Die Grundsteuer darf der Vermieter auf seine Mieter vollständig umlegen, § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Erforderlich ist dafür aber, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag auch vereinbart ist.
Dazu muss der Vermieter die Position „Grundsteuer“ genau bezeichnen oder pauschal auf die BetrVK verweisen. Auch wenn für die Grundsteuer ein Umlageschlüssel vereinbart wurde bzw. diese kraft Gesetz nach der Wohnfläche zu verteilen wäre: Manchmal darf der Vermieter die Grundsteuer so an den Mieter weitergeben, wie sie ihm von der Kommune berechnet wurde.
Grundsteuer und öffentliche Lasten sind umlagefähig
Die öffentlichen Lasten des Grundstücks – namentlich die Grundsteuer – sind umlagefähig, § 2 Nr. 1 BetrVK. Dabei richtet sich die Höhe der Grundsteuer zum einen nach dem vom Finanzamt bestimmten Einheitswert. Zum anderen ergibt sich die Höhe aus dem individuellen Hebesatz der Kommune, womit diese ihre Steuereinnahmen beeinflussen kann. In der Regel sind die Hebesätze in Ballungsräumen höher als im ländlichen Bereich.
Zu den weiteren öffentlichen Lasten, die der Vermieter umlegen kann, gehören etwa regionale Abgaben wie die Zweitwohnungsteuer oder die Deichabgabe. Keine öffentlichen Lasten sind persönliche Abgaben, Kosten und Steuern des Vermieters. Davon umfasst sind etwa Anliegergebühren, Hypothekenzinsen, Vermögenssteuer u. ä.
Wann die Grundsteuer 1:1 an den Mieter weiter gegeben werden darf – und wann nicht
Bei Eigentumswohnungen darf der Vermieter – unbeschadet der mietvertraglichen Vereinbarung – die Grundsteuer so in die Betriebskostenabrechnung einstellen, wie sie ihm gegenüber festgesetzt wurde (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.04.2013, Az.: VIII ZR 252/12). Damit sind die Karlsruher Richter von ihrer früheren Rechtsprechung abgerückt, wonach der Inhalt des Mietvertrages vorrangig war. Das BGH-Urteil dürfte zudem auf vermietete Teileigentums-Einheiten übertragbar sein.
In allen anderen Fällen, also wenn die Grundsteuer nicht konkret für die jeweilige Eigentumswohnung oder das Teileigentum berechnet wurde, gilt der mietvertraglich vereinbarte Umlage- bzw. Verteilerschlüssel. Wurde hier nichts festgelegt, richtet sich die Umlage nach der Wohnfläche, § 556 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer: Vorbehalt sinnvoll
In der Praxis kommt es häufiger vor, dass die Grundsteuer erst rückwirkend (also nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist) festgesetzt wird, was zugleich mit einer Erhöhung verbunden ist. Damit stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Erhöhung noch auf seine Mieter abwälzen kann. Hierzu hat der BGH entschieden, dass die verspätete Festsetzung der Grundsteuer nicht vom Vermieter zu vertreten ist und er daher die Grundsteuer auch nachträglich auf die Mieter umlegen kann (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12). Das muss allerdings innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des verspäteten Festsetzungsbescheids geschehen.
Wenn das Mietobjekt auch gewerblich genutzt wird
Bestehen im Objekt Gewerbeeinheiten (etwa Geschäfte oder Läden), ist der für die gewerblich genutzten Flächen zu zahlende Grundsteueranteil regelmäßig höher als derjenige für die Wohnfläche. Hier muss der Vermieter die Grundsteuer aufteilen, bevor er diese auf die Gewerbeflächen- und Wohnraum-Mieter umlegt. Wie die Aufteilung zu erfolgen hat, ergibt sich aus dem Grundsteuermessbescheid. Darin ist der zu besteuernde Wert der Gewerberaumfläche und der Wohnfläche vom Finanzamt festgelegt worden. Aus dem prozentualen Verhältnis beider Werte ist der auf die jeweiligen Mieter-Gruppen entfallende Anteil zu berechnen und umzulegen.
Fehlt eine solche Aufteilung (Vorwegabzug), liegt kein formeller Fehler vor, aufgrund dessen die Betriebskostenabrechnung nicht automatisch unwirksam wird. Vielmehr obliegt es dem Mieter, den inhaltlichen Fehler in der Abrechnung konkret darzulegen und zu beweisen. Dazu kann der Mieter den Grundsteuermessbescheid beim Vermieter einsehen (BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10).
