Bei Eigentumswohnungen erfolgt in der Regel die Verteilung der Betriebskosten unter den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile („Tausendstel“).
Erstellt nun ein Wohnungseigentümer als Vermieter für seinen Mieter die Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung), kommt es entscheidend darauf an, was im Mietvertrag zwischen den beiden vereinbart ist.
Denn ist dort als Umlageschlüssel die Umlage nach Miteigentumsanteile nicht festgelegt, darf der Vermieter die umlagefähigen Betriebskosten nur nach den Quadratmetern und dem erfassten Verbrauch bzw. der erfassten Verursachung umlegen, § 556a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Umlageschlüssel für Eigentumswohnungen: Grundsätzlich Miteigentumsanteile (MEA)
Der gesetzliche Umlageschlüssel für die Verteilung der Betriebskosten unter den Wohnungseigentümern ist das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen MEA, § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), sofern in der Gemeinschaftsordnung kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde.
Mietvertrag: Warum Vermieter den Umlageschlüssel „MEA“ festlegen sollten
Haben der Vermieter einer Eigentumswohnung und sein Mieter im Mietvertrag entweder
- einen anderen Umlageschlüssel als MEA oder
- keinen Umlageschlüssel
vereinbart, besteht für den Vermieter folgendes Problem: Er kann – soweit es die umlagefähigen Betriebskosten betrifft – die vom Verwalter in der Jahresabrechnung ausgewiesen Kosten nicht für seinen Mieter übernehmen, sondern muss selber zum Taschenrechner greifen.
Problem 1: Anderer Umlageschlüssel als MEA
Dies gilt zunächst für die Fälle, in denen im Mietvertrag ein anderer Umlageschlüssel als Miteigentumsanteile vereinbart wurde. Hat also etwa der Vermieter im Mietvertrag als Umlageschlüssel für die Müllgebühren die Personenanzahl angeben, kann er nicht die vom Verwalter nach MEA berechneten Müllgebühren übernehmen.
Vielmehr muss der Vermieter hier selbst die anteiligen Müllgebühren für den Mieter ausrechnen. Dabei kann es sogar vorkommen, dass der Vermieter Verlust macht – beispielsweise dann, wenn in einer sehr großen Wohnung nur eine Einzelperson wohnt und er Vermieter deswegen mehr Müllgebühren an die Eigentümergemeinschaft zahlen muss als er auf seinen Einzelmieter umlegen kann.
Problem 2: Fehlender Umlageschlüssel
Aber auch dann, wenn kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, können sich Probleme ergeben: Lassen sich keine verbrauchs- bzw. verursachungsabhängigen Betriebskosten ermitteln, muss der Vermieter gegenüber dem Mieter die Betriebskosten nach der Quadratmeterfläche umlegen, § 556a Abs. 1 BGB. Also hat der Vermieter die MEA auf Quadratmeter umzurechnen.
Dabei kann es jedoch sein, dass die MEA nicht der tatsächlichen Quadratmeterfläche entsprechen. Dies ergibt sich aus mehreren Gesichtspunkten:
- Die in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegten MEA können von den tatsächlichen Größenordnungen erheblich abweichen. So werden gerne für im Objekt befindliche Gewerbeeinheiten „höhere“ MEA festgelegt, damit wegen der „größeren“ Abnutzung mehr zur Instandhaltungsrücklage gezahlt wird.
- In den MEA sind nicht nur das Sondereigentum (Eigentumswohnung), sondern regelmäßig auch Teile des Gemeinschaftseigentums eingerechnet (etwa Hausflur, Kellergang, Waschküche usw.). Diese müssten also für einen Umlageschlüssel nach Quadratmetern herausgerechnet werden.
- Besondere Merkmale der Eigentumswohnung wie etwa Balkon, Terrasse oder Dachschrägen können nach MEA ganz anders berechnet sein als nach der für die Quadratmeterzahl zugrunde zu legende Wohnflächenverordnung (WoFlV). Hier wird es im Einzelfall richtig kompliziert.
Was genau in den Mietvertrag hineingehört
Da Vermieter von Eigentumswohnungen den Umlageschlüssel nicht einseitig ändern dürfen (es sei denn, vor Beginn eines Abrechnungszeitraums kann – nun – ein unterschiedlicher Verbrauch bzw. eine unterschiedliche Verursachung erfasst werden, § 556a Abs. 2 BGB), sollten folgendes im Mietvertrag unbedingt aufgenommen werden:
- Eine Klausel, wonach sich der Umlageschüssel für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter aus der Abrechnung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern ergibt (zulässig nach Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte, Urteil vom 14.05.2004, Az.: 6 C 164/03).
- Eine Regelung, wonach für den Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kostenverteilungsschlüssel ändert, der Vermieter berechtigt ist, den geänderten Umlageschlüssel für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter zugrunde zulegen.
In der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter allerdings neben den für die Eigentumswohnung geltenden MEA auch die Summe aller MEA angeben.
