Haben Vermieter und Mieter mietvertraglich Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter darüber gegenüber den Mietern innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode abrechnen. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört auch die Grundsteuer. In der Praxis kommt es jedoch öfters vor, dass Kommunen die Grundsteuer nachträglich erhöhen. Damit stellen sich für den Vermieter die Fragen, ob er trotz bereits erteilter Betriebskostenabrechnung den Erhöhungsbetrag von den Mietern nachfordern kann und ob das auch gilt, wenn der 12-monatige Abrechnungszeitraum überschritten ist. Die Antworten darauf sowie auf Fragen zur Verjährung finden Sie hier.
Grundsteuer nachträglich auf Mieter umlegen: Vier Standard-Fälle sind denkbar
Die Grundsteuer wird als Steuer auf das Eigentum an Grundstücken von den Gemeinden und Städten erhoben. Über diese Gemeindesteuer erhält der Vermieter vom zuständigen Finanzamt einen Grundsteuerbescheid. Die Grundsteuern sind umlagefähig, § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Werden die Grundsteuern nachträglich erhöht und möchte der Vermieter den Erhöhungsbetrag auf die Mieter umlegen, sind folgende vier Standard-Fälle denkbar:
- Fall 1: Abrechnung ohne Vorbehalt – Erhöhung innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist
- Fall 2: Abrechnung unter Vorbehalt – Erhöhung innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist
- Fall 3: Abrechnung ohne Vorbehalt – Erhöhung nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist
- Fall 4: Abrechnung unter Vorbehalt – Erhöhung nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist
Bei den Fällen 3 und 4 bestehen zudem für die dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Besonderheiten.
Einzuordnen in diese vier denkbaren Fälle ist auch ein Mieterwechsel, der in dem Zeitraum stattfand, auf den sich die rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer erstreckt.
Fall 1: Abrechnung ohne Vorbehalt – Erhöhung innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist
Zunächst ist der seltenere Fall denkbar, dass der Vermieter
- innerhalb der nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für ihn geltenden 12-monatigen Abrechnungsfrist nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Abrechnung ohne Vorbehalt erteilt hat und
- die Grundsteuer noch innerhalb der 12-Monats-Frist erhöht wird und
- der Vermieter den Erhöhungsbetrag auch noch innerhalb der 12-Monats-Frist gegenüber den Mietern geltend machen kann
Hier darf der Vermieter die Abrechnung um den Erstattungsbetrag innerhalb der 12-Monats-Frist korrigieren. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter dem Mieter bereits einen etwaigen Guthabenbetrag erstattet hat. Denn die vorbehaltlose Zahlung des Vermieters auf ein Mieterguthaben aus einer Betriebskostenabrechnung stellt kein Schuldanerkenntnis dar (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09).
Fall 2: Abrechnung unter Vorbehalt – Erhöhung innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist
Eher seltener ist auch die Konstellation, wonach der Vermieter
- innerhalb der für ihn geltenden 12-monatigen Abrechnungsfrist die Abrechnung unter Vorbehalt erteilt hat und
- die Grundsteuer noch innerhalb der 12-Monats-Frist erhöht wird und
- der Vermieter den Erhöhungsbetrag auch noch innerhalb der 12-Monats-Frist gegenüber den Mietern geltend machen kann
Bei dieser Konstellation ist die Korrektur der Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist allein bereits aufgrund des Vorbehalts unproblematisch.
Fall 3: Abrechnung ohne Vorbehalt – Erhöhung nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist
Der in der Praxis häufig vorkommende Fall ist der, dass der Vermieter
- innerhalb der für ihn geltenden 12-monatigen Abrechnungsfrist die Abrechnung ohne Vorbehalt erteilt hat und
- die Grundsteuer nach Ablauf bzw. kurz vor Ablauf der 12-Monats-Frist erhöht wird und
- die 12-Monats-Frist abgelaufen ist, bevor der Vermieter den Erhöhungsbetrag gegenüber den Mietern geltend machen konnte
Aufgrund der abgelaufenen 12-Monats-Frist wäre der Vermieter daher an sich mit der Geltendmachung des Erhöhungsbetrags im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 3, 1. Halbsatz BGB, kann den Erhöhungsbetrag also eigentlich nicht mehr gegenüber den Mietern durchsetzen. Die 12-Monats-Frist zur Erteilung der Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsperiode wird daher auch als Ausschlussfrist bezeichnet.
Dem Vermieter hilft hier aber § 556 Abs. 3 Satz 3, 2. Halbsatz BGB, wonach er eine Nachforderung auch nach Ablauf der Ausschlussfrist verlangen kann, sofern er die Fristüberschreitung nicht zu vertreten hat, also nicht verschuldet hat. Bei der rückwirkenden Grundsteuerfestsetzung ist diese Voraussetzung gegeben, so dass der Vermieter trotz der abgelaufenen 12-Monats-Frist den Erhöhungsbetrag von seinen Mietern einfordern kann (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12).
Fall 4: Abrechnung unter Vorbehalt – Erhöhung nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist
Bei dem anderen häufiger auftretenden Fall verhält es sich so, dass der Vermieter
- innerhalb der für ihn geltenden 12-monatigen Abrechnungsfrist die Abrechnung unter Vorbehalt erteilt hat und
- die Grundsteuer nach Ablauf bzw. kurz vor Ablauf der 12-Monats-Frist erhöht wird und
- die 12-Monats-Frist abgelaufen ist, bevor der Vermieter den Erhöhungsbetrag gegenüber den Mietern geltend machen konnte
Hat sich der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung vorbehalten, gelten für deren Wirksamkeit dieselben Voraussetzungen wie in Fall 3. Der Vermieter kann also die Nachforderung nur geltend machen, wenn er die Fristüberschreitung nicht zu vertreten hat und innerhalb von drei Monaten nach dem Wegfall des Abrechnungshindernisses die Nachforderung gegenüber den Mietern erhebt.
Würde alleine auf den Vorbehalt abgestellt, um eine Nachforderung zu verlangen, könnten findige Vermieter die gesamte Abrechnung unter Vorbehalt stellen und so die 12-monatige Ausschlussfrist unterlaufen.
Diese Besonderheiten gelten bei der Verjährung – und warum der Vorbehalt so wichtig ist
Die rückwirkende Festsetzung der Grundsteuer erstreckt sich häufig über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Ist der Zeitraum länger als drei Jahre, kann es sein, dass Mieter gegen die Nachforderung des Vermieters die Einrede der Verjährung erheben, soweit sich die Nachforderung auf länger als drei Jahre zurückliegende Zeiträume bezieht. Die Verjährungsfrist beginnt aber erst, wenn der Vermieter Kenntnis von der Höhe der rückwirkend festgesetzten Grundsteuer erhält, ihm also der endgültige Festsetzungsbescheid des Finanzamts zugeht (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12).
Bei der Geltendmachung von Nachforderungen für mehrere Jahre kommt einem Vorbehalt des Vermieters erhebliche Bedeutung zu. Denn eine nicht verjährte Forderung kann verwirken mit der Folge, dass sie nicht mehr durchgesetzt werden kann.
Verwirkung tritt dann ein, wenn Mieter nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne mit einer Nachforderung nicht zu rechnen brauchte und auch nicht damit gerechnet hat. Erteilt nun der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung, gibt keinerlei Hinweise auf eine mögliche Nachforderung wegen rückwirkend festgesetzter Grundsteuern und macht Jahre später daraus Nachforderungen geltend, können sich Mieter im Einzelfall mit Erfolg auf den Eintritt der Verwirkung berufen.
Die Mieter können sich aber nicht auf eine Verwirkung berufen, wenn der Vermieter in der Abrechnung einen Vorbehalt aufgenommen hat. Denn aufgrund des Vorbehalts müssen die Mieter eben gerade mit einer Nachforderung rechnen.
Mieterwechsel: Was der Vermieter von welchem Mieter nachfordern kann
Manchmal hat in dem Zeitraum, auf den sich die rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer erstreckt, ein Mieterwechsel stattgefunden. Der Vermieter muss dann seine Nachforderung auf den ausgezogenen und den neu eingezogenen Mieter aufteilen. Maßgeblich für die Aufteilung sind die Zeiträume, in denen mit den jeweiligen Mietern das Mietverhältnis bestanden hat.
