Mieter aber nur berechtigt, wenn er die laufenden Vorauszahlungen zuvor nicht einbehalten konnte (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az: VIII ZR 315/11). Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung für den vorletzten Abrechnungszeitraum erst bei seinem Auszug erhält, weil der Vermieter diese von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht eher erstellen konnte.
Klagt der Mieter seine geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ein und erteilt der Vermieter im Gerichtsprozess die Abrechnung, ist er auch hier mit etwaigen Nachforderungen ausgeschlossen, während der Mieter die die Auszahlung seines Guthabens auch weiterhin verlangen kann.
5. Verjährung und Verwirkung: Der Erstattungsanspruch sollte zügig geltend gemacht werden
Zwar behält der Mieter seinen Anspruch auf die Erstattung des Guthabens auch bei einer verfristeten Betriebskostenabrechnung, während der Vermieter hier auf seinen Nachforderungen sitzen bleibt. Das heißt aber nicht, dass sich der Mieter mit der Geltendmachung des Erstattungsanspruches endlos Zeit lassen kann.
Zum einen droht die Verjährung des Erstattungsanspruchs. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hat, die ein Guthaben ausweist, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Hat der Vermieter nicht gezahlt und möchte der Mieter der Eintritt der Verjährung verhindern, muss er vor Ablauf der Verjährungsfrist zur Erstattung des Guthabens entweder einen Mahnbescheid beantragen oder eine Zahlungsklage beim zuständigen Gericht einreichen, § 204 Abs. 1 BGB.
Zum anderen besteht die Gefahr der Verwirkung. Diese tritt ein, wenn jemand längere Zeit ein ihm zustehendes Recht nicht geltend macht und der andere aufgrund besonderer Umstände darauf vertrauen wurde, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter erst zwei Jahre nach dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung und eines inzwischen erfolgten Vermieterwechsels die Abrechnung beanstandet und ein Guthaben einfordert. Hier brauchte der ehemalige Vermieter nicht mehr damit zu rechnen, dass noch Beanstandungen erfolgten (Landgericht (LG) Düsseldorf, Urteil vom 12.09.1989, Az.: 10 O 52/89). Mieter sollten den Erstattungsanspruch daher möglichst zeitnah geltend machen.
