Im Mietrecht ist häufig von Betriebskosten die Rede. Dieser Begriff findet sich nicht nur im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), sondern spielt etwa auch im Zusammenhang mit der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) eine Rolle.
Dabei sind Betriebskosten – vereinfacht gesagt – all diejenigen Kosten, die dem Vermieter laufend im Zusammenhang mit seinem vermieteten Eigentum entstehen.
Auf die Mieter umlagefähig sind aber nur die in § 2 BetrKV genannten 17 Kostenarten. Gefordert werden Betriebskosten durch Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen, aber auch im Rahmen von Inklusivmieten.
Wir zeigen hier übersichtlich, welche Kosten zu den (umlegbaren) Betriebskosten zählen und welchen Kosten der Vermieter selbst tragen muss.
Was auf die Mieter umgelegt werden darf – und was nicht
Maßgeblich für diejenigen Betriebskosten, die auf die Mieter verteilt werden können und über die bei Betriebskostenvorauszahlungen einmal jährlich abzurechnen ist, sind die Bestimmungen der BetrVK.
Danach sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Vermieter bzw. Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 1 Satz 1 BetrVK.
Im Einzelnen gehören zu diesen Kosten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, die in § 2 BetrKV genannten 17 Kostenarten.
Einzelheiten zu den umlagefähigen 17 Betriebskostenarten lesen Sie in diesem Artikel.
Keine Betriebskosten und daher nicht umlagefähig sind:
- Verwaltungskosten, womit die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung gemeint sind, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVK
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, wovon die Kostenumfasst sind, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVK
Mit der Verwaltung, der Instandhaltung und den Reparaturen am Mietobjekt hat der Mieter also nichts zu schaffen.
Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Eigentumswohnung, sind folgende Kosten ebenfalls nicht umlagefähig:
- Verwaltervergütung für die WEG-Verwaltung
- Weitere Verwaltungskosten (etwa Porto für die Korrespondenz des Verwalters, Kosten der Durchführung von Eigentümerversammlungen, Kosten des Kontos für die eingehenden Hausgeldzahlungen)
- Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung)
- Sonderumlagen
- Kosten der laufenden Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (etwa Flure, Treppenhäuser, Kellergänge, Waschküchen)
Betriebskostenvorauszahlungen müssen stets im Mitvertrag vereinbart sein
Speziell Betriebskostenvorauszahlungen müssen mietvertraglich vereinbart werden. Dabei sind die einzelnen Betriebskosten genau anzugeben. Alternativ darf der Vermieter auch pauschal auf BetrVK vom 25.11.2003 verweisen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03). Diese Verordnung sollte der Vermieter als Anlage mit zum Mietvertrag nehmen. Die „sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrVK müssen jedoch in jedem Fall im Mietvertrag konkret benannt werden.
Was genau bei den „sonstigen Kosten“ gilt, erfahren Sie in unserem Artikel: Betriebskostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten
Wie Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden
Grundsätzlich sind Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche (Quadratmeter) der einzelnen Wohnungen umzulegen, § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Möglich ist aber auch eine Umlage nach Personenzahl, Wohneinheiten, Miteigentumsanteilen der Wohnungseigentümer oder nach dem Verbrauch bzw. der Verursachung. Heizkosten sind allerdings aufgrund der HeizkostenV regelmäßig zu 50 bis 70% verbrauchsabhängig umzulegen.
