Zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen kann, zählen auch die Kosten der Beleuchtung, § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Voraussetzung für diese Verteilung ist, dass der Vermieter dies im Mietvertrag mit den Mietern vereinbart hat.
Die Umlage richtet sich dabei nach dem mietvertraglich dafür festgelegten Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) oder – falls es an einer solchen Festlegung fehlt – nach der Wohnfläche.
In der Praxis werden die Kosten der Beleuchtung häufig als Allgemein- oder Gemeinschaftsstrom bezeichnet, müssen in der Betriebskostenabrechnung aber näher präzisiert werden.
Das gehört zum Allgemeinstrom
Zum umlagefähigen Allgemeinstrom gehören die Stromkosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile und der Außenbeleuchtung. Gemeinsam genutzte Gebäudeteile sind etwa Dachböden, Fahrradkeller, Hausflure, Kellergänge, Treppenhaus, Trockenräume, Waschküchen und Zugänge. Die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung umfassen die Beleuchtung des Eingangs, der Zuwege zum Eingang und des gemeinschaftlich genutzten Gartens. Entscheidend ist in sämtlichen Fällen, dass es sich um Gemeinschaftsflächen handelt, die alle Bewohner nutzen können.
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile können auch Parkplätze, Stellplätze oder Tiefgaragen nebst dem jeweiligen Eingang sein, soweit diese allen Bewohnern zur Verfügung stehen.
Was nicht unter Allgemeinstrom fällt
Nicht zum Allgemeinstrom zählen die Anschaffungskosten für Leuchten und Leuchtmittel, also etwa für Lampen, Energiesparbirnen und Leuchtstoffröhren. Diese Kosten gehören zur Instandhaltung und sind vom Vermieter zu tragen (Amtsgericht (AG) Münster, Urteil vom 16.10.2012, Az.: 7 C 4687/11). Auch der Stromverbrauch für andere Zwecke (wie Bauarbeiten oder Reinigungsmaßnahmen) durch Nutzung einer allgemein zugänglichen Steckdose sind nicht als Allgemeinstrom umlagefähig. Fallen hier höhere Kosten an, sollte der Vermieter einen Zwischenzähler setzen, damit der Stromverbrauch für den anderen Zweck heraus gerechnet werden kann. Nur so kann der Vermieter den ihm obliegenden Nachweis führen, dass dieser Verbrauch im Allgemeinstrom nicht mit einbezogen wurde
Zwar nicht unter Allgemeinstrom, aber unter anderen Betriebskostenarten umlagefähig sind die Stromkosten für die Gemeinschaftsantenne (nach § 2 Nr. 15 BetrVK) oder die Beleuchtung des nicht allgemein zugänglichen Heizungsraums (nach § 2 Nr. 17 BetrVK). Streng genommen müssten hier zwar Zwischenzähler montiert werden, aber aufgrund des dafür unverhältnismäßigen Aufwands dürfen diese Kosten geschätzt werden.
Wie die Abrechnung erfolgen muss
Die bloße Bezeichnung „Allgemeinstrom“ entspricht nicht den Anforderungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Urteil vom 06.02.2002), Az.: 4 U 145/99). Denn Stromkosten fallen bei unterschiedlichen Betriebskostenarten an.
Ist im Objekt eine Gewerbeeinheit vorhanden, deren Mieter den Allgemeinstrom verstärkt nutzen, muss der Verbrauch gesondert für die Mieter des Gewerberaums und des Wohnraums ermittelt werden.
