Dabei sind in § 2 BetrVK die Kostenpositionen der Nummern1 bis 16 genau aufgelistet. Demgegenüber dient Nummer 17 „sonstige Betriebskosten“ als Auffangtatbestand und ist eher unbestimmt.
Klar ist nur, dass hierzu alle Betriebskosten gehören, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst und weder Verwaltungskosten noch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind. Daher ist bei den „sonstige Betriebskosten“ einiges zu beachten.
Auch die „sonstigen Betriebskosten“ müssen umlagefähig sein
Umlagefähig sind die Betriebskosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 1 Satz 1 BetrVK. Davon nicht umfasst sind allerdings:
- Verwaltungskosten, wozu die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung gehören, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVK
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, wozu die Kosten gehören, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrVK
Daher dürfen auch unter den „sonstigen Betriebskosten“ weder Verwaltungs- noch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Im Einzelnen: Das sind „sonstige Betriebskosten“
- der Beleuchtung für Heizungsräume, wenn diese nicht beim Allgemeinstrom erfasst werden
- für Bereitschaftsdienste und Pförtner, wenn diese konkret erforderlich sind
- des Betriebs für Abwasserreinigungsanlagen
- des Betriebs von Dachrinnenheizungen (dient der Vermeidung von Personenschäden durch her abfallende Eiszapfen)
- des Betriebs für Saunen und Schwimmbäder, die der Mieter benutzen darf
- der Reinigung von Dachrinnen, wenn das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist (gilt nicht für eine einmalige Verstopfung der Dachrinne)
- der Reinigung für Fußmatten, Glasdächer, Lichtschächte, Müllbehälter und Rollladen
- der Überprüfung von Abflussrohren und Gasleitungen
- für Videoüberwachungsanlagen, wenn diese konkret erforderlich und datenschutzrechtlich zulässig sind
- der Wartung von Alarmanlagen, Blitzschutzanlagen, brandschutztechnische Einrichtungen (etwa Brandmelde- und Sprinkleranlagen), Feuerlöscher, Lüftungsanlagen und Notstromaggregaten
Mietvertrag: Die „sonstigen Betriebskosten“ müssen konkret genannt werden
Die „sonstigen Betriebskosten“ sind im Mietvertrag im Einzelnen konkret anzugeben. Unzureichend ist die die bloße mietvertragliche Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“. Die Kosten dürfen hier nicht umgelegt werden
(Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03). Unklare Formulierungen gehen aus diesem Grund im Zweifel zu Lasten des Vermieters, ebenso kann der Vermieter im Mietvertrag „vergessene“ sonstige Betriebskosten nicht auf die Mieter verteilen.
Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn „sonstige Betriebskosten“ jahrelang gezahlt wurden, obwohl diese im Mietvertrag nicht aufgeführt sind. Darin kann eine stillschweigende Vereinbarung des Inhaltes liegen, dass der Mieter die Kosten anerkennt (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03). „Jahrelang“ bedeutet insoweit mindestens drei Jahre.
