Herumgesprochen hat sich sicherlich, dass die Aufwendungen für die Gartenpflege in der Betriebskostenabrechnung umlegbar sind, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde und die Gartenpflege nicht mietvertraglich auf Mieter delegiert wurde.
Aber was genau gehört zur Gartenpflege und darf daher vom Vermieter auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden? Und was ist nicht umlegbar? Die Antworten darauf erfahren Sie in diesem Artikel.
Gartenpflege: Wo die Umlagefähigkeit der Kosten gesetzlich geregelt ist – und was damit gemeint ist
Sind im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter darüber jährlich abrechnen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Zu den umlegbaren Betriebskosten zählen auch die Kosten der Gartenpflege, § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (BetrVK). Hat der Vermieter die Umlagefähigkeit dieser Kostenposition mietvertraglich festgelegt, darf er die Kosten der Gartenpflege in der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilen.
Gemeint ist mit den Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrVK die Pflege der
- gärtnerisch angelegten Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
- Spielplätze einschließlich der Erneuerung von Sand
- Plätze, Zugänge und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen
Voraussetzung für eine Umlagefähigkeit der Kosten der Gartenpflege ist zusätzlich, dass diese laufend anfallen, also regelmäßig und wiederkehrend entstehen, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrVK. Lediglich einmalig auftretende Kosten wie etwa die Neuanlage des Gartens infolge jahrelanger Vernachlässigung durch den Vermieter sind nicht umlegbar. Das gilt ebenso für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrVK.
Welche Tätigkeiten konkret von der Gartenpflege umfasst sind – und daher umlegbar sind
Bei den Gartenflächen das
- Bekämpfen von Schädlingen
- Beseitigen von Unkraut, Laub und verwelkten Pflanzen
- Bewässern von Rasen, Pflanzen und Gehölzen
- Düngen von Beeten, Rasen, Pflanzen und Gehölzen
- Entsorgen der Gartenabfälle und des Laubs
- Mähen, Vertikutieren und Nachsäen des Rasens
- Neubepflanzen mit Pflanzen und Gehölzen
- Rückschneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen
Dazu gehören auch die die Kosten des Düngers, des Gießwassers, der Pflanzenschutzmittel, des Saatgutes, der neu zu setzenden Pflanzen und Gehölzen, aber auch des Benzins und der Wartung für den Rasenmäher sowie die Kosten für einen vom Vermieter beauftragten Gärtner.
Bei den Spielflächen das
- Austauschen von Sand
- Pflegen und Warten der Spielgeräte
- Reinigen der Spielflächen
Bei den nichtöffentlichen Plätze, Zugänge und Zufahrten
- das Reinigen dieser Flächen
- den Winterdienstdienst auf diesen nichtöffentlichen Flächen einschließlich des benötigten Streuguts
Bei welchen Kosten der Gartenpflege es umstritten ist, ob diese umgelegt werden können
Auch die Frage, ob die Kosten für die Anschaffung von maschinellen Gartengeräten auf die Mieter verteilt werden können, ist in der Rechtsprechung umstritten. Einerseits wird dies abgelehnt (AG Laufen, Urteil vom 05.07.2005, Az.: 3 C 1176/04). Anderseits wurde die Umlagefähigkeit eines neu angeschafften Laubsaugers und Schneeräumgerätes bejaht (LG Berlin, Urteil vom 09.03.200, Az.: 62 S 463/99). Unbeschadet dieser unterschiedlichen Auffassungen scheint die Kostenbeteiligung der Mieter an der Anschaffung von maschinellen Gartengeräten dann sinnvoll, wenn die betreffenden Arbeiten mit dem Gerät etwa durch den Hausmeister erledigt werden und damit die Beauftragung einer im Ergebnis teureren extern Firma vermieden wird. Im Übrigen ist es bisher unstreitig, dass der Vermieter die Kosten für die Anschaffung eines Rasenmähers zu tragen hat.
Die Kosten für die Neuanschaffung von Pflanzen und Gehölzen können ebenfalls problematisch sein. Strenggenommen ist nach § 2 Nr. 10 BetrVK nur die Erneuerung und damit der Austausch verwelkter oder erkrankter Pflanzen zulässig. Sollen neue zusätzliche Pflanzen und Gehölze gesetzt werden, muss an sich der Vermieter die Kosten tragen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Vermieter nicht gehalten ist, verwelkte oder erkrankte Pflanzen an einer bestimmten Stelle zu erneuern. Vielmehr darf er auch die Pflanzen entfernen und an einer anderen Stelle im Garten neue Pflanzen setzen. Daher können auch Kosten für die komplette, regelmäßig anfallende Grundüberholung des Gartens umlagefähig sein, sofern diese Überholung nicht auf eine jahrelange Vernachlässigung durch den Vermieter zurückzuführen ist. Möchte der Vermieter allerdings etwa eine zusätzliche Hecke zur Abgrenzung seines Grundstücks setzen, muss er diese Kosten selber zahlen und darf sie nicht auf die Mieter abwälzen.
Bei Sturmschäden herrscht zum Teil die Ansicht, dass diese witterungsbedingt und die für die Beseitigung der Gartenschäden anfallenden Kosten umlagefähig sind. Dagegen wird aber eingewandt, dass diese Kosten nicht laufend anfallen. Einigkeit besteht jedenfalls, dass die Kosten für die Beseitigung bzw. Erneuerung von umgestürztem oder beschädigten Bäumen dort auf die Mieter umlegbar sind, wo solche Sturmschäden regelmäßig auftreten, wie etwa im Hamburger Raum (LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989, Az.: 7 S 185/88).
Diese Kosten gehören nicht zur Gartenpflege – und sind daher auch nicht umlegbar
Nicht von der Gartenpflege umfasst und daher auch nicht auf die Mieter umlagefähig sind die Kosten für
- das erstmalige Anlegen des Gartens
- die Neuanlage des Gartens infolge jahrelanger Vernachlässigung durch den Vermieter
- das erstmalige oder zusätzliche Anlegen von Spielflächen oder nicht öffentlichen Plätzen, Zugängen und Zufahrten
- das Erneuern von Bodenbelägen auf Spielflächen oder nicht öffentlichen Plätzen, Zugängen und Zufahrten
- die erstmalige oder zusätzlich Anschaffung von Spielgeräten auf den Spielflächen
