Gerade im Zusammenhang mit Immobilien können die unterschiedlichsten Schäden auftreten und erhebliche Kosten verursachen. Wohl dem, der dagegen ausreichend versichert ist. Vermieter haben dabei den Vorteil, dass sie zahlreiche Versicherungen in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen dürfen, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist.
Nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung (BetrVK) sind die Prämien für bestimmte Versicherungen umlagefähig. Die Aufzählung der dort genannten Sach- und Haftpflichtversicherungen ist aber nicht abschließend. Vielmehr können die Kosten weiterer Versicherungen an die Mieter weitergegeben werden.
Wir zeigen hier, welche Versicherungen umlegbar sind, welche nicht vom Mieter zu zahlen sind und was Vermieter bei der Umlage beachten müssen.
Diese Versicherungen sind über die Betriebskosten umlagefähig
Auf die Mieter verteilt werden können nach § 2 Nr. 13 BetrVG die Kosten
- der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden
- der Glasversicherung
- der Versicherung des Öltanks und des Aufzugs
Elementarschäden sind durch Naturereignisse verursachte Schäden, speziell auch durch Hochwasser oder Erdbeben. Hier muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot besonders beachten, also darauf achten, dass die Kosten zum Nutzen im Verhältnis stehen. So würde etwa eine Elementarschadensversicherung gegen Hochwasser fernab jeglichen Risikogebieten gegen dieses Gebot verstoßen.
Darüber hinaus sind weitere Sach- und Haftpflichtversicherungen umlagefähig, sofern diese gebäudebezogen sind und das Wirtschaftlichkeitsgebot berücksichtigen. Dazu gehören etwa die Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters, die Gastankhaftpflichtversicherung oder die Leitungswasserschadenversicherung.
Welche Versicherungen nicht umlagefähig sind
Nicht auf die Mieter umgelegt werden können Versicherungen gegen typische Vermieterrisiken oder aus dem Bereich der nicht umlegbaren Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Dazu gehören im Einzelnen:
- Mietausfallversicherung
- Private Haftpflichtversicherung des Vermieters
- Rechtschutzversicherung für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen
- Reparaturversicherung
Sonderfälle: Sind diese Versicherungen umlagefähig – oder nicht?
Umstritten ist, ob die Prämien einer Versicherung gegen Vandalismusschäden – oder noch spezieller eine Zusatzdeckung zur Gebäudeversicherung gegen Graffiti-Schmierereien – auf die Mieter umgelegt werden kann. Die wohl überwiegende Meinung der Juristen ordnet diese Kosten jedoch dem Bereich der vom Vermieter zu tragenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu, die nicht umlagefähig sind.
Ein weiterer Sonderfall ist die Terrorversicherung. Diese ist insbesondere nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot umlagefähig, wenn aufgrund der Art und Lage des Mietobjekts objektiv eine gewisse Grundgefährdung für einen Terroranschlag besteht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 13.10.2010, Az.: XII ZR 129/09). Das Gebäude, um das es sich in dem Rechtsstreit ging, war allerdings nicht alltäglich: Es handelte sich einen großen, architektonisch besonders gestalteten Gebäudekomplex in unmittelbarer Nachbarschaft zu einer Bundesbehörde und einem Fußballstadion.
Fraglich ist auch, ob eine nach Abschluss des Mietvertrags neu abgeschlossene Sach- und Haftpflichtversicherung umlagefähig ist. Das ist jedenfalls dann gegeben, wenn diese mietvertraglich als Betriebskostenposition aufgeführt wird und zudem in Form einer sogenannten Öffnungsklausel vereinbart wurde, dass neu entstehende Betriebskosten umlagefähig sind (BGH, Urteil vom 27.09.2006, Az.: VIII ZR 80/06).
Versicherungen: Diese Besonderheit besteht bei der Betriebskostenabrechnung
Erstellt der Vermieter die Betriebskostenabrechnung, darf er die Prämien für die Sach- und Haftpflichtversicherung unter einer einzigen Kostenposition abrechnen. Möchte der Mieter wissen, ob die Kosten tatsächlich bzw. tatsächlich in dieser Höhe angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungen verteilen, kann er dazu die Belege beim Vermieter einsehen (BGH, Urteile vom 15.07.2009, Az.: VIII ZR 340/08, und vom 16.07.2009, Az.: VIII 346/08). Damit haben die Karlsruher Richter dem Vermieter etwas die Arbeit vereinfacht.
