In der Praxis wird mietvertraglich meistens eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter einmal im Jahr abzurechnen hat. Speziell beim Erstbezug von einem Neubau oder einem umfangreich sanierten Objekt stellt sich die Frage, in welcher Höhe die Vorauszahlung im Mietvertrag festzulegen ist.
Der Blick ins Gesetz hilft nicht viel weiter, da die Vorauszahlung lediglich in „angemessener Höhe“ vereinbart werden darf, § 556 Abs. 2 Satz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Was aber genau angemessen und wie dies zu ermitteln ist, hat der Gesetzgeber gerade nicht bestimmt.
Wir zeigen hier die verschiedenen Möglichkeiten um eine passende Größenordnung für die Betriebskostenvorauszahlung zu ermitteln.
Das bedeutet „angemessene Höhe“
Die angemessene Höhe besagt, dass die Betriebskostenvorauszahlung die voraussichtlich tatsächlich anfallenden Kosten im aktuellen Abrechnungsjahr möglichst abdecken soll. Dabei steht dem Vermieter hinsichtlich der zu erwartenden Kostenentwicklung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Als Faustregel gilt zwar, dass mit durchschnittlichen Betriebskosten von 2,50 bis 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu rechnen ist. Allerdings sind auch hier erhebliche Abweichungen nach unten und oben möglich. Verdienen darf der Vermieter an der Betriebskostenvorauszahlung nichts, diese ist vielmehr ein durchlaufender Posten.
Geschützt werden Mieter überwiegend nur gegen eine zu hohe Betriebskostenvorauszahlung. So ist etwa ein abstrakter „Sicherheitszuschlag“ von 10% auf die Vorauszahlung unzulässig (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 294/10). Hat der Vermieter dagegen die Vorauszahlung aufgrund seiner schwer zu vermietenden Räume bewusst zu niedrig angesetzt, kann sich der Mieter nur dagegen wehren, wenn er die Täuschung nachweisen kann oder der Vermieter ausdrücklich versichert hat, dass die Betriebskostenvorauszahlung angemessen ist (BGH, Urteil vom 01.02.2004, Az.: VII ZR 195/03).
So wird die angemessene Höhe beim Erstbezug ermittelt
Handelt es sich um einen Erstbezug, stehen zumindest die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten wie Gebäudereinigung, Gärtner, Grundsteuern, Hausmeister, Schornsteinreinigung, Versicherungsprämien und ähnliches von vornherein in etwa fest und können vorab unter Berücksichtigung der jeweiligen Verteilerschlüssel umgelegt werden, um diesen Teil der Betriebskostenvorauszahlung zu ermitteln. Der andere Teil ist möglichst – ebenfalls unter Zugrundelegung der Umlageschlüssel – reell zu schätzen.
Einfacher zu ermitteln: Angemessene Höhe beim Mieterwechsel
Wesentlich unkomplizierter lässt sich die angemessene Höhe der Betriebskostenvorauszahlung ermitteln, wenn ein Mieterwechsel stattfindet. Hier liegen meistens die letzten zwei oder drei Betriebskostenabrechnungen vor, die aufgrund der darin enthaltenen Zahlenwerte eine zuverlässige Grundlage für die voraussichtlich tatsächlich anfallenden Kosten liefert.
Die Betriebskostenvorauszahlung kann angepasst werden
Liegt die erste Betriebskostenabrechnung beim Erstbezug oder Mieterwechsel vor, zeigt sich, inwieweit die Betriebskostenvorauszahlung angemessen war. Je nachdem, wie die Nachzahlung oder das Mieterguthaben in der Abrechnung ausfällt, kann die Vorauszahlung angepasst werden. Dies kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter schriftlich verlangt werden, § 560 Abs. 4 BGB. Möglich ist das aber nur, wenn eine Abrechnung tatsächlich vorliegt, wobei die Anpassung auch nur einmal erfolgen kann. Eine erneute Anpassung ist erst wieder nach der nächsten Betriebskostenabrechnung möglich.
In der Praxis erfolgt die Anpassung meist dadurch, dass 1/12 des Nachzahlungs- oder Guthabensbetrags auf die monatliche Betriebskostenvorauszahlung aufgeschlagen oder abgezogen wird. Dabei ist allerdings auch die Kostenentwicklung zu berücksichtigen.
