Treppenhausreinigung in der Betriebskostenabrechnung: So ist die Rechtslage

Ob die Kosten der Treppenhausreinigung in der Betriebskostenabrechnung auftauchen dürfen, richtet sich regelmäßig nach dem Mietvertrag oder der zum Mietvertrag gehörenden Hausordnung.

Entweder ist dort geregelt, dass jeder Mieter die Treppe zu seiner Etage sowie Dachböden, Keller, Waschküche und sonstigen Gemeinschaftsräume turnusmäßig selber putzen muss. Oder aber es ist bestimmt, dass diese Arbeiten durch eine Reinigungskraft ausgeführt und deren Kosten auf die Mieter verteilt werden.

Wie hier die genaue Rechtslage ist und welche Kosten umlagefähig sind, lesen Sie in diesem Artikel.

Wann der Vermieter die Kosten der Treppenhausreinigung auf die Mieter umlegen darf – und wann nicht

Die Kosten der Treppenhausreinigung sind als Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung (BetrVK) umlagefähig. Umlegen darf der Vermieter diese Kosten auf die Mieter aber nur, wenn das mietvertraglich so vereinbart und keine andere Regelung im Mietvertrag oder der zum Mietvertrag gehörenden Hausordnung getroffen ist, wonach die Mieter selber für die Treppenhausreinigung zuständig sind.

Halten sich ein oder mehrere Mieter nicht an die im Mietvertrag festgelegte Pflicht zur Treppenhausreinigung, darf der Vermieter aber nicht einfach eine Reinigungskraft mit dem Treppenputzen beauftragen. Das würde gegen die mietvertraglichen Vereinbarungen mit denjenigen Mietern verstoßen, die das Treppenhaus regelmäßig pflichtgemäß reinigen. Stimmen diese Mieter nicht der Beauftragung einer Reinigungskraft durch den Vermieter zu, muss dieser gegen den vertragsbrüchigen Mieter vorgehen. Dabei kann der Vermieter dem betreffenden Mieter – ohne Fristsetzung – die Kosten der Treppenhausreinigung auferlegen (Amtsgericht (AG) Bremen, Urteil vom 15.11.2012, Az.: 9 C 346/12). Darüber hinaus kommt unter bestimmten Voraussetzungen sogar seitens des Vermieters eine Kündigung des vertragsbrüchigen Mieters in Betracht.

Lediglich dann, wenn alle Mieter damit einverstanden sind, dass nicht mehr sie selber, sondern eine Reinigungskraft sich um das Putzen des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume kümmert, kann der Vermieter eine solche Kraft beauftragen. In diesem Fall darf er die dafür anfallenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Dazu sollte der Vermieter jedoch mit jedem Mieter eine schriftliche Änderungsvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag bzw. der zum Mietvertrag gehörenden Hausordnung schließen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Denkbar sind auch Mischformen, in denen die „Alt-Mieter“ das Treppenhaus noch selber reinigen und „Neu-Mieter“ nach dem Mietvertrag verpflichtet sind, anteilig die Kosten für eine Reinigungskraft zu tragen. Auch hier gilt, dass der Vermieter die „Alt-Mieter“ nicht zur Inanspruchnahme der Reinigungskraft zwingen kann.

Schließlich stellt sich noch die Frage, wie viele wöchentliche Reinigungen des Treppenhauses der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Hier gilt, dass eine Reinigung pro Woche in der Regel ebenso ausreicht wie zweimaliges Fensterputzen im Jahr. Werde das Treppenhaus pro Woche zwei Mal geputzt, sei dies mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht vereinbar (AG Regensburg, Urteil vom 26.02.2004, Az.: 11 C 3751/03).

Von A bis Z: Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten der Treppenhausreinigung

Ist die Verteilung der Kosten für die Treppenhausreinigung auf die Mieter vereinbart, darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung folgende Positionen umlegen:

Außenanlagen, Reinigung der

Die Reinigungskosten der Außenanlagen des Mietobjekts gehören nicht zur Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrVK, aber zur Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrVK.

Bodenmatten, Reinigung der

Ist das Treppenhaus mit großflächigen Bodenmatten ausgelegt, sind die Kosten der Matten-Reinigung durch einen Service-Betrieb als Kosten der Treppenhausreinigung umlegbar.

Graffiti-Entfernung

Die Entfernung von Graffiti-Schmierereien im Treppenhaus wird zur nicht umlegbaren Instandsetzung gerechnet (AG Berlin-Schönberg, Urteil vom 03.04.2002, Az: 12 C 696/01).

Anders hat jedoch das AG Berlin-Mitte entschieden: Die Kosten der Graffiti-Entfernung seine als Kosten der Gebäudereinigung umlagefähig, wenn sie laufend anfallen und der Verursacher des Graffiti nicht festgestellt werden könne. Im zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter alle drei Monate die Graffiti-Schmierereien beseitigen lassen (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.07.2007, Az.: 11 C 35/07).

Lohnkosten 

Die Lohnkosten für die Reinigungskraft des Treppenhauses sind umlagefähig. Das gilt zum einen für die Lohnkosten einer vom Vermieter eigens eingestellten Reinigungskraft einschließlich deren Sozialabgaben und Lohnsteuern (in der Regel die pauschale Abgabe für Mini-Jobber) sowie die Beiträge zur Berufsgenossenschaft. Aber auch die Rechnungen einer externen Reinigungsfirma dürfen in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.

Der Vermieter kann allerdings auch selber die Treppenhausreinigung vornehmen oder aber durch seine Angehörigen oder seinem vorhandenen Personal die Treppen reinigen lassen. In diesem Fall darf er die Kosten fiktiv auf der Basis derjenigen Kosten abrechnen, die ein externes Unternehmen dafür verlangen würde (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.11.2002, Az.: VIII ZR 41/1).

Erfolgt die Reinigung des Treppenhauses dagegen durch den Hausmeister, sind die Kosten dafür regelmäßig mit dessen Vergütung abgegolten.

Putzmittel und Reinigungsgeräte

Die Kosten von Putz- und Reinigungsmitteln sind als Kosten der Treppenhausreinigung umlegbar, nicht aber die Erst- oder Ersatzanschaffung von Reinigungsgeräten wie Besen, Schrubber usw.

Sonderreinigungen

Fallen besondere, zusätzliche Reinigungen des Treppenhauses an (etwa wegen Bauarbeiten), sind diese Kosten bereits deswegen nicht auf die Mieter umlegbar, weil es an deren Regelmäßigkeit fehlt.

 Sperrmüll, Beseitigung von

Speziell in den Ecken unter der Treppe vor den Kellertüren oder in den Kellergängen findet sich häufig abgestellter Sperrmüll. Die Kosten für die Beseitigung gehören zwar nicht zur Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrVK, können aber grundsätzlich als Kosten der Müllbeseitigung nach § 2 Nr. 8 BetrVK auf die Mieter verteilt werden. Voraussetzungen sind, dass die Beseitigung regelmäßig wiederkehrend erforderlich ist und der Verursacher nicht haftbar gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 137/09).