Garten nur von einem oder von keinem Mieter nutzbar: Wie erfolgt die Umlage?

Hat der Vermieter im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen und die Umlage der Betriebskosten vereinbart, darf er die Kosten der Gartenpflege grundsätzlich auf die Mieter verteilen. Denn die Kosten der Gartenpflege sind umlagefähig, § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrVK). Damit ist aber nicht geklärt, ob der Mieter diese Kosten auch zahlen muss, wenn der Garten nur von einem oder von keinem Mieter nutzbar ist.

Wie hier die Rechtslage aussieht und wann der Mieter zahlen muss oder die Zahlung dieser Betriebskosten verweigern darf, lesen Sie hier.

Oberste richterliche Instanz schafft Klarheit: So ist die Rechtslage

Viele Mieter sind verständlicherweise unzufrieden, wenn sie sich an den Kosten der Gartenpflege im Rahmen der Betriebskosten beteiligen müssen, obwohl sie den Garten des Mietobjekts nicht nutzen dürfen oder tatsächlich können. Ist darüber hinaus die Nutzung des Gartens nur einzelnen Personen gestattet, etwa bestimmten Mietern oder dem Vermieter, ist mancher von der Nutzung ausgeschlossene Mieter erst recht verärgert. Denn hier sieht der ausgeschlossene Mieter nicht ein, dass er für Dinge zahlen soll, die anderen zugutekommen.

Offensichtlich wenig bekannt ist, dass das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe, hier bereits im Jahr 2004 Klarheit geschaffen hat. Geklagt hatte ein Ehepaar gegen den auf sie entfallenden Anteil an den Kosten der Gartenpflege im Rahmen der Betriebskosten. Dazu trugen die Eheleute vor, sie seien weder nach dem Mietvertrag zur Gartennutzung berechtigt noch hätten sie eine praktische Nutzungsmöglichkeit, so dass sie an diesen Kosten nicht zu beteiligen seien.

Das sah der BGH anders und wies die Revision der Eheleute ab. Die einschlägige Vorschrift zur Umlagefähigkeit der Kosten der Gartenpflege (heute § 2 Nr. 10 BetrVK) unterscheide nicht danach, ob ein Mieter den Garten selber nutzen könne oder sogar an ihn mit vermietet sei. Es käme daher auch nicht darauf an, ob der Mieter selber einen unmittelbaren oder mittelbaren Nutzen an der Gartenfläche habe.

Ausreichend für die Umlagefähigkeit sei vielmehr, dass ein gepflegter Garten ein Mietobjekt insgesamt verschönere sowie die Wohn- und Lebensqualität verbessere. Von dieser gesteigerten Qualität profitierten auch die Mieter, die den Garten nicht nutzen oder nicht nutzen könnten.

Anders bewerteten die Karlsruher Richter dagegen die Umlegbarkeit der Kosten für die Gartenpflege, wenn der Garten ausschließlich dem Vermieter oder bestimmten Mietern zur Nutzung überlassen sei. Hier dürften die von der Nutzung ausgeschlossenen Mieter nicht an diesen Kosten beteiligt werden (BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03).

Damit hat der BGH klar festgelegt, dass die mietvertraglich vereinbarte Umlage der Kosten der Gartenpflege

Verhält es sich dagegen so, dass ein Teil des Gartens für alle Mieter und ein anderer Teil des Gartens nur für den Vermieter nutzbar sind, dürfen ausschließlich die Kosten der Gartenpflege umgelegt werden, die auf den für den Mietern zugänglichen Gartenteil entfallen (Amtsgericht (AG) Hamburg, Urteil vom 10.07.1995, Az.: 49 C 1977/94). 

Keine Umlage bei Widmung des Gartens zur öffentlichen Nutzung

Wird ein Garten oder eine Parkfläche durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selber für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet, darf der Vermieter die Kosten der Gartenpflege nicht auf die Miete umlegen.

Denn in diesem Fall ist der Bezug zur Mietsache nicht mehr gegeben, der für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten erforderlich ist. Denn von den Betriebskosten werden nur solche Kosten erfasst, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache anfallen, § 556 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetz (BGB). Dieser bestimmungsgemäße Gebrauch ist aber bei einer Widmung zur öffentlichen Nutzung nicht mehr gegeben (BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 33/15).

Vertraglich eingeräumte Nutzung des Gartens nicht möglich: Mietminderung

Ist dem Mieter die alleinige oder gemeinschaftliche Nutzung des Gartens mit anderen Mietern im Mietvertrag eingeräumt, darf er die Miete mindern, wenn eine Gartennutzung nicht möglich ist, etwa weil dieser nicht zugänglich, verwildert oder vom Vermieter als Lagerfläche für Baumaterialien benutzt wird. Hier fehlt es am vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Wie hoch die Minderung anzusetzen ist, richtet sich nach dem Einzelfall und der konkreten Beeinträchtigung.