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Guthaben aus Betriebskostenabrechnung: Auszahlung, Verjährung (+weiteres)

Januar 02, 2016
von Betriebskostenabrechnung.com
15 Kommentare




Der Erhalt der Betriebskostenabrechnung verheißt für den Mieter in der Regel nichts Gutes. Denn häufig fallen teure Nachzahlungen an. Umso größer ist dann die Freude, wenn die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben ausweist. Womit der Mieter dann verständlicherweise auch möglichst schnell in den Genuss des unerwarteten Geldsegens kommen möchte. Wie die Rechtslage bei einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ist, worauf es bei der Auszahlung sowie der Verjährung ankommt und was hier sonst noch alles wichtig ist, können Sie in diesem Artikel nachlesen.


Inhalt: Guthaben aus der Bretriebskostenabrechnung

  1. Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter abrechnen
  2. Das Guthaben ist regelmäßig mit Übermittlung der Abrechnung fällig
  3. Wann der Vermieter in Verzug gerät – und welche Folgen das für ihn hat
  4. Wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt
  5. Verjährung und Verwirkung: Der Erstattungsanspruch sollte zügig geltend gemacht werden

1. Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter abrechnen

Sind im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, darüber jährlich abzurechnen. Dabei muss die Abrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend machen, § 556 Abs. 3 Satz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das gilt aber nicht für ein Guthaben des Mieters. Hier spielt die 12-monatige Ausschlussfrist für den Vermieter keine Rolle, so dass der Mieter seinen Anspruch auf Auszahlung seines Guthabens auch bei einer verspäteten Betriebskostenabrechnung behält (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).

Mehr unter: Vermieter erstellt keine Betriebskostenabrechnung – Was können Mieter tun?

2. Das Guthaben ist regelmäßig mit Übermittlung der Abrechnung fällig

Händigt der Vermieter die erstellte Betriebskostenabrechnung dem Mieter aus, ist dessen Guthaben zur Auszahlung fällig (BGH, Urteil vom 11.11.2004, Az.: IX ZR 237/03).

Abweichend davon können im Einzelfall im Mietvertrag bestimmte Termine für die Auszahlung des Guthabens bzw. für die Begleichung von Nachforderungen aus der Betriebskostenvereinbarung vereinbart sein. Sind solche Termine datumsmäßig festgeschrieben, ist die Guthabenauszahlung nicht mit der Übermittlung der Betriebskostenabrechnung, sondern zum vereinbarten Termin fällig.

Auch wenn solche mietvertragliche Regelungen eher selten sind, sollten Vermieter und Mieter den Mietvertrag daraufhin überprüfen. Denn andernfalls kann es passieren, dass beide von unterschiedlichen Fälligkeitsterminen ausgehen und sich deswegen unnötig streiten.

Mehr Fristen für Vermieter: Betriebskostenabrechnung: Fristen für Eigentümer

3. Wann der Vermieter in Verzug gerät – und welche Folgen das für ihn hat

Zahlt der Vermieter nicht das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung aus, kann er auf folgende Weise in Verzug geraten:

  • Automatisch nach 30 Tagen seit Übermittlung der Abrechnung an den Mieter, § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB
  • Durch eine den Verzug begründende Mahnung des Mieters an den Vermieter, die bereits vor Ablauf der 30 Tage erfolgen kann, § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB
  • Mit Ablauf des im Mietvertrag datumsmäßig vereinbarten Zahlungstermins für die Erstattung von Guthaben aus der Abrechnung

Folge des Verzugs ist, dass der Mieter bei einem bestehenden Mietverhältnis mit seinem Guthaben aus der Abrechnung gegenüber der laufenden Miete aufrechnen kann. (BGH, Urteil vom 06.02.2013, Az.: VIII ZR 184/12). Zuvor sollte der Mieter den Vermieter allerdings – aus Beweisgründen schriftlich – zur Zahlung auffordern und unter angemessener Fristsetzung (etwa 10 bis 14 Tage) androhen, dass nach ergebnislosem Fristablauf die Aufrechnung erfolgt. Zudem sollte der Mietvertrag darauf überprüft werden, ob eine Aufrechnung ausgeschlossen ist.

Daneben stehen dem Mieter jährliche Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz zu, § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Basiszinssatz wird von der Deutschen Bundesbank alle sechs Monate zum 01.01. und 01.07. neu festgesetzt, § 247 Abs. 2 BGB. Aktuell befindet sich der Basiszinssatz mit 0,83% im Minus, so dass sich der jetzige Verzugszins auf 4,17% pro Jahr beläuft (Stand: 15.12.2015). 

4. Wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt

Erteilt der Vermieter keine Abrechnung, hat der Mieter das Problem, wie er ein etwaiges Guthaben aus der Abrechnung erhalten kann. Dabei kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis noch besteht oder inzwischen bereits beendet ist.

  • Bestehendes Mietverhältnis

Erfolgt innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums keine Betriebskostenabrechnung, kann der Mieter den Vermieter auf die Erteilung der Abrechnung verklagen. Zugleich ist der Mieter berechtigt, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen für den aktuellen Abrechnungszeitraum so lange zurückzubehalten, bis die Abrechnung vorliegt (sogenanntes Zurückbehaltungsrecht; BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).

Rechnet der Vermieter dann ab, hat er wegen der abgelaufenen 12-Monats-Frist zur Erteilung der Abrechnung keinen Anspruch mehr auf den Ausgleich von Nachforderungen. Umgekehrt behält der Mieter jedoch seinen Anspruch auf die Auszahlung seines Guthabens.

  • Beendetes Mietverhältnis

Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen, ist es ihm nicht mehr möglich, durch das Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen auf den Vermieter Druck auszuüben, damit dieser noch die inzwischen verfristete Abrechnung erteilt. Daher darf der Mieter hier die geleistete Betriebskostenvorauszahlungen komplett zurückfordern (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: ZR 191/05).

Dazu ist der Mieter aber nur berechtigt, wenn er die laufenden Vorauszahlungen zuvor nicht einbehalten konnte (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az: VIII ZR 315/11). Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung für den vorletzten Abrechnungszeitraum erst bei seinem Auszug erhält, weil der Vermieter diese von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht eher erstellen konnte.

Klagt der Mieter seine geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen ein und erteilt der Vermieter im Gerichtsprozess die Abrechnung, ist er auch hier mit etwaigen Nachforderungen ausgeschlossen, während der Mieter die die Auszahlung seines Guthabens auch weiterhin verlangen kann.

5. Verjährung und Verwirkung: Der Erstattungsanspruch sollte zügig geltend gemacht werden

Zwar behält der Mieter seinen Anspruch auf die Erstattung des Guthabens auch bei einer verfristeten Betriebskostenabrechnung, während der Vermieter hier auf seinen Nachforderungen sitzen bleibt. Das heißt aber nicht, dass sich der Mieter mit der Geltendmachung des Erstattungsanspruches endlos Zeit lassen kann.

Zum einen droht die Verjährung des Erstattungsanspruchs. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hat, die ein Guthaben ausweist, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Hat der Vermieter nicht gezahlt und möchte der Mieter der Eintritt der Verjährung verhindern, muss er vor Ablauf der Verjährungsfrist zur Erstattung des Guthabens entweder einen Mahnbescheid beantragen oder eine Zahlungsklage beim zuständigen Gericht einreichen, § 204 Abs. 1 BGB.

Praxis-Beispiel: Verjährung des Erstattungsanspruchs

Der Mieter hat im Juni 2012 seine Betriebskostenabrechnung erhalten, aus der ein Guthaben für ihn hervorgeht.

Folge: Die dreijährige Verjährungsfrist begann am Ende des Jahres 2012 zu laufen, also am 31.12.2012 um 24:00 Uhr. Der Mieter muss daher bis zum 31.12.2015 sein Guthaben mittels Mahnbescheid oder Klage geltend machen, um den Eintritt der Verjährung am 01.01.2016 zu verhindern. Dabei muss der Mahnbescheid bzw. die Klageschrift bis zum 31.12.2015 um 23:59.59 Uhr bei Gericht eingegangen sein.

Zum anderen besteht die Gefahr der Verwirkung. Diese tritt ein, wenn jemand längere Zeit ein ihm zustehendes Recht nicht geltend macht und der andere aufgrund besonderer Umstände darauf vertrauen wurde, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter erst zwei Jahre nach dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung und eines inzwischen erfolgten Vermieterwechsels die Abrechnung beanstandet und ein Guthaben einfordert. Hier brauchte der ehemalige Vermieter nicht mehr damit zu rechnen, dass noch Beanstandungen erfolgten (Landgericht (LG) Düsseldorf, Urteil vom 12.09.1989, Az.: 10 O 52/89). Mieter sollten den Erstattungsanspruch daher möglichst zeitnah geltend machen.

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  1. Guthaben aus Betriebskostenabrechnung: Hat der Mieter Recht auf Zinsen?
  2. Auszahlung der Mietkaution erst nach Betriebskostenabrechnung?
  3. Vermieter erstellt keine Betriebskostenabrechnung – Was können Mieter tun?
Über den Autor
Wozu dieses Portal? Ganz einfach, weil der gesamte Bereich der Betriebskosten so wahnsinnig umfangreich ist und es unzählige Fragen zur Betriebskostenabrechnung gibt. Wir wollen hier Wissen für Mieter und Vermieter zusammentragen.
    15 Kommentare
    1. thomas Golle at 16:46 Antworten
      Kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung 2017 die Wasserabrechnung für 2016 abrechnen?
    2. Jens klose at 16:41 Antworten
      Hallo... Kann der Vermieter ca. 10 Monate nach Auszug noch eine Nebenkostenabrechnungskorrektur erstellen? Normale Nebenkostenabrechnung wurde bereits ausgezahlt. Danke für eine Antwort Mfg
      • Betriebskostenabrechnung.com at 09:26 Antworten
        Hallo Jens, hier ein Artikel für Sie: Betriebskostenabrechnung: Wann eine Korrektur möglich ist Viele Grüße Dennis Hundt
    3. Jana Welbrink at 12:34 Antworten
      Hallo, in meinem Schreiben zur Nebenkostenabrechnung steht, dass das Guthaben erst frühestens nach Ablauf der Prüfungsfrist 31.08.2019 ausgezahlt wird. Ich habe am 05.09.2019 telefonisch gefragt wann mit dem Guthaben zu rechnen ist und da man sich ja im Verzug befindet. Die Mitarbeiterin teilte mir unhöflich mit, dass das gar nicht stimmen würde. Stimmt das? Fangen die 30 Tage erst nach dem 31.08. an?
    4. Bernd at 16:17 Antworten
      Hallo, wie sieht es aus, wenn der Vermieter in einem laufenden Mietverhältnis keine Nebenkostenabrechnung mehr erstellt und man aus den beiden ersten Nebenkostenabrechnungen jeweils ein Guthaben von mehr als einer Nettokaltmiete erhalten hat? Wie lange kann ich ein fiktives Guthaben bzw. die Rückzahlung der gesamten Nebenkosten verlangen - etwa so lange, wie das Mietverhältnis andauert (weil die Verjährungsfrist noch nicht begonnen hat)? Worauf wäre dann bei Beendigung des Mietvertrags zu achten? Viele Grüße, Bernd
      • Betriebskostenabrechnung.com at 10:33 Antworten
        Hallo Bernd, recherchieren Sie zum Einhalt der Vorauszahlungen, um die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu erzwingen. Viele Grüße Dennis Hundt
    5. Robert Mundt at 09:10 Antworten
      Hallo zusammen! Meine Frage, meine Hausverwaltung hat mein Guthaben aus meiner Betriebskosten Abrechnung einfach dem Jobcenter überwiesen, was mir der Jobcenter angerechnet hat, jetzt ist das Geld nicht beim Jobcenter angekommen und auch eine Rückbuchung an meine Hausverwaltung sein nicht stattgefunden, das Geld sei einfach verschwunden, was kann ich tun?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 11:05 Antworten
        Hallo Robert, bitten Sie die Hausverwaltung die Zahlung nachzuweisen. Viele Grüße Dennis Hundt
    6. Jenny Schmidt at 20:19 Antworten
      Hallo. Wir haben am 14.10. Unsere Betriebskostenabrechnung erhalten und haben ein Guthaben von etwas über 300€. Dieses Geld ist bis jetzt (16.11.) immer noch nicht auf unserem Konto eingegangen. Auf Nachfrage wann das Geld denn ausgezahlt werden soll, meinte unsere Hausverwalter nur, dass sie dies nicht wüsste. Jetzt habe ich eben eine WhatsApp erhalten, dass das Geld voraussichtlich im Dezember ausgezahlt werden soll. Was können wir nun tun? Schriftlich auf den Fristverzug hinweisen, die Frist zum auszahlen geben und können wir ansonsten, wenn dies nicht passiert ist innerhalb der Frist, von der nächsten Monatsmiete abziehen? Mit freundlichen Grüßen, Schmidt.
      • Betriebskostenabrechnung.com at 10:13 Antworten
        Hallo Jenny, ich würde nochmals mit Fristsetzung auf die Auszahlung drängen. Viele Grüße Dennis Hundt
    7. Max at 02:11 Antworten
      Hallo, Wir haben Ende letzten Jahres unsere Abrechnung für 2019 erhalten. Unser Vermieter hat irrtümlich Nachzahlung mit Guthaben verwechselt und hat uns statt einer Nachzahlungsaufforderung das Guthaben überwiesen. Jetzt ist dem Vermieter gut ein halbes Jahr später sein Missgeschick aufgefallen und fordert das zu viel gezahlte Guthaben und die eigentlichen Kosten für die Nachzahlung zurück. Hat der Vermieter das Recht zur Rückforderung?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 08:24 Antworten
        Hallo Max, ich würde einfach überlegen, wozu es führt, wenn Sie den fälschlicherweise überwiesenen Betrag nicht zurückzahlen. Viele Grüße Dennis Hundt
    8. Maritka at 20:04 Antworten
      Hallo, Die Miete wird vom Jobcenter gezahlt. Kann ich das Guthaben von Nebenkostenabrechnung an Jobcenter zurücküberweisen oder muss ich das Geld dem Mieter überweisen?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 14:11 Antworten
        Hallo Maritka, fragen Sie am besten beim Jobcenter nach - das ist der sicherste Weg. Viele Grüße Dennis Hundt
    9. Thilo at 20:22 Antworten
      Hallo, Was passiert, wenn ein Mieter Fragen zur Abrechnung hatte, diese beantwortet wurden und der Mieter sich zufrieden zeigt. Im nächsten Jahr (noch innerhalb 12 Monate) kommt er dennoch auf besagte Punkte zurück und moniert sie erneut. Ist es nicht nach einer Bestätigung auch mal "gut"?

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