Betriebskosten: Zählermiete – Umlagefähig oder nicht?

Der Vermieter muss bestimmte Betriebskosten verbrauchsabhängig abrechnen, wofür Zähler erforderlich sind. Dazu gehören zum einen nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – bis auf wenige Ausnahmen zwingend – die Heiz- und Warmwasserkosten, die mindestens zu 50 % nach Verbrauch abzurechnen sind.

Zum anderen ist überwiegend bei Neubauten nach der jeweiligen Landesbauordnung die Installation von Kaltwasserzählern bzw. -uhren vorgeschrieben. Um allerdings die Kaltwasser- bzw. Brauchwasserkosten auf die Mieter umlegen zu können, muss das im Mietvertrag vereinbart sein. Der Vermieter kann die Zähler mieten, wobei bestimmte Dinge zu beachten sind.

In dem Artikel informieren wir über die Besonderheiten und die Umlegbarkeit der Zählermiete auf die Mieter einer Immobilie.

Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Zählermiete umlegen darf

Die Zählermieteoder die Kosten für andere Arten der Gebrauchsüberlassung (etwa Leasing) der Zähler für Heizenergie- und Warmwasserverbrauch können nach § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie § 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizkostenV auf die Mieter verteilt werden. Für Kaltwasserzähler ergibt sich dies aus § 2 Nr. 2 BetrKV. Dabei gehört die Zählermiete ebenso wie Wartung und Ablesung der Zähler zu den verbrauchsunabhängigen Kosten.

Ob der Vermieter die Zähler kauft oder mietet, ist seine freie Entscheidung. Er muss auch keine Zähler kaufen, wenn dies billiger als die Zählermiete wäre. Aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebotes dürfen jedoch die marktüblichen Kosten für die Kosten der Zählermiete ohne besondere Begründung nicht überschritten werden (Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 04.11.2004, Az.: 6 S 36/04). Eine wesentliche Überschreitung liegt vor, wenn die Kosten für angemietete elektronische Heizkostenverteiler mit Funkablesung höher sind als die Hälfte aller Heizkosten. Die Heizkostenabrechnung wird dann zwar nicht unwirksam. Der Mieter kann aber eine angemessene Kürzung der Abrechnung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 10.11.2003, Az.: 62 S 220/03).

Der Kauf der Zähler ist nicht umlagefähig

Hat der Vermieter die Zähler gekauft, kann er den Kaufpreis nicht auf die Mieter umlegen. Denn die Zähler gehören dann zum Inventar des Mietobjektes. Der Einbau der Zähler ist aber eine den Wert verbessernde Modernisierungsmaßnahme (so für Kaltwasseruhren: BGH, Urteile vom 30.03.2011, Az.: VII ZR 173/10 und vom 28.09.2011, Az.: VII ZR 326/10). Der Vermieter ist daher zu einer Mieterhöhung berechtigt, die 11% der angefallen Kosten pro Jahr betragen darf, § 559 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Umgekehrt müssen die Mieter den Einbau der Zähler dulden, § 555b BGB.

Zählermiete: Die Mieter müssen informiert werden

Möchte der Vermieter für die verbrauchsabhängige Erfassung des Heizenergie- und Warmwasserverbrauchs Zähler mieten oder leasen, muss er vor deren Installation die Mieter darüber informieren, § 4 Abs. 2 HeizkostenV. Dabei muss die Information der Mieter die vorhersehbaren Kosten enthalten. Die Ausstattung der Zähler kann der Vermieter frei wählen, sofern diese nach § 5 HeizkostenV dem Stand der Technik entsprechen und für das vorhandene Heizsystem geeignet sind.

Die Mieter können nach dem Zugang der Information innerhalb eines Monats der Installation von gemieteten oder geleasten Zählern widersprechen. Widerspricht die Mehrheit der Mieter, darf der Vermieter keine gemieteten oder geleasten Zähler installieren, wobei die Mehrheit der Mieter nach den Nutzungseinheiten ermittelt wird (also nicht nach der Personenzahl). Sachliche Gründe brauchen die Mieter im Widerspruch nicht anzugeben, ebenso muss der Vermieter in seiner Information die Mieter nicht über deren Widerspruchsrecht belehren.