In der Praxis haben Vermieter und Mieter nahezu regelmäßig mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter nach § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat.
Diese Betriebskostenvorauszahlungen müssen angemessen sein, 556 Abs. 2 Satz 2 BGB, und damit die anfallenden Betriebskosten voraussichtlich abdecken.
Bei der Bemessung der Höhe der Vorauszahlungen hat der Vermieter einen gewissen Beurteilungsspielraum, da die Kosten nicht von vornherein genau beziffert werden können. Trotzdem gibt es immer wieder Fälle, in denen die Vorauszahlungen angepasst werden müssen.
Wir zeigen hier, wie die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst werden können und was Mieter und Vermieter beachten müssen.
Betriebskostenvorauszahlungen können stets einvernehmlich angepasst werden
Vermieter und Mieter können sich jederzeit gemeinsam darüber verständigen, dass die Vorauszahlungen erhöht oder gesenkt werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich, das schriftlich zu fixieren. Dazu kann etwa der Vermieter dem Mieter die einvernehmliche Anpassung per Anschreiben mitteilen und der Mieter auf einem entsprechenden Doppel sein Einverständnis erklären sowie dies unterzeichnet an den Vermieter zurücksenden.
Wenn der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöhen möchte
In bestimmten Fällen ist der Vermieter auch einseitig (also ohne Zustimmung des Mieters) zu einer Erhöhung der Vorauszahlungen berechtigt:
- Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode, § 560 Abs. 4 BGB
Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode kann der Vermieter einseitig eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen in schriftlicher Form (also mittels An- bzw. Einschreiben) verlangen, sofern Nachzahlungen vom Mieter zu leisten sind. Voraussetzung dazu ist jedoch, dass der Vermieter zuvor eine formell und inhaltlich ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat. Eine Begründung für die Mieterhöhung ist nicht erforderlich, erscheint aber sinnvoll, damit der Mieter diese besser nachvollziehen kann. Fällig ist die Erhöhung mit der nächsten Vorauszahlung, eine rückwirkende Erhöhung ist dagegen nicht möglich.
- Beim Übergang zur verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung
Auch wenn Im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale oder eine (Teil)Inklusivmiete (Betriebskosten sind teilweise bzw. komplett in der Miete enthalten) vereinbart wurde: Stellt der Vermieter später die Betriebskostenberechnung für bestimmte Kostenarten um und ermittelt diese nach dem unterschiedlichen Verbrauch (etwa durch den Einbau von Zählern) oder nach der Verursachung (etwa unterschiedlich große Mülltonnen), darf er bei nicht preisgebundenem Wohnraum für diese verbrauchsabhängigen Betriebskosten Vorauszahlungen verlangen, § 556a Abs. 2 BGB. Die Betriebskostenpauschale bzw. (Teil)Inklusivmiete vermindert sich dann um den Betrag der verbrauchsabhängig erfassten Betriebskosten, § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB.
Zulässig ist dies nur vor dem Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums, § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB, wobei der Vermieter den Mieter schriftlich von der Änderung informieren muss. Eine rückwirkende Änderung ist unzulässig.
- Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
Problematisch sind die Fälle, in denen durch Modernisierungsmaßnahmen neue Betriebskosten entstehen. Hier ist wie folgt zu unterscheiden:
Sind solche Betriebskosten nicht im Mietvertrag aufgeführt, sind sie auch nicht umlegbar, so dass dafür auch keine Betriebskostenvorauszahlungen gefordert werden können (etwa Einbau eines Aufzugs). Eine Ausnahme gilt jedoch für solche Betriebskosten, die der Mieter bereits zuvor zahlen musste (etwa Heizkosten für einen vom Mieter betriebenen Kohleofen, der nun durch eine vom Vermieter unterhaltene Zentralheizung ersetzt wird). Hier ist der Vermieter zur Erhebung von Betriebskostenvorauszahlungen für die neue Heizungsanlage berechtigt (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 07.11.2006, Az.: 65 S 169/06).
Wenn der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig senken möchte
Dem Vermieter bleibt es bei deutlich zu hoch bemessenen Betriebskostenvorauszahlungen unbenommen, diese herab zu setzen und das dem Mieter mitzuteilen. Speziell nach einer erstellten Betriebskostenabrechnung wird die Senkung der Vorauszahlungen auch davon abhängen, inwieweit der Mieter darauf besteht.
Wenn der Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig senken möchte
Auch der Mieter hat in manchen Fällen das Recht, die Vorauszahlungen einseitig zu herab zu setzen:
- Nach Ablauf einer Abrechnungsperiode, § 560 Abs. 4 BGB
Nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung kann der Mieter die Vorauszahlungen einseitig senken, sofern entsprechendes Guthaben besteht. Inwieweit die Abrechnung formell und inhaltlich korrekt ist, dürfte Sache des Vermieters sein. Nachdem der Mieter dem Vermieter die Herabsetzung schriftlich mitgeteilt hat, kann die nächste fällige Betriebskostenvorauszahlung gesenkt werden.
- Unangemessen hohe Vorauszahlungen
Stellen sich die vereinbarten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch heraus, kann der Mieter vom Vermieter – auch ohne mietvertragliche Vereinbarung – eine Herabsetzung verlangen. Zwar darf der Mieter diese nicht einseitig vornehmen, kann aber zur Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs die weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten (Bayrisches Oberstes Landesgericht (BayObLG, Beschluss vom 05.10.1995, Az.: RE-Miet 1/95). Wann Betriebskostenvorauszahlungen „unangemessen hoch“ sind, ist eine Frage des Einzelfalls.
- Lockvogelangebote und Zusicherung
Zwar dürfen die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen den Mieter nicht darauf vertrauen lassen, dass diese die abfallenden Betriebskosten tatsächlich abdecken (BGH, Urteil vom 11.02.2004, Az.: VIII ZR 195/03). Trotzdem kann sich der Vermieter aber gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen, wenn er
- die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt hat, damit Mieter über den Umfang der tatsächlichen Betriebskosten getäuscht wird und dadurch zum Abschluss des Mietvertrags zu veranlasst wird (Lockvogelangebot) oder
- dem Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich zusichert hat, dass die Betriebskosten angemessen sind
Da sich ein Lockvogelangebot nur schwer nachweisen lässt, sind Mieter gut beraten, wenn sie sich vom Vermieter die Angemessenheit mietvertraglich zusichern lassen. Bestehen Schadensersatzansprüche, kommt für den Mieter eine Rückforderung oder Aufrechnung gegen die Nachforderung mit seinen geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in Betracht (Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 16.04.1998, Az.: 5 S 339/97). Anderer Ansicht nach soll der Mieter eine Nachzahlung verweigern dürfen, soweit diese 20% der vereinbarten und erbrachten Vorauszahlungen übersteigt (Schmid DWW 2004, 288).
Wenn der Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöhen möchte
Möchte der Mieter spätere Nachzahlungen möglichst gering halten, kann er auch gegenüber dem Vermieter erklären, freiwillig höhere Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten. Für den Vermieter bietet das den Vorteil, weniger vorleisten zu müssen.
