Neuanlage des Gartens: Über die Betriebskosten umlegbar oder nicht?

Möchte der Vermieter an seinem Mietobjekt einen Garten neu anlegen, stößt das nicht immer auf Begeisterung. Viele Mieter fragen sich, ob die Neuanlage des Gartens über die Betriebskosten umlegbar ist oder nicht. Dabei ist allerdings zu unterscheiden, ob es sich um eine erstmalige Neuanlage (Erstanlage) oder um eine Neuanlage im Sinne einer Grundüberholung des Gartens handelt.

Liegt eine Grundüberholung vor, ist weiterhin zu klären, ob diese vom Vermieter zu vertreten ist. Wann welcher Fall der Neuanlage des Gartens über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar ist, lesen Sie hier. 

Hier ein Artikel zur Gartenpflege in der Betriebskostenabrechnung.

Umlage der Kosten für den Garten: Das sind die Rechtsgrundlagen

Möchte der Vermieter Betriebskosten auf die Mieter umlegen, muss er das mietvertraglich vereinbaren und im Mietvertrag die betreffenden Kostenarten genau bezeichnen oder auf die Betriebskostenverordnung (BetrVK) Bezug nehmen. Über die erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen hat der Vermieter dann jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Die Umlagefähigkeit der Kosten für den Garten ist in § 2 Nr. 10 BetrVK geregelt. Danach dürfen unter anderem die Kosten für die Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen als Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden. Zu den weiteren Voraussetzungen gehört, dass diese Kosten laufend anfallen, also regelmäßig wiederkehrend auftreten, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrVK. Dabei müssen die Kosten nicht jedes Jahr und auch nicht turnusmäßig anfallen.

Betriebskosten, die nur einmalig oder nicht laufend anfallen, können nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind nicht über die Betriebskosten umlegbar, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrVK.

Nicht umlegbar: Die Kosten für die erstmalige Neuanlage des Gartens

Wird der Garten erstmalig neu angelegt, sind die dafür anfallenden Kosten ebenso wenig umlagefähig wie die Kosten für eine zusätzliche Neubepflanzung (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 05.02.1998, Az.: 64 S 366/98). Denn ist die Nutzung des Gartens mietvertraglich vereinbart, schafft der Vermieter durch die Erstanlage des Gartens die Mieter erstmalig die Möglichkeit für, das Mietobjekt vertragsgemäß in Gebrauch zu nehmen. Im Übrigen stellen die Erstanlage eines Gartens oder die zusätzliche Neubepflanzung keine laufenden, sondern nur einmalig anfallende Kosten dar.

Unter bestimmten Voraussetzungen umlegbar: Neuanlage des Gartens als Grundüberholung

Erfolgt die Neuanlage des Gartens im Sinne einer Grundüberholung, können die dafür anfallenden Kosten über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar sein. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen in § 2 Nr. 10 BetrVK ausdrücklich genannt ist. Wird nun auch darauf abgestellt, dass der Vermieter verwelkte oder erkrankte Pflanzen und Gehölze nicht an einer bestimmten Stelle zu erneuern braucht, sondern diese entfernen und an anderer Stelle im Garten neue Pflanzen und Gehölze setzen kann, müssen auch die Kosten für eine Neuanlage des Gartens im Sinne einer Grundüberholung auf die Mieter umgelegt werden können.

Voraussetzung dafür ist aber zunächst, dass der Bestand an Pflanzen und Gehölzen insgesamt lediglich erneuert wird und keine zusätzlichen Neuanpflanzungen wie etwa eine Hecke als Sichtschutz zum Nachbargrundstück erfolgen. Zudem ist eine regelmäßig anfallende Grundüberholung des Gartens erforderlich (Amtsgericht (AG) Reutlingen, Urteil vom 20.01.2004, Az.: 2 C 2126/03).

Ferner muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf nur solche Kosten verursachen, die vertretbar und angemessen sind. Der Vermieter kann daher aus einem gewöhnlichen Garten im Rahmen einer Grundüberholung keinen „Luxusgarten“ unter erheblichem finanziellem Aufwand machen. Solche Kosten für die Neuanlage des Gartens sind nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar.

Und schließlich darf die Neuanlage des Gartens nicht aus Gründen erforderlich sein, die dem Vermieter zuzurechnen und von diesem zu vertreten sind. Dazu gehört in erster Linie der Fall, in dem die Grundüberholung des Gartens deswegen erforderlich ist, weil der Vermieter den Garten jahrelang vernachlässigt und nicht gepflegt hat. Aber auch der Fall, in dem in der Vergangenheit der Rückschnitt von Hecken, Sträuchern und Bäumen nicht fachgerecht ausgeführt wurde und dadurch Mehrkosten entstehen (etwa weil der unsachgemäß beschnittene Baum gefällt werden muss), können diese zusätzlichen Kosten nicht auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung verteilt werden (AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 24.01.1996, Az.: 12 C 625/95). Darüber hinaus ist noch der Fall denkbar, dass die Neuanlage des Gartens deswegen notwendig ist, weil der Vermieter Baumaßnahmen durchgeführt hat. Da die dafür anfallenden Kosten dazu dienen, den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts wiederherzustellen, ist eine Umlage auf die Mieter ebenfalls nicht zulässig (AG Steinfurt, Urteil vom 25.05.2004, Az.: 4 C 249/03).

Mehr auch unter: Baumfällung und Baumschnitt als Betriebskosten umlegbar?

Mieter darf den Garten nicht nutzen: Kosten der Neuanlage trotzdem umlegbar

Die Kosten der Neuanlage des Gartens im Sinne einer Grundüberholung sind auch auf die Mieter umlegbar, wenn diese den Garten nicht nutzen oder nicht nutzen dürfen. Für die Zulässigkeit der Kostenumlage genügt es, dass durch den Garten der Gesamteindruck des Mietobjekts und damit auch die Wohnqualität verbessert wird. Ist der Garten allerdings dem Vermieter oder anderen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen, ist eine Verteilung der Kosten auf alle Mieter unzulässig.