In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist definiert, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und was nicht. Daneben findet sich in der Betriebskostenverordnung eine abschließende Aufstellung all derjenigen Betriebskosten, die nach mietrechtlichen Vorschriften auf den Mieter umgelegt werden dürfen – sofern eine solche Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.
Auch wenn es bei einzelnen Betriebskostenarten immer wieder zu Streit darüber kommt, was nun im Einzelnen umgelegt werden darf: In letzter Konsequenz schafft die am 01.01. 2004 in Kraft getretene Betriebskostenverordnung Rechtssicherheit darüber, welche 17 verschiedenen Kostenarten umlagefähig sind.
In diesem Artikel wollen wir kurz un knapp über die Inhalte der Betriebskostenverordnung informieren.
Wie Betriebskosten nach der BetrKV definiert werden
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV.
Eigenleistungen des Vermieters sind umlagefähig
In der Betriebskostenverordnung ist festgelegt, dass vom Vermieter als Eigentümer selbst erbrachte Leistungen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Anzusetzen ist der Betrag, den die gleichwertige Leistung einer Drittperson bzw. eines Drittunternehmens kosten würde, wobei aber die Mehrwertsteuer heraus zu rechnen ist, § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV. Dies wurde auch so vom Bundesgerichtshof bestätigt (BGH, Urteil vom 14.11.2012, Az.: VIII ZR 41/12).
Die Berechtigung zur Umlage von Eigenleistungen gilt nicht nur für Vermieter als Eigentümer, sondern auch für Erbbauberechtigte, Wohnungseigentümer, Wohnungserbbauberechtigte, untervermietende Hauptmieter und gewerbliche Zwischenvermieter. Zudem dürfen auch eigenes Personal und Familienangehörige bzw. Verwandte für die Verrichtung der Eigenleistungen eingesetzt werden.
Keine Betriebskosten: Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung
Nicht zu den Betriebskosten gehören:
Verwaltungskosten
Damit sind zunächst die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie der Aufsicht gemeint. Ferner zählen zu den Verwaltungskosten der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Hierunter fallen die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrVK.
So sieht die Aufstellung der umlagefähigen Betriebskosten aus
Die Betriebskostenordnung beinhaltet eine abschließende Aufstellung der umlegbaren Betriebskosten. Dazu gehören nach § 2
Nr. 1 – Nr. 17 BetrKV folgende Kostenarten:
- Nr. 1 Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (insbesondere Grundsteuer)
- Nr. 2 Kosten der Kaltwasserversorgung
- Nr. 3 Kosten der Entwässerung (also des Abwassers)
- Nr. 4 Kosten der Heizung
- Nr. 5 Kosten des Warmwassers (Brauchwasser)
- Nr. 6 Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (also Anlagen, die Heizwasser, etwa für Heizkörper, und Warmwasser gleichzeitig bereiten)
- Nr. 7 Kosten des Personen- und Lastenaufzugs
- Nr. 8 Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (hierunter fällt auch der Winterdienst)
- Nr. 9 Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Nr. 10 Kosten der Gartenpflege (einschließlich des Betriebs und der Wartung von Gartenpflegegeräten)
- Nr. 11 Kosten der Beleuchtung (gemeint sind die Stromkosten bzw. der „Allgemeinstrom“ für die Beleuchtung von Außenanlagen und für alle Bewohner nutzbare Gebäudeteile)
- Nr. 12 Kosten der Schornsteinreinigung (soweit nicht bereits von Nr. 4 erfasst)
- Nr. 13 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (umfasst alle Versicherungsarten, die dem Erhalt des Objekts dienen und die Risiken der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters abdeckt)
- Nr. 14 Kosten des Hauswarts (Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten des Hausmeisters sind aber nicht umlegbar)
- Nr. 15 Kosten einer Gemeinschaftsantennenanlage und einer Kabelverteileranlage
- Nr. 16 Kosten des Betriebs der Einrichtungen der Wäschepflege (etwa für alle Mieter bereit gestellte Waschmaschine mit Münzeinwurf)
- Nr. 17 Sonstige Betriebskosten (hierzu zählen alle Kosten, die in Nr. 1 – 16 nicht genannt sind, fortlaufend und regelmäßig anfallen sowie dem bestimmungsgemäßen Betrieb des Gebäudes dienen. Wichtig ist, dass die „sonstigen Betriebskosten“ im Mietvertrag einzeln genannt und genau bezeichnet werden. Andernfalls sind sie nicht umlagefähig.)
