Auf Grundstücken angepflanzte Hecken beschäftigen immer wieder die Gerichte. Welche Heckenhöhe zulässig ist, ob eine Hecke entfernt werden muss oder inwieweit eine vom Vermieter gekürzte Hecke den Mieter zur Mietminderung berechtigt – mancher Richter weiß ein Lied von solchen Streitigkeiten zu singen. Auch die Frage, ob das Hecke schneiden als Teil der Betriebskosten umlagefähig ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zwar können solche Kosten grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Aber es gibt auch Ausnahmen. Wann Hecke schneiden als Teil der Betriebskosten umlagefähig ist, erfahren Sie in diesem Artikel.
Umlage der Betriebskosten muss im Mietvertrag vereinbart werden
Möchte der Vermieter Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann, muss das zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Dies geschieht regelmäßig im Mietvertrag. In eher seltenen Fällen kommt die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Betriebskosten auch dadurch zustande, dass erst nach dem Abschluss des Mietvertrags eine einvernehmliche Zusatzvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter geschlossen wird, etwa weil die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vergessen wurde.
Früher setzte eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung über die Umlagefähigkeit der Betriebskosten voraus, dass die betreffenden Kostenarten im Mietvertrag genau bezeichnet wurden oder auf die Betriebskostenverordnung (BetrVK) Bezug genommen wurde. Inzwischen genügt es, wenn im Mietvertrag die Formulierung enthalten ist, dass der Mieter die„Betriebskosten“zu tragen hat (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15).
Kosten der Gartenpflege sind umlagefähig
Wurde die Verteilung der Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag vereinbart, sind die Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrVK umlagefähig. Dazu gehören unter anderem die Kosten für die Pflegeder gärtnerisch angelegten Flächeneinschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Wesentliche Voraussetzung für die Einordnung als Betriebskosten ist, dass die Kosten laufend entstehen, also periodisch anfallen, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrVK.. Das kann auch im Abstand von mehreren Jahren sein.
Wann Hecke schneiden als Teil der Betriebskosten umlagefähig ist – und wann nicht
Zur Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen als Bestandteil der Gartenpflege gehört auch der Schnitt von Hecken und Sträuchern, so dass die dafür anfallenden Kosten umlegbar sind. Davon erfasst sind
- das jährliche Hecke schneiden, das meist einen stärken Rückschnitt beinhaltet
- notwendige und zulässigePflege- und Formschnitte zur Beseitigung von Zuwachs während der Wachstumszeit
- Verjüngungsschnitte von Hecken, wobei das Hecke schneiden in größeren Abständen von etwa fünf bis sechs Jahren anfällt
Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für das Hecke schneiden, wenn diese darauf beruhen, dass
- es sich um Schnittarbeiten im Zusammenhang mit der Erstbepflanzung einer Hecke bzw. der Neuanlage der Gartens handelt
- der Vermieter den Garten hat jahrelang verwildern lassen und daher auch erst nach mehreren Jahren ein Heckenschnitt erfolgt
Gerade die Abgrenzung zwischen Verjüngungsschnitt und erstmaligem Heckenschnitt nach mehreren Jahren kann problematisch sein. So ist etwa für eine Buchenhecke zwar auf der einen Seite von einem umlagefähigen Verjüngungsschnitt alle fünf bis sechs Jahre auszugehen. Auf der anderen Seite setzt dies allerdings auch voraus, dass ein (ebenfalls umlegbarer) periodischer Rückschnitt stattgefunden hat (Amtsgericht (AG) Münster, Urteil vom 02.12.1998, Az.: 48 C 637/97).
Daher dürfte ein Verjüngungs- bzw. Rückschnitt, der ca. alle fünf Jahre ohne ein zwischenzeitliches periodisches Hecke schneiden erfolgt, nur bei langsam wachsenden Hölzern umlagefähig sein.
Wenn die Gartenarbeiten auf den Mieter übertragen wurden
Hat der Vermieter die Durchführung der Gartenarbeiten auf den Mieter delegiert, kann es speziell bei unscharfen Vereinbarungen schnell zum Streit kommen. Das trifft insbesondere beim Hecke schneiden zu. Hier gilt im Wesentlichen folgendes:
Ist mietvertraglich vereinbart, dass der „ Mieter … den Garten zu pflegen hat“, sind damit nur einfache Arbeiten gemeint. Dazu zählen etwa Rasenmähen, Unkrautjäten und Laub entfernen. Alle anderen Arbeiten wie beispielsweise der Heckenschnitt bleiben Angelegenheit des Vermieters (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004; Az.: I-10 U 70/04). Das beinhaltet dann aber auch, dass der Vermieter die Kosten für das Hecke schneiden auf den Mieter umlegen kann, sofern der Heckenschnitt erforderlich und diese Kosten üblich sind.
Ist der Mieter zu einer über einfache Arbeiten hinausgehende Gartenpflege verpflichtet, etwa weil die einzelnen von ihm zu erledigenden Gartenarbeiten im Mietvertrag explizit aufgeführt sind oder sich dies aus den näheren Umständen ergibt, muss der Mieter dem auch nachkommen. Für den Fall des Heckenschnitts gilt dabei, dass dieser grundsätzlich im Ermessen des Mieters steht. Der Vermieter darf also keine Kosten für das Schneiden der Hecke als Teil der Betriebskosten umlegen. Lässt der Mieter jedoch den Garten bzw. die Hecke verwildern, kann der Vermieter – nach vorheriger ergebnisloser Aufforderung mit Fristsetzung gegenüber dem Mieter – eine Fachfirma mit dem Heckenschnitt beauftragen und die Kosten dem Mieter auferlegen (vgl. dazu Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Urteil vom 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/049). Dabei handelt es sich aber nicht um eine Umlage von Betriebskosten, sondern um eine Ersatzvornahme des Vermieters.
