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Ist Hecke schneiden als Teil der Betriebskosten umlagefähig?

Mai 11, 2018
von Betriebskostenabrechnung.com
12 Kommentare




Auf Grundstücken angepflanzte Hecken beschäftigen immer wieder die Gerichte. Welche Heckenhöhe zulässig ist, ob eine Hecke entfernt werden muss oder inwieweit eine vom Vermieter gekürzte Hecke den Mieter zur Mietminderung berechtigt – mancher Richter weiß ein Lied von solchen Streitigkeiten zu singen. Auch die Frage, ob das Hecke schneiden als Teil der Betriebskosten umlagefähig ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zwar können solche Kosten grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Aber es gibt auch Ausnahmen. Wann Hecke schneiden als Teil der Betriebskosten umlagefähig ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Umlage der Betriebskosten muss im Mietvertrag vereinbart werden


Möchte der Vermieter Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann,  muss das zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Dies geschieht regelmäßig im Mietvertrag. In eher seltenen Fällen kommt die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Betriebskosten auch dadurch zustande, dass erst nach dem Abschluss des Mietvertrags eine einvernehmliche Zusatzvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter geschlossen wird, etwa weil die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vergessen wurde.

Früher setzte eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung über die Umlagefähigkeit der Betriebskosten voraus, dass die betreffenden Kostenarten im Mietvertrag genau bezeichnet wurden oder auf die Betriebskostenverordnung (BetrVK) Bezug genommen wurde. Inzwischen genügt es, wenn im Mietvertrag die Formulierung enthalten ist, dass der Mieter die„Betriebskosten“zu tragen hat (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15).

Kosten der Gartenpflege sind umlagefähig

Wurde die Verteilung der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag vereinbart, sind die Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrVK umlagefähig. Dazu gehören unter anderem die Kosten für die Pflegeder gärtnerisch angelegten Flächeneinschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Wesentliche Voraussetzung für die Einordnung als Betriebskosten ist, dass die Kosten laufend entstehen, also periodisch anfallen, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrVK.. Das kann auch im Abstand von mehreren Jahren sein.

Wann Hecke schneiden als Teil der Betriebskosten umlagefähig ist – und wann nicht

Zur Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen als Bestandteil der Gartenpflege gehört auch  der Schnitt von Hecken und Sträuchern, so dass die dafür anfallenden Kosten umlegbar sind. Davon erfasst sind

  • das jährliche Hecke schneiden, das meist einen stärken Rückschnitt beinhaltet
  • notwendige und zulässigePflege- und Formschnitte zur Beseitigung von Zuwachs während der Wachstumszeit
  • Verjüngungsschnitte von Hecken, wobei das Hecke schneiden in größeren Abständen von etwa fünf bis sechs Jahren anfällt

Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für das Hecke schneiden, wenn diese darauf beruhen, dass

  • es sich um Schnittarbeiten im Zusammenhang mit der Erstbepflanzung einer Hecke bzw. der Neuanlage der Gartens handelt
  • der Vermieter den Garten hat jahrelang verwildern lassen und daher auch erst nach mehreren Jahren ein Heckenschnitt erfolgt

Gerade die Abgrenzung zwischen Verjüngungsschnitt und erstmaligem Heckenschnitt nach mehreren Jahren kann problematisch sein. So ist etwa für eine Buchenhecke zwar auf der einen Seite von einem umlagefähigen Verjüngungsschnitt alle fünf bis sechs Jahre auszugehen. Auf der anderen Seite setzt dies allerdings auch voraus, dass ein (ebenfalls umlegbarer) periodischer Rückschnitt stattgefunden hat (Amtsgericht (AG) Münster, Urteil vom 02.12.1998, Az.: 48 C 637/97).

Daher dürfte ein Verjüngungs- bzw. Rückschnitt, der ca. alle fünf Jahre ohne ein zwischenzeitliches periodisches Hecke schneiden erfolgt, nur bei langsam wachsenden Hölzern umlagefähig sein.

In der vorgenannten Entscheidung hat das AG Münster auch klargestellt, dass Gartenpflegekosten nur für erforderliche Arbeiten zu üblichen Preisen auf den Mieter verteilt werden dürfen. Lässt also der Eigentümer die Hecke mehrfach jährlich schneiden, obwohl ein einzelner Heckenschnitt ausreichend wäre, kann er nur seine Aufwendungen für den erforderlichen Schnitt im Rahmen der Betriebskosten umlegen.

Wenn die Gartenarbeiten auf den Mieter übertragen wurden


Hat der Vermieter die Durchführung der Gartenarbeiten auf den Mieter delegiert, kann es speziell bei unscharfen Vereinbarungen schnell zum Streit kommen. Das trifft insbesondere beim Hecke schneiden zu. Hier gilt im Wesentlichen folgendes:

Ist mietvertraglich vereinbart, dass der „ Mieter … den Garten zu pflegen hat“, sind damit nur einfache Arbeiten gemeint. Dazu zählen etwa Rasenmähen, Unkrautjäten und Laub entfernen. Alle anderen Arbeiten wie beispielsweise der Heckenschnitt bleiben Angelegenheit des Vermieters (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004; Az.: I-10 U 70/04). Das beinhaltet dann aber auch, dass der Vermieter die Kosten für das Hecke schneiden auf den Mieter umlegen kann, sofern der Heckenschnitt erforderlich und diese Kosten üblich sind.

Ist der Mieter zu einer über einfache Arbeiten hinausgehende Gartenpflege verpflichtet, etwa weil die einzelnen von ihm zu erledigenden Gartenarbeiten im Mietvertrag explizit aufgeführt sind oder sich dies aus den näheren Umständen ergibt, muss der Mieter dem auch nachkommen.  Für den Fall des Heckenschnitts gilt dabei, dass dieser grundsätzlich im Ermessen des Mieters steht. Der Vermieter darf also keine Kosten für das Schneiden der Hecke als Teil der Betriebskosten umlegen. Lässt der Mieter jedoch den Garten bzw. die Hecke verwildern, kann der Vermieter – nach vorheriger ergebnisloser Aufforderung mit Fristsetzung gegenüber dem Mieter – eine Fachfirma mit dem Heckenschnitt beauftragen und die Kosten dem Mieter auferlegen (vgl. dazu  Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Urteil vom 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/049). Dabei handelt es sich aber nicht um eine Umlage von Betriebskosten, sondern um eine Ersatzvornahme des Vermieters.

Nach § 39 Abs. 5 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) dürfen Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom 1.03. bis zum 30.09. nicht abgeschnitten oder auf den Stock gesetzt werden. Davon in dieser Zeit ausgenommenen sind schonende Form- und Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen, soweit dort keine Vögel brüten oder andere Kleintiere sich dort keinen Nahrungsvorrat angelegt haben. Im Übrigen empfiehlt sich ein Blick in die kommunalen Satzungen, in denen meist weitere Vorschriften enthalten sind.

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Über den Autor
Wozu dieses Portal? Ganz einfach, weil der gesamte Bereich der Betriebskosten so wahnsinnig umfangreich ist und es unzählige Fragen zur Betriebskostenabrechnung gibt. Wir wollen hier Wissen für Mieter und Vermieter zusammentragen.
    12 Kommentare
    1. Christa Fattler at 13:38 Antworten
      Guten Tag, ich vermisse die Angabe, ob die restlichen Mieter eines Mietshauses auch für den Heckenschnitt der Hecken, die sich in den Gärten der Parterrewohnungen befinden, aufkommen müssen. Können Sie dazu Angaben machen. Vielen Dank.
      • Betriebskostenabrechnung.com at 10:49 Antworten
        Hallo Christa, wenn eine Garten nur von einer Partei nutzbar ist, müssen die anderen Mieter nicht die Kosten für die Gartenpflege tragen. Viele Grüße Dennis Hundt
    2. Christoph at 12:52 Antworten
      Guten Tag, in meinem Fall bin ich Mieter eines Garten wo eine Hecke steht die aufs Grundstück des Nachbarn gewachsen ist. Bin ich als Mieter verpflichtet die Hecke auf dem Grundstück des Nachbarn zu schneiden und das Schnittgut zu entsorgen ? MfG Christoph
      • Betriebskostenabrechnung.com at 17:25 Antworten
        Hallo Christoph, wenn die Gartenpflege im Mietvertrag auf Sie übertragen wurde, ja. Wenn der Vermieter die Gartenpflege organisiert, wird er die Kosten vermutlich auf Sie umlegen. Viele Grüße Dennis Hundt
    3. Cummins at 19:27 Antworten
      Hallo, ich ziehe aus und mein Vermieter möchte, dass ich eine große Zedernhecke entferne. Sie mag es nicht, wie ich es geschnitten habe. Es ist ein teurer Job. Bin ich dafür verantwortlich, die Hecke zu entfernen? Ich wohne im Erdgeschoss und die Hecke ist Teil meines kleinen Gartens.
      • Betriebskostenabrechnung.com at 08:47 Antworten
        Hallo Cummins, wenn die Hecke Eigentum des Vermieter ist, sehe ich keinen Grund, warum Sie die Hecke entfernen müssten. Viele Grüße Dennis Hundt
        • Petra Seifert at 12:33 Antworten
          Hallo guten Tag. Laut Mietvertrag eines Hauses müssen wir nach Anlage 3 Paragraph 27 Abs 3 der Bundesverordnung sämtliche Betriebskosten , die alle einzeln aufgelistet sind, zahlen. Bei der Gartenpflege wird aber außerdem auf Paragraph 29 des Mietvertrages verwiesen, der besagt, dass uns die Gartenpflege obliegt. Nach jetzt 20 Jahren verlangt unser Vermieter, dass die mittlerweile ca. 3 Meter hochgewachsenen Bäume, Koniferen, Sträucher etc. von uns auf unsere Kosten zu beschneiden, zu kürzen und evt. zu entfernen sind. Wir sind der Meinung, dass diese Gartenarbeiten nicht zu den einfachen vom Mieter auszuführenden Gartenarbeiten gehören. Wie verhält sich das?
          • Betriebskostenabrechnung.com at 09:24 Antworten
            Hallo Petra, schwierig abzugrenzen. Wobei ich denke, das ein 3 Mieter hoher Strauch mit einer Astschere und ohne Leiter beschnitten werden könnte. Also nichts unmögliches. Viele Grüße Dennis Hundt
    4. Lukas Brinkop at 22:13 Antworten
      Guten Abend, unser Vermieter will, dass wir die Hecke (Grundstücksbegrenzung) schneiden. Im Mietvertrag steht allerdings nur Baum- und Strauchschnitt, nicht der Heckenschnitt. Müssen wir die Hecke schneiden?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 19:06 Antworten
        Hallo Lukas, ich würde den Heckenschnitt unter Gartenpflege einordnen. Wenn Sie expliziert nur zwei Arbeiten im Mietvertrag vereinbart haben, dann ist eine Hecke (als Aneinanderreihung von Sträuchern) sicherlich ein Grenzfall. Prüfen Sie im Mietvertrag, ob die anderweitige Gartenpflege umlegbar ist und Sie den Heckenschnitt dann über die Betriebskostenabrechnung zahlen würden. Viele Grüße Dennis Hundt
    5. Anna Schmidt at 17:22 Antworten
      Unser Vermieter will, dass wir auf unsere Kosten die Hecke schneiden lassen, die bereits beim Einzug an einigen Stellen kaputt war. In unserem Mietvertrag steht, dass wir verpflichtet sind den Garten nach gärtnerischen Grundsätzen zu pflegen und zu erhalten. Wir zahlen monatlich 100 € Miete für die alleinige Nutzung des Gartens. Nun sagte er, dass er dieses Jahr für die Kosten selbst aufkommt, er aber die Kosten nächstes Jahr auf uns umlegen könnte. Geht das denn wirklich? Miete für den Garten zahlen und dann auch noch durch Umlagen doch für das Schneiden der Hecke aufkommen, auch wenn das nicht im Mietvertrag vereinbart wurde?
      • Betriebskostenabrechnung.com at 09:52 Antworten
        Hallo Anna, die Gartenpflege gehört zu den klassischen Nebenkosten die der Mieter trägt. Bei wirksamer Vereinbarung im Mietvertrag. Viele Grüße Dennis Hundt

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