Nicht als Betriebskosten umlagefähig: Instandhaltung und Reparaturen

In einem Mietvertrag können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter neben der Miete auch die Betriebskosten zu tragen hat. Der Begriff der Betriebskosten wird dabei in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definiert als „Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.

Diese Definition wird noch konkretisiert in § 2 BetrKV. Dort ist ein Katalog von Betriebskosten im Sinne dieser Definition enthalten. Aber wie verhält es sich mit Kosten für Instandhaltung und Reparaturen?

Wir erklären hier, wer für die Instandhaltung am Haus oder in der Wohnung verantwortlich ist und wer die Kosten tragen muss.

Grundsatz: Instandhaltungskosten und Reparaturkosten sind nicht umlagefähig

Der Gesetzgeber unterscheidet grundsätzlich zwischen Betriebskosten und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. Instandsetzungskosten können auch als Reparaturkosten bezeichnet werden. Nach der gesetzlichen Regelung sind Betriebskosten umlagefähig (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB), Instandhaltungskosten dagegen nicht. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten werden in § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV definiert als „Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“. Sie stellen gem. § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten dar und sind damit nicht von dem Mieter zu tragen. Worin besteht nun der Unterschied zwischen Instandhaltungskosten und Betriebskosten?

Betriebskosten = laufende Kosten, Instandhaltungskosten = einmalige Kosten

Bei Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten geht es um Kosten für die Sicherung vor drohenden Schäden bzw. um die Beseitigung von bereits eingetretenen Schäden. Es handelt sich also in der Regel um Aufwendungen, die einmalig, jedenfalls aber unregelmäßig entstehen. Dagegen handelt es sich bei Betriebskosten schon nach der Definition des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB um laufende, also regelmäßige Kosten. Vereinfacht lässt sich also sagen, dass Kosten, die regelmäßig anfallen, als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig sind, während Kosten, die einmalig, also nicht jedes Jahr, entstehen, in der Regel Instandhaltungskosten sind, die der Vermieter alleine zu tragen hat.

Hintergrund dieser Unterscheidung ist die Annahme, dass der Vermieter bei der Kalkulation seiner Miete auch einrechnet, dass er in unregelmäßigen Abständen in sein Haus investieren oder Schäden beseitigen muss. Die Kosten, die ihm in einem solchen Fall entstehen, kann er somit über die bereits eingenommene Miete abdecken und darf sie daher nicht gesondert auf den Mieter umlegen.

Problem: Wartungskosten

In vielen Mietobjekten entstehen Wartungskosten. Es handelt sich dabei um Aufwendungen, die dazu dienen, Schäden zu vermeiden bzw. möglichst früh zu entdecken, um den Schaden sodann so gering wie möglich zu halten. Nach der oben vorgenommenen Abgrenzung handelt es sich streng genommen bei diesen Wartungskosten um Instandhaltungskosten, da diese aufgewendet werden, um die durch Abnutzung oder Alterung entstehenden Mängel frühzeitig zu erkennen bzw. zu beseitigen. Trotzdem sind Wartungskosten teilweise auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegbar. So ist in dem Katalog der Betriebskosten (§ 2 BetrKV) bei einigen Positionen ausdrücklich erwähnt, dass die Wartungskosten umlagefähigen Betriebskosten sind. Dies gilt für die Wartung der Wassermengenregler (Nr. 2), der Heizung (Nr. 4), der Warmwassergeräte (Nr. 5c), des Aufzugs (Nr. 7), der Gemeinschaftsantenne (Nr. 15) und der Waschmaschine (Nr. 16). Darüber hinaus können Wartungskosten für die Überprüfung technischer Einrichtungen über § 2 Nr. 17 BetrKV als sog. sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Einzelheiten hierzu sind jedoch sehr umstritten.

Vorsicht bei Vollwartungsverträgen

Es gibt Wartungsverträge, die nicht nur die regelmäßige Überprüfung einer technischen Anlage enthalten, sondern auch die dabei entdeckten notwendigen Reparaturen mit abdecken (sog. Vollwartungsverträge).

Die Kosten für derartige Wartungsverträge sind nicht in voller Höhe auf den Mieter umlegbar, da es sich hierbei teilweise um (auf den Mieter umlegbare) Wartungskosten und teilweise um (nicht umlegbare) Reparaturkosten handelt.

Bei derartigen Fällen ist zunächst der Kostenanteil, der auf die Reparaturen entfällt, herauszurechnen. Es verbleibt dann der Kostenanteil, der auf die Wartung entfällt. Dieser ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegbar und kann dort berechnet werden.

Fazit

Der Mieter sollte bei seiner Betriebskostenabrechnung sorgfältig prüfen, ob ihm tatsächlich nur laufende Betriebskosten und keine (einmaligen) Instandhaltungskosten berechnet werden. Besondere Vorsicht ist bei Vollwartungsverträgen geboten. Hier verstecken sich oft Reparaturkosten, die als vermeintliche Wartungskosten auf den Mieter umgelegt werden.