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Betriebskostenvorauszahlung anpassen: So funktionier’s

Januar 13, 2014
von Betriebskostenabrechnung.com
2 Kommentare




In der Praxis haben Vermieter und Mieter nahezu regelmäßig mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter nach § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat.

Diese Betriebskostenvorauszahlungen müssen angemessen sein, 556 Abs. 2 Satz 2 BGB, und damit die anfallenden Betriebskosten voraussichtlich abdecken.

Bei der Bemessung der Höhe der Vorauszahlungen hat der Vermieter einen gewissen Beurteilungsspielraum, da die Kosten nicht von vornherein genau beziffert werden können. Trotzdem gibt es immer wieder Fälle, in denen die Vorauszahlungen angepasst werden müssen.

Wir zeigen hier, wie die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst werden können und was Mieter und Vermieter beachten müssen.

Betriebskostenvorauszahlungen können stets einvernehmlich angepasst werden

Vermieter und Mieter können sich jederzeit gemeinsam darüber verständigen, dass die Vorauszahlungen erhöht oder gesenkt werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich, das schriftlich zu fixieren. Dazu kann etwa der Vermieter dem Mieter die einvernehmliche Anpassung per Anschreiben mitteilen und der Mieter auf einem entsprechenden Doppel sein Einverständnis erklären sowie dies unterzeichnet an den Vermieter zurücksenden.

Wenn der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöhen möchte

In bestimmten Fällen ist der Vermieter auch einseitig (also ohne Zustimmung des Mieters) zu einer Erhöhung der Vorauszahlungen berechtigt:

  • Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode, § 560 Abs. 4 BGB

Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode kann der Vermieter einseitig eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen in schriftlicher Form (also mittels An- bzw. Einschreiben) verlangen, sofern Nachzahlungen vom Mieter zu leisten sind. Voraussetzung dazu ist jedoch, dass der Vermieter zuvor eine formell und inhaltlich ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat. Eine Begründung für die Mieterhöhung ist nicht erforderlich, erscheint aber sinnvoll, damit der Mieter diese besser nachvollziehen kann. Fällig ist die Erhöhung mit der nächsten Vorauszahlung, eine rückwirkende Erhöhung ist dagegen nicht möglich.

Fehlt es an einer Betriebskostenabrechnung oder ist diese formell und/oder inhaltlich fehlerhaft, darf der Mieter die vom Vermieter einseitig verlangte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen solangeverweigern, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt (BGH, Urteile vom 15.05.2012, Az.: VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11). Hält der Vermieter dabei aufgrund von aus von ihm zu vertretenden Gründen die 12-monatige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB nicht ein, kann er generell keine Betriebskostenerhöhung für die nächste Abrechnungsperiode verlangen.
  • Beim Übergang zur verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung


Auch wenn Im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale oder eine (Teil)Inklusivmiete (Betriebskosten sind teilweise bzw. komplett in der Miete enthalten) vereinbart wurde: Stellt der Vermieter später die Betriebskostenberechnung für bestimmte Kostenarten um und ermittelt diese nach dem unterschiedlichen Verbrauch (etwa durch den Einbau von Zählern) oder nach der Verursachung (etwa unterschiedlich große Mülltonnen), darf er bei nicht preisgebundenem Wohnraum für diese verbrauchsabhängigen Betriebskosten Vorauszahlungen verlangen, § 556a Abs. 2 BGB. Die Betriebskostenpauschale bzw. (Teil)Inklusivmiete vermindert sich dann um den Betrag der verbrauchsabhängig erfassten Betriebskosten, § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB.

Zulässig ist dies nur vor dem Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums, § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB, wobei der Vermieter den Mieter schriftlich von der Änderung informieren muss. Eine rückwirkende Änderung ist unzulässig.

  • Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

Problematisch sind die Fälle, in denen durch Modernisierungsmaßnahmen neue Betriebskosten entstehen. Hier ist wie folgt zu unterscheiden:

Sind solche Betriebskosten nicht im Mietvertrag aufgeführt, sind sie auch nicht umlegbar, so dass dafür auch keine Betriebskostenvorauszahlungen gefordert werden können (etwa Einbau eines Aufzugs). Eine Ausnahme gilt jedoch für solche Betriebskosten, die der Mieter bereits zuvor zahlen musste (etwa Heizkosten für einen vom Mieter betriebenen Kohleofen, der nun durch eine vom Vermieter unterhaltene Zentralheizung ersetzt wird). Hier ist der Vermieter zur Erhebung von Betriebskostenvorauszahlungen für die neue Heizungsanlage berechtigt (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 07.11.2006, Az.: 65 S 169/06).

Wenn der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig senken möchte

Dem Vermieter bleibt es bei deutlich zu hoch bemessenen Betriebskostenvorauszahlungen unbenommen, diese herab zu setzen und das dem Mieter mitzuteilen. Speziell nach einer erstellten Betriebskostenabrechnung wird die Senkung der Vorauszahlungen auch davon abhängen, inwieweit der Mieter darauf besteht.

Wenn der Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig senken möchte


Auch der Mieter hat in manchen Fällen das Recht, die Vorauszahlungen einseitig zu herab zu setzen:

  • Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode, § 560 Abs. 4 BGB

Nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung kann der Mieter die Vorauszahlungen einseitig senken, sofern entsprechendes Guthaben besteht. Inwieweit die Abrechnung formell und inhaltlich korrekt ist, dürfte Sache des Vermieters sein. Nachdem der Mieter dem Vermieter die Herabsetzung schriftlich mitgeteilt hat, kann die nächste fällige Betriebskostenvorauszahlung gesenkt werden.

  • Unangemessen hohe Vorauszahlungen

Stellen sich die vereinbarten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch heraus, kann der Mieter vom Vermieter – auch ohne mietvertragliche Vereinbarung – eine Herabsetzung verlangen. Zwar darf der Mieter diese nicht einseitig vornehmen, kann aber zur Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs die weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten (Bayrisches Oberstes Landesgericht (BayObLG, Beschluss vom 05.10.1995, Az.: RE-Miet 1/95). Wann Betriebskostenvorauszahlungen „unangemessen hoch“ sind, ist eine Frage des Einzelfalls.

  • Lockvogelangebote und Zusicherung

Zwar dürfen die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen den Mieter nicht darauf vertrauen lassen, dass diese die abfallenden Betriebskosten tatsächlich abdecken (BGH, Urteil vom 11.02.2004, Az.: VIII ZR 195/03). Trotzdem kann sich der Vermieter aber gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen, wenn er

  • die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt hat, damit Mieter über den Umfang der tatsächlichen Betriebskosten getäuscht wird und dadurch zum Abschluss des Mietvertrags zu veranlasst wird (Lockvogelangebot) oder
  • dem Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich zusichert hat, dass die Betriebskosten angemessen sind

Da sich ein Lockvogelangebot nur schwer nachweisen lässt, sind Mieter gut beraten, wenn sie sich vom Vermieter die Angemessenheit mietvertraglich zusichern lassen. Bestehen Schadensersatzansprüche, kommt für den Mieter eine Rückforderung oder Aufrechnung gegen die Nachforderung mit seinen geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in Betracht (Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 16.04.1998, Az.: 5 S 339/97). Anderer Ansicht nach soll der Mieter eine Nachzahlung verweigern dürfen, soweit diese 20% der vereinbarten und erbrachten Vorauszahlungen übersteigt (Schmid DWW 2004, 288).

Wenn der Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöhen möchte

Möchte der Mieter spätere Nachzahlungen möglichst gering halten, kann er auch gegenüber dem Vermieter erklären, freiwillig höhere Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten. Für den Vermieter bietet das den Vorteil, weniger vorleisten zu müssen.

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  1. Betriebskostenvorauszahlung: Das sollten Sie wissen
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  3. Betriebskostenvorauszahlung zurückfordern – Welche Rechte haben Mieter?
  4. Betriebskostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt – ein Trick des Vermieters?
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Über den Autor
Wozu dieses Portal? Ganz einfach, weil der gesamte Bereich der Betriebskosten so wahnsinnig umfangreich ist und es unzählige Fragen zur Betriebskostenabrechnung gibt. Wir wollen hier Wissen für Mieter und Vermieter zusammentragen.
    2 Kommentare
    1. Angelika Dittrich at 17:05 Antworten
      Sehr geehrte Damen und Herren, im letzten Jahr wurden die Nebenkosten trotz eines Guthabens erhöht. Bei der jetzigen Betriebskostenabrechnung habe ich ebenfalls ein Guthaben: umgerechnet auf den Monat sind es rund 20 Euro. Nun wurde eine "Anpssung" gemacht - eine Nebenkostensenkungauf 35 Euro im Monat. Für mich nicht nachvollziehbar und ich möchte die Miete wie zuvor weiter bezahlen. Darf ich die von mir aus machen? In Erwartung auf Ihre Antwort verbleibe ich mit freundlichen Grüßen.
      • Betriebskostenabrechnung.com at 10:14 Antworten
        Hallo Angelika, sprechen Sie mit der Hausverwaltung und bitten Sie darum, die Vorauszahlung so zu belassen oder eben nur um 20 Euro anzupassen. Wenn die Hausverwaltung dazu nicht bereit ist, sparen Sie die Differenz eigenständig an. Viele Grüße Dennis Hundt

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