Über diese Vorauszahlungen muss der Vermieter einmal im Jahr abrechnen, § 556 Abs. 3 BGB. Über welche Betriebskostenarten Vorauszahlungen zu erbringen sind, muss im Mietvertrag genau festgelegt sein, wobei ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) genügt.
Zudem dürfen auch nur die 17 in der BetrKV genannten Betriebskostenarten umgelegt werden. Alle anderen (Betriebs)Kosten muss der Vermieter selber zahlen.
In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Fakten zur Betriebskostenvorauszahlung für Mieter und Vermieter zusammengefasst.
Wann die Betriebskostenvorauszahlung fällig und wann sie angemessen ist
Fällig ist sind Vorauszahlungen regelmäßig zusammen mit der monatlichen Grundmiete (Kaltmiete, Nettomiete). Abweichende Vereinbarungen sind jedoch möglich.
Die Vorauszahlungen müssen angemessen sein, § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB. Das ist der Fall, wenn sie die zu erwartenden Betriebkosten voraussichtlich abdecken. Hierzu kann der Vermieter regelmäßig auf die Erfahrungswerte vergangener Jahre zurückgreifen oder auf Höhe der Vorauszahlungen für vergleichbare Wohnungen. Da die genauen Kosten nicht genau vorausgesagt werden können, sind Betriebskostenvorauszahlungen auch dann noch angemessen, wenn sie zu Überzahlungen führen. Hier hat der Vermieter einen sogenannten Beurteilungsspielraum. Umgekehrt kann der Mieter nicht erwarten, dass die Vorauszahlungen die anfallenden Betriebskosten tatsächlich abdecken werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.02.2004, Az.: VIII ZR 195/03). Denn letztendlich bestimmt der Mieter auch – jedenfalls bei einzelnen Betriebskostenarten – durch seinen Verbrauch den Kostenanfall.
Wenn Betriebskostenvorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig angesetzt sind
Ist dagegen eine Betriebskostenabrechnung erfolgt, können im Anschluss daran sowohl der Vermieter als auch der Mieter die Anpassung der Betriebskosten auf eine angemessene Höhe einseitig (also ohne Zustimmung des anderen) in schriftlicher Form verlangen, § 560 Abs. 4 BGB. Die Anpassung, speziell eine Erhöhung, ist dann sofort bei der nächsten Betriebskostenvorauszahlung fällig. Voraussetzung für eine Erhöhung ist jedoch eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung.
Hier darf der Vermieter einseitig eine Betriebskostenvorauszahlung fordern
Wurde ursprünglich eine Betriebskostenpauschale oder eine (Teil)Inklusivmiete (Betriebskosten sind teilweise bzw. komplett in der Miete enthalten) vereinbart, kann der Vermieter bei nicht preisgebundenem Wohnraum trotzdem für bestimmte Betriebskosten – einseitig, also ohne Zustimmung des Mieters – von diesem Vorauszahlungen verlangen. Möglich ist das, wenn der Vermieter die Betriebskostenberechnung für bestimmte Kostenarten umstellt und damit diese Kosten nach dem unterschiedlichen Verbrauch (etwa durch den Einbau von Zählern) oder nach der Verursachung (etwa unterschiedlich große Mülltonnen) erfasst, § 556a Abs. 2 BGB. Die Betriebskostenpauschale bzw. Inklusivmiete ist dann um den Betrag der verbrauchsabhängig erfassten Betriebskosten herabzusetzen, § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB.
Erlaubt ist diese Änderung nur vor dem Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums, § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB, also nicht rückwirkend für den letzten Zeitraum. Darüber hinaus muss der Vermieter den Mieter schriftlich von der Änderung informieren.
Eine komplette Umstellung einer Betriebskostenpauschale oder (Teil)Inklusivmiete auf eine Grundmiete mit voller Abrechnung sämtlicher Betriebskosten ist so jedoch nicht möglich. Vielmehr gilt die Umstellung ausschließlich für verbrauchsabhängige Kosten. Möchte der Vermieter komplett auf Grundmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen umstellen, muss er das mit dem Mieter einvernehmlich vereinbaren.
Schadensersatz wegen Vorspiegelns angeblich niedriger Betriebskosten?
Manchmal erweckt ein Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags beim Mieter den Eindruck, die geringen Betriebskostenvorauszahlungen seien kostendeckend, um eine schwierig zu vermietende Wohnung „an den Mann zu bringen“ (sogenannte Lockvogelangebote). Dies löst jedoch nur in bestimmten Fällen Schadensersatzansprüche des Mieters aus. Denn ein Vermieter handelt grundsätzlich nicht pflichtwidrig, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags Vorauszahlungen für die Betriebskosten vereinbart, welche die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten (BGH, Urteil vom 11.02.2004, Az.: VIII ZR 195/03). Schadensersatzansprüche des Mieters kommen aber in Betracht, wenn
- der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder
- die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig bemessen werden, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Betriebskosten zu täuschen und ihn so zum Abschluss eines Mietvertrages zu veranlassen
Der Nachweis, dass der Vermieter absichtlich über geringere Betriebskosten getäuscht hat, ist in der Praxis äußerst schwierig zu führen. Mieter sollten sich daher im Mietvertrag vom Vermieter schriftlich zusichern lassen, dass die Betriebskostenvorauszahlungen angemessen sind und die tatsächlich anfallenden Betriebskosten in etwa abdecken. Im Übrigen können Mietinteressenten vor Abschluss des Mietvertrags die im Hause wohnenden Mieter fragen, wie hoch die Betriebskosten tatsächlich sind.
Stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche zu, kann er die meist hohen Nachforderungen des Vermieters als Schadensersatzbetrag fordern und so seine geleisteten Nachzahlungen zurückerhalten oder gegen die Nachforderungen aufrechnen (Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 16.04.1998, Az.: 5 S 339/97). Auch kommt bei einer unzumutbar hohen Betriebskostennachzahlung ein Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung in Betracht (LG Düsseldorf, NZM 2002, 604).
Betriebskostenabrechnung fehlt: Mieter braucht keine Erhöhungen zu zahlen
Mietminderung erstreckt sich auch auf Betriebskostenvorauszahlungen
Ist der Mieter zu einer Mietminderung wegen eines Mangels an der Wohnung berechtigt, erstreckt sich das Minderungsrecht auch auf die Betriebskostenvorauszahlung (BGH, Urteil vom 13.04.2011, Az.: VIII ZR 223/10).
