Ist im Mietvertrag eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, muss diese angemessen sein, § 556 Abs. 2 Satz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Angemessen bedeutet, dass die Vorauszahlung die voraussichtlich anfallenden Kosten im aktuellen Abrechnungsjahr möglichst abdeckt. Angesichts der enormen Höhe mancher Vorauszahlung stellt sich daher die Frage, ob diese tatsächlich angemessen ist. Doch eine Kürzung der Vorauszahlung durch den Mieter ist so ohne weiteres nicht möglich.
Vielmehr müssen bestimmte Voraussetzungen dafür vorliegen, damit der Mieter die Betriebskostenvorauszahlung rechtssicher kürzen kann. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob eine Betriebskostenabrechnung vorliegt oder nicht.
Fall 1: Ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor
Hat der Mieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vom Vermieter erhalten, muss diese ein Guthaben ausweisen, damit eine einseitige mieterseitige Kürzung im laufenden Mietverhältnis in Betracht kommt. Der Mieter sollte dann gemäß § 560 Abs. 4 BGB wie folgt vorgehen, wobei eine Zustimmung des Vermieters für die Kürzung nicht erforderlich ist:
Berechnung des Kürzungsbetrags
Zunächst ist aus dem Guthaben der Kürzungsbetrag für die monatliche Betriebskostenvorauszahlung zu ermitteln. In der Regel beträgt dieser 1/12 des Guthabenbetrags, womit die Vorauszahlung angemessen ist (so für die Erhöhung des Vermieters: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 294/10). Die Betriebskostenvorauszahlung darf aber nur für die Zukunft gekürzt werden Hat der Mieter also etwa ein Guthaben über 480 Euro, kann er die monatliche Betriebskostenvorauszahlung ab dem nächsten Monat um 40 Euro kürzen.
Nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass es eine solche Kürzung wegen bestimmter Kostenentwicklungen unangemessen wäre, darf nicht so verfahren werden. Hier müssten die Kostenentwicklungen einbezogen werden.
Möglich ist im Übrigen pro Betriebskostenabrechnung nur eine Kürzung. Möchte der Mieter also nochmals kürzen, muss er erst die nächste Betriebskostenabrechnung abwarten.
Formalien
Nach § 560 Abs. 4 BGB ist für das Kürzungsverlangen „Textform“ erforderlich. Das Kürzungsschreiben kann daher auch per Fax oder Email versendet werden, vgl. auch § 126b BGB. Zudem sollte angegeben werden, ab welchem Monat die Kürzung erfolgt. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Ratsam ist es, dass Kürzungsschreiben durch einen Boten in den Vermieterbriefkasten werfen zu lassen. Kommt es später zu Streit, kann der Bote den Zugang des Schreibens durch seine Zeugenaussage bestätigen.
Frist
Der Mieter muss nicht sofort nach Zugang der Betriebskostenabrechnung kürzen, sondern kann auch erst noch abwarten.
Fall 2: Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung liegt vor
Hier ist zunächst zwischen formellen und materiellen Fehlern zu unterscheiden: Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, besteht grundsätzlich nur ein Zurückbehaltungsrecht. Weist die Betriebskostenabrechnung dagegen inhaltliche Fehler (etwa Rechenfehler, falsche Wohnungsgröße, nicht zutreffende Umlageschlüssel usw.) auf, kann der Mieter – anstatt des ebenfalls bestehenden Zurückbehaltungsrechtes – bei einem Guthaben die Betriebskostenvorauszahlung kürzen und das Guthaben sogar mit der Miete aufrechnen (BGH, Urteil vom 06.02.2013, Az.: VIII ZR 184/12).
Hinsichtlich der Kürzung richtet sich auch hier die Vorgehensweise nach § 560 Abs. 4 BGB:
Berechnung des Kürzungsbetrags
Zunächst muss der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben, die materiellen Fehler in der Betriebskostenabrechnung korrigieren und eine inhaltlich ordnungsgemäße Abrechnung erstellen. Aus dem sich daraus ergebenden Guthaben ist der Kürzungsbetrag zu ermitteln, der 1/12 des Guthabens beträgt. Erhält der Mieter also eine Nachforderung von 100 Euro und ergibt seine Korrektur der Abrechnung ein Guthaben über 240 Euro, kann er die monatliche Betriebskostenvorauszahlung um 20 Euro kürzen.
Formalien und Frist
Hier gilt dasselbe wie bei Fall 1.
Aufrechnung
Neben der Kürzung ist nach der BGH-Entscheidung sogar eine Aufrechnung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung mit der Miete zulässig. Ergibt also die Korrektur der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben über 240 Euro, darf der Mieter neben der Kürzung der Betriebskostenvorauszahlung um monatlich 20 Euro das Guthaben über 240 Euro von der nächsten Monatsmiete abziehen.
Bei der Aufrechnung ist aber Vorsicht geboten: Im Mietvertrag können Klauseln enthalten sein, wonach die Möglichkeit zur Aufrechnung eingeschränkt ist, etwa durch eine Verpflichtung, diese vorher vier Wochen anzukündigen.
Fall 3: Keine Betriebskostenabrechnung vorhanden
Ist keine Betriebskostenabrechnung vorhanden, kann der Mieter die Betriebskostenvorauszahlung nicht einseitig kürzen. Das gilt selbst dann, wenn die Vorauszahlung unangemessen hoch ist. Hier soll nur ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich des Teils möglich sein, der unangemessen ist, während der angemessene Teil weiterhin zu zahlen ist (Bayrisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Rechtsentscheid, Beschluss vom 05.10.1995, Az.: RE-Miet 1/95). Problematisch dabei ist allerdings die Darlegung und der Nachweis, in welche Höhe die Vorauszahlung unangemessen ist.
Fall 4: Einvernehmliche Lösung
Unbenommen bleibt dem Mieter immer, im gemeinsamen Einvernehmen mit dem Vermieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung zu kürzen. Dafür sollten allerdings gute Gründe vorliegen wie etwa der Auszug volljähriger Kinder, wodurch sich die nach der Personenzahl umzulegende Betriebskosten reduzieren, oder längere Auslandsaufenthalte, in denen keine verbrauchsabhängigen Kosten in der gemieteten Wohnung anfallen.
