Betriebskostenabrechnung ohne schriftlichen Mietvertrag?

In den meisten Fällen wird ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Dieser enthält dann auch die Regelungen zu den zu zahlenden Betriebskosten. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen Mieter und Vermieter sich mündlich auf einen Mietvertrag verständigt haben und auf den Abschluss eines schriftlichen Vertrages verzichtet haben.

Bei einem mündlichen oder konkludenten Mietvertrag stellt sich die Frage, ob auch in diesen Fällen eine Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter zulässig ist.

Wir zeigen in diesem Artikel, wie zu verfahren ist, wenn über die Betriebskosten abgerechnet werden soll, es allerdings keinen schriftlichen Mietvertrag gibt. Ein Fachartikel für Mieter und Vermieter.

Betriebskosten müssen vereinbart werden

In § 556 Abs. 1 S. 1 BGB ist ausdrücklich geregelt, dass die Mietparteien „vereinbaren“ können, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten können also nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dieses ausdrücklich vereinbart wurde. Eine bestimmte Form (z. B. Schriftform) für die Vereinbarung sieht das Gesetz dagegen nicht vor. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass eine derartige Vereinbarung formfrei, also auch mündlich geschlossen werden könnte.

Bestimmtheitserfordernis

Der BGH (Urteil vom 6.4.2005, Az.: XII ZR 158/01) hat jedoch entschieden, dass „die Übernahme weiterer Kosten neben der Miete (…) stets einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Vereinbarung“ bedarf. Dieses ist nach Auffassung des BGH erforderlich, da es nur dann dem Mieter möglich ist, sich ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten entstehen können. Wenn diese Voraussetzung nicht erfüllt ist, ist die Vereinbarung zur Übernahme von Betriebskosten unwirksam mit der Folge, dass der Mieter die Betriebskosten nicht tragen muss.

Für die Erfüllung dieses Bestimmtheitserfordernisses reicht es daher nicht aus, wenn pauschal vereinbart wird, dass der Mieter „die üblichen Nebenkosten“ oder „die mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten“ (OLG Jena, Urteil vom 16.10.2001, Az.: 8 U 392/01) übernimmt. Derartige Vereinbarungen sind unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen hat.

Zwischenergebnis

Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, dass die Vereinbarung zur Übernahme von Betriebskosten schriftlich geschlossen wird. Vor dem Hintergrund, dass die Vereinbarung inhaltlich hinreichend bestimmt sein muss, ist es jedoch empfehlenswert, diese zu Beweiszwecken schriftlich abzuschließen.

Sonderproblem: stillschweigende Änderung

Es gibt Fälle, in denen es weder eine schriftliche noch eine mündliche Vereinbarung zur Übernahme von Betriebskosten gibt, der Vermieter aber dennoch eine Betriebskostenabrechnung erstellt, die sodann von dem Mieter beanstandungslos beglichen wird. Er stellt sich in diesem Konstellationen die Frage, ob durch ein derartiges Verhalten der Mietvertrag wirksam dahingehend geändert wurde, dass auch künftig die Betriebskosten von dem Mieter zu übernehmen sind.

Diese Fälle lassen sich nicht pauschal und einheitlich lösen. Vielmehr ist immer auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls abzustellen. So ist für eine Änderung des Mietvertrages stets erforderlich, dass die Vertragsparteien einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Willen, also den Willen zum Abschluss einer Vertragsänderung haben. Dieser Wille ist nicht immer klar erkennbar und muss anhand der Gesamtumstände ermittelt werden. So hat der BGH in einer Entscheidung aus dem Jahr 2000 (Beschluss vom 29.5.2000, Az.: XII ZR 35/00) erklärt, dass sich die Parteien „durch jahrelange Übung stillschweigend darauf geeinigt haben“, den Mietvertrag entsprechend zu ändern. In dem dort entschiedenen Fall hatte der Vermieter sechs Jahre lang Betriebskostenabrechnungen erstellt, obwohl dies nicht vertraglich vereinbart war. Der Mieter hat diese Abrechnungen über die gesamten sechs Jahre ohne Beanstandungen ausgeglichen. Der BGH meint, dass der Vermieter in diesem Fall das Verhalten des Mieters nicht anders verstehen konnte als dahingehend, dass der Mieter mit der Umlage der Betriebskosten entsprechend der vorgenommenen Abrechnung einverstanden ist.

Diese Entscheidung lässt sich allerdings nicht verallgemeinern. So hat in einer späteren Entscheidung das LG Heilbronn (Urteil vom 17.6.2003, Az.: 2 S 7/03) entschieden, dass bereits nach der dritten beanstandungsfreien Betriebskostenabrechnung von einem entsprechenden rechtsgeschäftlichen Willen der Parteien auszugehen sei.

Fazit: Ob eine stillschweigende Vertragsänderung vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls.