Betriebskosten müssen zur Umlage im Mietvertrag vereinbart werden

Regelmäßig zahlen Mieter die auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskosten. Gesetzlich bestimmt ist das so jedoch nicht. Vielmehr trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten, § 535 Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Soll dagegen der Mieter die Betriebskosten begleichen, muss der Vermieter dies mit dem Mieter von vornherein im Mietvertrag vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist rechtlich zulässig, § 556 Abs. 1 Satz BGB. Dabei gibt es für eine rechtswirksame Vereinbarung insgesamt drei Möglichkeiten. Wie diese Im Einzelnen aussehen, lesen Sie hier.

Betriebskosten: Was der Vermieter umlegen kann

Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dabei liegen nur dann Betriebskosten vor, wenn diese laufend, also regelmäßig wiederkehrend, entstehen. Das muss nicht jährlich sein, sondern kann auch in einem Turnus von fünf bis sechs Jahren geschehen.

Zu den Betriebskosten gehören nach § 2 Nr. 1 bis 17 BetrKV die Kosten für 

1. Grundsteuer
2. Wasserversorgung
3. Entwässerung
4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage
5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
6. verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Aufzug
8. Straßenreinigung und Müllbeseitung
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Gartenpflege
11. Beleuchtung
12. Schornsteinreinigung
13. Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Hauswart
15. Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz
16. die Einrichtungen der Wäschepflege
17. sonstige Betriebskosten

Keine Betriebskosten und damit nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, § 1 Abs. 2 BetrKV.

Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbaren: Diese drei Möglichkeiten bestehen

In der Praxis ist es gang und gäbe, dass Vermieter die Betriebskosten auf ihre Mieter abwälzen. Daher sind im Handel oder im Internet nur Formular- bzw. Mustermietverträge für die Vermietung von Wohnraum erhältlich, in denen Klauseln enthalten sind, wonach dem Mieter die Betriebskosten zur Last fallen. Je nach dem Inhalt der Klausel ist es dann Sache des Vermieters, diese so zu ergänzen, dass die Kostentragungspflicht des Mieters rechtswirksam vereinbart wird. 

Insgesamt gibt es folgende drei Möglichkeiten, wonach Betriebskosten zur Umlage im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart werden können:

Möglichkeit 1: Konkrete Aufzählung der Betriebskosten

Der Vermieter kann im Mietvertrag die Betriebskosten konkret aufzählen, die er umlegen möchte. Dazu ist in (Formular)Mietverträgen in etwa folgende Formulierung üblich:

Der Mieter trägt neben der Miete die folgenden Betriebskosten: …

Die umzulegenden Betriebskostenarten sind anschließend im Einzelnen aufzuführen. Der Vermieter sollte allerdings vorsichtig sein. Übersehene Betriebskosten kann er später nicht mehr gegenüber dem Mieter geltend machen. Gerade Formularmietverträge sollten daher besonders sorgfältig ausgefüllt werden, und zwar insbesondere dann, wenn Leerfelder vorhanden oder Betriebskostenarten anzukreuzen sind. Daher sollte der Vermieter sich auch hüten, einzelne Betriebskostenarten vorschnell durchzustreichen.

Möglichkeit 2: Bezugnahme auf die BetrKV

Das Risiko, einzelne Betriebskostenarten bei der Aufzählung im Mietvertrag zu vergessen, kann der Vermieter durch eine Bezugnahme auf die BetrKV vermeiden, wobei diese zum Inhalt des Mietvertrags gemacht wird. Dabei wird die BetrKV häufig auch noch dem Mietvertrag als Anlage beigefügt. Regelmäßig wird dazu in (Formular)Mietverträgen in etwa folgender Passus aufgenommen:

Der Mieter trägt neben der Miete die nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Betriebskosten, auf die Bezug genommen wird. Die BetrKV ist Bestandteil dieses Mietvertrags und diesem in der Anlage beigefügt.

Auf diese Weise darf der Vermieter alle in der BetrKV enthaltenen Betriebskostenarten auf den Mieter verteilen, soweit diese anfallen.

Möglichkeit 3: Bloße Formulierung „die Betriebskosten“

Noch einfacher für den Vermieter ist es, wenn er lediglich in etwa folgendes im Mietvertrag aufführt:

Der Mieter trägt neben der Miete die Betriebskosten.

In einer jüngeren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausgeführt, dass bei der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung genüge, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Eine Bezugnahme auf die BetrKV oder das Beifügen des Betriebskostenkatalogs seien nicht erforderlich. Der Begriff „Betriebskosten“ sei seit Jahrzehnten in den einschlägigen Rechtsnormen definiert. Zudem werde seit Jahrzehnten in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten vereinbart und abgerechnet. Daher bedürfe der Begriff der „Betriebskosten“ in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung. Vielmehr könne er als bekannt vorausgesetzt werden und sei für den durchschnittlichen Mieter klar und verständlich (BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15).

Der kluge Vermieter sorgt vor: Öffnungsklausel für die Umlage neuer Betriebskosten

Auch wenn die Betriebskosten zur Umlage im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart wurden: Entstehen zu einem späteren Zeitpunkt neue Betriebskostenarten, ist deren Verteilung auf die Mieter mietvertraglich gerade nicht geregelt. Um solche Kostenarten trotzdem auf den Mieter umlegen zu können, ist im Mietvertrag eine Öffnungsklausel (Mehrbelastungsklausel) wie folgt aufzunehmen:

Entstehen nach Abschluss des Mietvertrags Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV neu oder sonstige Betriebskosten nach §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV neu, können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und für die neuen Betriebskosten ebenfalls angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden. Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind …(Auflistung der einzelnen Kostenarten).