Vermieter erstellt keine Betriebskostenabrechnung – Was können Mieter tun?

Während manche Mieter der alljährlichen Betriebskostenabrechnung ob der meist saftigen Nachforderung mit Bangen entgegen sehen, erhalten andere Mieter erst gar keine Abrechnung über ihre geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen.

Die Gründe dafür können vielfältig sein: Schlechte Organisation des Vermieters oder der Hausverwaltung, fehlende Belege, Vermieter- oder Verwalterwechsel – aber auch so reichlich bemessene Vorauszahlungen, eventuell noch in Verbindung mit einem milden Winter oder gesunkenen Heizölpreisen, dass vermieterseitig gar kein Interesse besteht, dem Mieter sein Guthaben auszuzahlen.

Erfolgt keine Abrechnung, können sich Mieter dagegen jedoch nachhaltig zur Wehr setzen.

So sieht die Rechtslage aus

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Betriebskostenabrechnung mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dem Mieter muss innerhalb dieser 12-monatigen Ausschlussfrist die Abrechnung zugegangen sein. Nur wenn der Vermieter unverschuldet die Abrechnung nicht fristgemäß erstellen konnte (etwa wegen einer verspäteten Jahresrechnung des Stromlieferanten), darf er auch später abrechnen. Das hat dann aber innerhalb von drei Monaten nach dem Wegfall des „v“ zu erfolgen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05).

Erfolgt die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf dieser Fristen, ist der Vermieter mit etwaigen Nachzahlungsansprüchen ausgeschlossen, kann diese also nicht mehr geltend machen. Umgekehrt ist aber der Mieter berechtigt, auch nach der nur für den Vermieter geltenden Fristen die Betriebskostenabrechnung verlangen. Insbesondere bleibt der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens aus der Abrechnung trotz Fristablauf bestehen (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).

Das kann der Mieter unternehmen

Erstellt der Vermieter innerhalb der 12-Monats-Frist keine Betriebskostenabrechnung, sollte ihn der Mieter dazu – aus Beweisgründen schriftlich – auffordern. Geschieht dann immer noch nichts, kann der Mieter hinsichtlich der weiteren Betriebskostenvorauszahlungen von seinem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB Gebrauch machen. Aufgrund dieses Rechts darf der Mieter die weiteren, künftigen Vorauszahlungen solange zurückhalten, bis ihm die Betriebskostenabrechnung vorliegt (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).

Ein Mieter, der zwischenzeitlich ausgezogen ist, hat dieses Druckmittel jedoch nicht. Daher kann er alle Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, die er im Abrechnungszeitraum geleistet hat (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04). Das gilt aber nur für bereits ausgezogene Mieter.

Daneben kann (sowohl der noch im Mietobjekt lebende als auch der ausgezogene) Mieter vor Gericht ziehen und den Vermieter auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung verklagen.

Mieter muss Verjährungsfrist beachten

Aufpassen muss der Mieter, dass sein Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung bzw. Auszahlung seines Guthabens nicht verjährt. Die Verjährungsfrist – zunächst nur für die Erteilung der Abrechnung – beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter Anspruch auf Erteilung der Abrechnung hat, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Um die Verjährung zu unterbrechen, muss der Mieter innerhalb der Verjährungsfrist Klage auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung erheben.

Praxis-Beispiel: Verjährung des Abrechnungs-Anspruchs

Der 12-monatige-Abrechnungszeitraum, der dem Kalenderjahr nicht entsprechen muss, endet am 30.04.2013.

Folge: Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter bis zum 30.04.2014 auszuhändigen. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, also am 31.12.2014 um 24:00 Uhr. Der Mieter muss daher bis zum 31.12.2017 auf Erteilung der Abrechnung klagen, um den Eintritt der Verjährung am 01.01.2018 zu verhindern.

Liegt die Betriebskostenabrechnung vor, gelten dieselben Verjährungsvorschriften für den Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines etwaigen Guthabens.