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Betriebskostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt – ein Trick des Vermieters?

März 14, 2015
von Betriebskostenabrechnung.com
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Mancher neu eingezogene Mieter freut sich aufgrund der niedrigen Betriebskostenvorauszahlungen über das vermeintliche Schnäppchen – und mit der ersten Betriebskostenabrechnung kommt aufgrund der horrenden Nachforderung das böse Erwachen.

Tatsächlich wird in Wohnungsangeboten inzwischen fast nur noch die Nettomiete angegeben. Wird dann bei Vertragsschluss nach der Höhe der Betriebskostenvorauszahlung gefragt, lautet die Antwort häufig: „Das hängt vom Verbrauch ab“, obwohl dem Vermieter die zahlreichen verbrauchsunabhängigen Kostenpositionen bekannt sein müssten. Den Vermieter stört das aber nicht, da er durch die niedrige Betriebskostenvorauszahlung seine schwer vermietbare Wohnung wesentlich leichter an den Mieter bringt.

BGH: Mieter darf auf zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlung nicht vertrauen

Geschützt werden Mieter überwiegend nur gegen zu hohe Betriebskostenvorauszahlungen. Denn der Vermieter darf nur angemessene Vorauszahlungen verlangen § 556 Abs. 2 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das ist der Fall, wenn die Vorauszahlungen die voraussichtlich tatsächlich anfallenden Kosten einschließlich konkreter künftiger Entwicklungen im aktuellen Abrechnungsjahr berücksichtigen. Dabei darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen auch nicht um einen „Sicherheitszuschlag“ von 10% erhöhen.

Dagegen schade sich der Vermieter bei einer zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) nur selber. Vorauszahlung bedeute lediglich, dass der Vermieter dem Mieter das bei der Betriebskostenabrechnung gutschreiben müsse, was der Mieter vorausgezahlt habe. Vorauszahlung bedeute aber nicht, dass die Zahlungen den in der Abrechnung ausgewiesenen Betrag annähernd abdecken müssten. Darauf dürfe kein Mieter vertrauen. Schutzwürdig sei der Mieter nur, wenn der Vermieter die Betriebskosten vor Vertragsabschluss bewusst zu niedrig angesetzt oder dem Mieter ausdrücklich versichert habe, dass die Betriebskostenvorauszahlung angemessen sei (BGH, Urteil vom 01.02.2004, Az.: VII ZR 195/03).

Wie Mieter sich gegen eine zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlung schützen können

Hat der Mieter erst einmal den Mietvertrag unterschrieben, wird er dem Vermieter später kaum nachweisen können, dass dieser die Betriebskostenvorauszahlung bewusst zu niedrig angesetzt hat. Grundsätzlich sollte der Mieter daher mit durchschnittlichen Betriebskosten von 2,50 bis 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, wobei aber teils auch erhebliche Abweichungen nach unten und nach oben möglich sind (etwa wegen eines Aufzugs).

Vor der Vertragsunterzeichnung empfehlen sich für den Mieter folgende Vorsichtsmaßnahmen:
  • Befragung des Vormieters oder Nachbarn mit vergleichbaren Wohnungen über die Höhe der Nachzahlungen
  • Bitte an den Vermieter um Einsichtnahme in die letzten Betriebskostenabrechnungen
  • Aufnehmen der persönlichen „Schmerzgrenze“ über die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen und der Zusicherung des Vermieters in den Mietvertrag, dass die Vorauszahlungen tatsächlich angemessen kalkuliert sind

Wann Schadensersatz wegen einer zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorauszahlung möglich ist

Ist trotz der Zusicherung des Vermieters über die zutreffende Kalkulation der Betriebskostenvorauszahlungen die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung immens hoch, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Das gilt auch, wenn der Mieter beweisen kann, dass er aufgrund der vom Vermieter bewusst bzw. absichtlich zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung getäuscht und so zum Abschluss des Mietvertrags bewegt wurde. Der Schadensersatz besteht dann in der Freistellung von der Nachzahlung wegen zu niedrig vereinbarten oder vorgetäuschten Betriebskostenvorauszahlungen.

Zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlung: Auch der Vermieter sollte sich schützen

Um späteren Ärger zu vermeiden, sollte der Vermieter
  • eine reelle Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen ansetzen und auf mögliche Nachzahlungen hinweisen
  • dem Mieter die letzten zwei oder drei Betriebskostenabrechnungen zeigen (die persönlichen Daten der Vormieter dürfen aber nicht offen gelegt werden)
  • „Lockangebote“ und unrealistische Zusicherungen vermeiden


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Über den Autor
Wozu dieses Portal? Ganz einfach, weil der gesamte Bereich der Betriebskosten so wahnsinnig umfangreich ist und es unzählige Fragen zur Betriebskostenabrechnung gibt. Wir wollen hier Wissen für Mieter und Vermieter zusammentragen.

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