Meistens wird im Mietvertrag die Verteilung der Betriebskosten auf die Mieter vereinbart. Dazu gehören auch die Kosten für Aufzug und Treppenhausreinigung, so dass die Mieter dafür ebenfalls zur Kasse gebeten werden.
Hat nun eine Wohnung einen separaten Eingang, der von außen unmittelbar in die Mieträume führt, entsteht über die Umlage der Kosten für Aufzug und Treppenhausreinigung häufig Streit. Denn die Mieter mit separatem Eingang lehnen die Zahlung dieser Kosten ab, da sie weder Aufzug noch Treppenhaus nutzen. Ob die betreffenden Mieter trotzdem zahlen müssen, erfahren Sie hier.
Kosten für Aufzug und Treppenhausreinigung sind grundsätzlich umlagefähig
Ist die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, wozu neuerdings sinngemäß die pauschale Formulierung: „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ ausreicht (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15), gehören dazu auch die Kosten
- des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung (BetrVK) , und
- der Treppenhausreinigung als Fall der Gebäudereinigung, § 2 Nr. 9 BetrVK
Probleme entstehen häufig dann, wenn Mieter über einen separaten Eingang zu ihrer Wohnung verfügen, der von außen eine n unmittelbaren Zutritt zu den angemieteten Mieträumen gewährt. Viele Mieter stehen hier auf dem Standpunkt, dass sie weder den Aufzug noch das Treppenhaus nutzen und demzufolge auch nicht für die damit zusammenhängenden Betriebskosten aufkommen müssen.
Die Auffassung der betreffenden Mieter ist so aber nicht richtig. Vielmehr kommt es – wie so häufig – auf den Einzelfall an.
Aufzug: Das gilt für die Umlage der Kosten bei separatem Eingang zur Mietwohnung
Ist im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart, ist das zunächst erst einmal wirksam. Wohnt ein Mieter im Erdgeschoss eines Hauses, muss er daher die Kosten für den Aufzug über die Betriebskosten anteilig tragen, selbst wenn
- weder ein Keller noch ein Dachgeschoss (etwa Speicher als Trockenraum für Wäsche) vorhanden sind und
- die Umlage dieser Kosten formularmäßig vereinbart wurde, also mittels für zahlreiche Verträge vom Vermieter vorformulierte Vertragsbedingungen, die dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unterliegen
Die Kosten für den Aufzug aufgrund der formularmäßigen Vereinbarung im Mietvertrag sind hier umlagefähig, weil der im Erdgeschoss wohnende Mieter dadurch nicht unangemessen benachteiligt wird. Daher ist der Umlagegerechtigkeit und dem Grundsatz der Praktikabilität der Vorzug zu geben, so dass die Verteilung dieser Kosten auf alle Mieter rechtens ist (BGH , Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06).
Ander liegt der Fall jedoch, wenn der Mieter mit dem Aufzug erst gar nicht seine Wohnungen erreichen kann, etwa weil sich diese in einem anderen Gebäudeteil als der Aufzug befindet. Hier ist eine formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Kosten für den Aufzug zu tragen hat, unwirksam. Denn diese Vereinbarung stellt nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 08.04.2009, Az.: VIII ZR 128/08).
Diese Argumentation lässt sich grundsätzlich auf den Fall übertragen, dass der Mieter einen separaten Eingang zur eigenen Wohnung hat. Denn auch hier kann der Mieter mit dem Aufzug seine Wohnung nicht erreichen, so dass eine formularmäßigen Vereinbarung im Mietvertrag über die Umlagefähigkeit der Kosten für den Aufzug unwirksam sein dürfte.
Ob genauso zu entscheiden ist, wenn der Mieter mit dem Aufzug zwar nicht seine eigene Wohnung, aber den Keller oder sonstige Gemeinschaftseinrichtungen (etwa Waschküche oder Trockenraum auf dem Speicher) erreichen kann, hat der BGH offen gelassen.
Daher müsste an sich weiter wie folgt unterschieden werden: Hat der Mieter zwar einen separaten Zugang zu seiner Wohnung, befindet sich aber an anderer Stelle des Gebäudes der Aufzug,
- muss der Mieter die Kosten für den Aufzug anteilig tragen, wenn er mit dem Aufzug den Keller und andere Gemeinschaftsräume bzw. seinen eigenen Kellerraum erreichen kann
- braucht der Mieter keine Kosten für den Aufzug zu zahlen, wenn kein Keller, keine sonstigen Gemeinschaftsräume und kein eigener Kellerraum vorhanden ist oder der Mieter von der Nutzung des vorhandenen Kellers und der Gemeinschaftsräume ausgeschlossen ist und den dazu erforderlichen Schlüssel erst gar nicht erhalten hat
Treppenhausreinigung: Wie die Kosten bei separatem Eingang zur Mietwohnung umzulegen sind
Bei der Umlage der Kosten für die Treppenreinigung auf einen Mieter mit separatem Eingang gelten dieselben Grundsätze wie bei der Umlage der Kosten für einen Aufzug. Befindet sich also das Treppenhaus in einem anderen Teil des Gebäudes, braucht der betreffende Mieter die formularmäßig vereinbarte Umlage der Kosten für die Treppenhausreinigung
- nur dann zu zahlen, wenn er das Treppenhaus für den Zugang zum Keller und anderen Gemeinschaftsräumen bzw. seinen eigenen Kellerraum benutzen muss
- nicht zu zahlen, wenn kein Keller, keine sonstigen Gemeinschaftsräume und kein eigener Kellerraum existiert oder der Mieter von der Nutzung des vorhandenen Kellers und der Gemeinschaftsräume ausgeschlossen ist und den dazu benötigten Schlüssel nicht bekommen hat
Auch hier ist es aber möglich, dass die Kosten für die Treppenreinigung aufgrund einer Individualvereinbarung auf den Mieter verteilt werden.
Wenn die Kosten für Aufzug und Treppenhausreinigung nicht umlagefähig sind
Sind die Kosten für Aufzug und Treppenhausreinigung auf den Mieter mit separatem Zugang zu seiner Wohnung nicht umlegbar, muss der Vermieter das in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Denn dieser Anteil, den dieser Mieter an sich zu zahlen hätte, muss erfasst werden.
Ist die Umlage der Kosten formularmäßig im Mietvertrag vereinbart und gilt als Umlageschlüssel die Wohnfläche, zahlt
- entweder der Vermieter den auf die Fläche der betreffenden Wohnung entfallenden Kostenanteil selber
- oder er verteilt diese Kosten auf alle anderen Mieter
Zahlt der Vermieter den Kostenanteil für Aufzug und Treppenhausreinigung selber, ist das unproblematisch. Werden die Kosten aber auf alle anderen Mieter verteilt, kann darin für diese eine unangemessene Benachteiligung liegen. Denn die Mieter zahlen mehr als sie eigentlich müssten, und zwar den auf den Mieter der Wohnung mit separatem Eingang an sich entfallenden Kostenanteil. Daher ist hier im Mietvertrag sinngemäß zu vereinbaren:
Die Kosten für Aufzug und Treppenhausreinigung werden flächenmäßig auf alle Mieter mit Ausnahme der Mieter der Wohnung mit separatem Eingang umgelegt
Andernfalls dürfte zumindest bei formularmäßigen Vereinbarungen die Umlage der Kosten für Aufzug und Treppenhausreinigung auf alle anderen Mieter angreifbar sein.
