Mancher neu eingezogene Mieter freut sich aufgrund der niedrigen Betriebskostenvorauszahlungen über das vermeintliche Schnäppchen – und mit der ersten Betriebskostenabrechnung kommt aufgrund der horrenden Nachforderung das böse Erwachen.
Tatsächlich wird in Wohnungsangeboten inzwischen fast nur noch die Nettomiete angegeben. Wird dann bei Vertragsschluss nach der Höhe der Betriebskostenvorauszahlung gefragt, lautet die Antwort häufig: „Das hängt vom Verbrauch ab“, obwohl dem Vermieter die zahlreichen verbrauchsunabhängigen Kostenpositionen bekannt sein müssten. Den Vermieter stört das aber nicht, da er durch die niedrige Betriebskostenvorauszahlung seine schwer vermietbare Wohnung wesentlich leichter an den Mieter bringt.
BGH: Mieter darf auf zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlung nicht vertrauen
Geschützt werden Mieter überwiegend nur gegen zu hohe Betriebskostenvorauszahlungen. Denn der Vermieter darf nur angemessene Vorauszahlungen verlangen § 556 Abs. 2 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das ist der Fall, wenn die Vorauszahlungen die voraussichtlich tatsächlich anfallenden Kosten einschließlich konkreter künftiger Entwicklungen im aktuellen Abrechnungsjahr berücksichtigen. Dabei darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen auch nicht um einen „Sicherheitszuschlag“ von 10% erhöhen.
Dagegen schade sich der Vermieter bei einer zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) nur selber. Vorauszahlung bedeute lediglich, dass der Vermieter dem Mieter das bei der Betriebskostenabrechnung gutschreiben müsse, was der Mieter vorausgezahlt habe. Vorauszahlung bedeute aber nicht, dass die Zahlungen den in der Abrechnung ausgewiesenen Betrag annähernd abdecken müssten. Darauf dürfe kein Mieter vertrauen. Schutzwürdig sei der Mieter nur, wenn der Vermieter die Betriebskosten vor Vertragsabschluss bewusst zu niedrig angesetzt oder dem Mieter ausdrücklich versichert habe, dass die Betriebskostenvorauszahlung angemessen sei (BGH, Urteil vom 01.02.2004, Az.: VII ZR 195/03).
Wie Mieter sich gegen eine zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlung schützen können
Hat der Mieter erst einmal den Mietvertrag unterschrieben, wird er dem Vermieter später kaum nachweisen können, dass dieser die Betriebskostenvorauszahlung bewusst zu niedrig angesetzt hat. Grundsätzlich sollte der Mieter daher mit durchschnittlichen Betriebskosten von 2,50 bis 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, wobei aber teils auch erhebliche Abweichungen nach unten und nach oben möglich sind (etwa wegen eines Aufzugs).
Wann Schadensersatz wegen einer zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorauszahlung möglich ist
Ist trotz der Zusicherung des Vermieters über die zutreffende Kalkulation der Betriebskostenvorauszahlungen die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung immens hoch, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Das gilt auch, wenn der Mieter beweisen kann, dass er aufgrund der vom Vermieter bewusst bzw. absichtlich zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung getäuscht und so zum Abschluss des Mietvertrags bewegt wurde. Der Schadensersatz besteht dann in der Freistellung von der Nachzahlung wegen zu niedrig vereinbarten oder vorgetäuschten Betriebskostenvorauszahlungen.
