Abgrenzung zwischen Betriebskosten und Hausgeld

Während Mieter in der Regel an den Vermieter die Betriebskosten zahlen, müssen Wohnungseigentümer das Hausgeld an den von der Eigentümergemeinschaft bestellten Verwalter leisten. Die Betriebskosten setzen sich aus den in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrVK) genannten 17 Betriebskostenarten zusammensetzen.

Demgegenüber wird beim Hausgeld oft gesagt, es bestehe aus den Betriebskosten zuzüglich den Verwaltungskosten sowie den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einschließlich den Instandhaltungsrücklagen.

Im Wesentlichen trifft dies zwar zu. Aber die Unterschiede gehen darüber hinaus und reichen von den Umlageschlüsseln bis zu den Fristen für die Abrechnungen.

Betriebskosten und Hausgeld: Das sind die Rechtsgrundlagen

Eine gesetzliche Rechtsgrundlage für die Umlage von Betriebskosten existiert nicht. Vielmehr muss die Umlage einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag vereinbart werden.

Was Betriebskosten sind, ergibt sich aus § 556 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 1 Abs. 1 Satz BetrVK:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Umlagefähig im Rahmen der Betriebskosten sind die 17 Betriebskostenarten, die in § 2 BetrVK aufgeführt sind. Einzelheiten dazu können Sie hier nachlesen: https://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/umlagefaehige-betriebskosten/

Nicht zu den Betriebskosten gehören die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, § 1 Abs. 2 BetrVK. Daher dürfen die Kosten des Verwalters, Raummieten für Eigentümerversammlungen, Bank- und Kontoführungsgebühren, Porto, Telefon, Zinsen u. ä. ebenso wenig umgelegt werden wie die Kosten, die der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauch dienen, also der Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel. Davon umfasst sind auch Reparaturkosten sowie die (laufende) Instandhaltungsrücklage.

Das Hausgeld ist in § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wie folgt definiert:

„Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.“

Zum Hausgeld gehören daher neben den Betriebskosten auch die Kosten der Verwaltung, der Instandhaltung und der Instandsetzung.

Die Umlageschlüssel für Betriebskosten und Hausgeld können voneinander abweichen

Der Umlageschlüssel für die Betriebskosten ergibt sich regelmäßig aus dem Mietvertrag. Ist dort nichts vereinbart, gilt als Umlageschlüssel die Wohnfläche (Quadratmeter) bzw. bei verbrauchsabhängigen Kosten der Verbrauch, § 556a Abs. 1 BGB.

Demgegenüber erfolgt die Umlage des Hausgeldes nach Miteigentumsanteilen (MEA), § 16 Abs. 2 WEG, wobei jedoch abweichende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich sind, § 16 Abs. 3 WEG. Das kann etwa dazu führen, dass trotz unterschiedlicher Wohnungsgrößen eine Umlage nach Anzahl der Wohnungen erfolgt.

Solange keine größeren „Ungerechtigkeiten“ vorhanden sind, sollten Vermieter mietvertraglich mit ihren Mietern eine Umlage nach MEA vereinbaren, um sich zeitaufwändiges Umrechnen zu ersparen. Ebenso sollte im Mietvertrag festgelegt werden, dass der Vermieter zu einer Änderung des Umlageschlüssels für (einzelne) Betriebskosten berechtigt ist, wenn der Verteilerschlüssel für das Hausgeld durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft geändert wird.

Ein Sonderfall besteht bei der Grundsteuer. Diese darf der Vermieter – selbst bei einer anderslautenden Vereinbarung über den Umlageschlüssel im Mietvertrag – so in die Betriebskostenabrechnung einstellen, wie sie ihm gegenüber festgesetzt wurde (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.04.2013, Az.: VIII ZR 252/12).

Über das Hausgeld ist schneller abzurechnen als über die Betriebskosten

Der Vermieter hat über die Betriebskosten grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach dem Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen, § 556 Abs. 3 BGB. Dabei muss dem Mieter innerhalb dieser Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnung zugegangen sein.

Beim Hausgeld existiert zwar keine gesetzliche Frist. Zu den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört jedoch, dass die Hausgeldabrechnung innerhalb von drei, spätestens aber von sechs Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen muss.