Überwiegend sind in Mietverträgen Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart. Über diese Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen. Dabei darf er in der Betriebskostenabrechnung aber noch lange nicht alle Kosten auf die Mieter umlegen.
Zulässig ist nur die Verteilung der in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten 17 verschiedenen Kostenarten. Voraussetzung für eine Umlage dieser Kosten ist, dass der Vermieter die jeweiligen Betriebskosten im Mietvertrag im Einzelnen bezeichnet oder pauschal auf die BetrVK verwiesen hat.
Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören auch zahlreiche Wartungskosten, die nachfolgend in alphabetischer Reihenfolge dargestellt werden.
Achtung: Nicht immer genügt der pauschale Verweis auf die Betriebskostenverordnung
Hat der Vermieter im Mietvertrag pauschal auf die BetrVK verwiesen, muss er die für die „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK geltende Ausnahme beachten: Diese sonstigen Betriebskosten, zu denen auch Wartungskosten gehören können, müssen im Mietvertrag konkret bezeichnet werden.
Fehlt es an einer solchen genauen Bezeichnung (etwa „zu den sonstigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK gehören die Wartungskosten der Feuerlöscher im Hausflur“), darf der Vermieter diese Kosten nicht umlegen.
Die Liste von A bis Z: Diese Wartungskosten dürfen in die Betriebskostenabrechnung
Die Wartungskosten für folgende Einrichtungen sind umlagefähig und dürfen daher in die Abrechnung aufgenommen werden:
- Aufzug nebst Bedienung und Überwachung der Anlage, wozu auch der Prüfungsaufwand der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit gehört
- Blitzschutzanlage – allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Brandschutzeinrichtungen wie Brandmelde- und Sprinkleranlagen – allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Dachrinnen-Heizung (vermeidet Personenschäden durch herunterfallende Eiszapfen) – allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Entwässerungspumpe und zur Entwässerung dienende private Anlagen
- Fernsehempfang, wobei sich die Wartung auf die Betriebsbereitschaft der Gemeinschaftsantenne oder privaten Verteileranlage für das Breitbandkabelnetz bezieht, davon umfasst ist auch die Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft
- Feuerlöscher – allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Gasleitungen, wobei sich die Wartung auf Dichtheitsprüfungen bezieht
- Heizungsanlage, wozu auch die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich Überwachung und Reinigung gehören
- Lüftungsanlage– allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Müllschlucker, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen, allerdings nicht die Reinigungskosten für Mülleimer
- Notstromaggregat für die Außenbeleuchtung sowie die Beleuchtung der gemeinschaftlich benutzten Gebäudeteile – allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Öltank, womit sich die Wartung auf regelmäßig wiederkehrende Reinigungen bezieht
- Rauchmelderund Rauchabzugsanlagen – allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Sauna und Schwimmbad, wobei die Wartung sich auf die für den Betrieb erforderlichen Anlagen bezieht und die Einrichtungen allen Mietern offen stehen – allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Videoüberwachungsanlagen, wenn diese konkret erforderlich und datenschutzrechtlich zulässig sind – allerdings nur, wenn als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK im Mietvertrag konkret bezeichnet
- Warmwassergeräte, wozu auch die Reinigung und Einstellung durch einen Handwerker gehören, was ebenso für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen gilt
- Waschmaschinen und Trockner, wozu auch die Überwachung und Reinigung sowie Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit gehören
- Wassermengenregler, wozu auch der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage oder einer Wasseraufbereitungsanlage gehören
Welche Wartungskosten nicht in die Betriebskostenabrechnung dürfen
Neben Instandhaltungs – bzw. Instandsetzung – und Verwaltungskosten darf der Vermieter solche Wartungskosten nicht umlegen, die nicht erforderlich sind (etwa für eine Klingel- oder Gegensprechanlage).
