Einer der strittigsten Positionen in der Betriebskostenabrechnung sind die Hausmeisterkosten. Zwar dürfen die Kosten für den Hauswart nach § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter verteilt werden.
Aber viele Mieter halten diese Kosten für zu hoch und monieren, dass in den Hausmeisterkosten nicht umlagefähige Arbeiten und Anschaffungen enthalten sind.
Und tatsächlich: Die Position „Hausmeisterkosten“ hält in manchen Betriebskostenabrechnungen einer näheren Überprüfung nicht stand. Grund genug also für Vermieter und Mieter, sich genau darüber zu informieren, welche Hausmeisterkosten über die Betriebskostenabrechnung umlegbar sind.
Dieser Artikel erklärt detailliert, welche Leistungen des Hausmeisters die Mieter zahlen müssen und welche Kosten der Vermieter tragen muss.
Umlage der Hausmeisterkosten: Worüber genau gestritten wird
Für seine Tätigkeit erhält der Hausmeister eine Vergütung, zumeist entweder im Rahmen einer sozialversicherungspflichtigen oder einer geringfügig entlohnten Beschäftigung (Mini-Job). Dabei entscheidet alleine der Vermieter über die Höhe der Vergütung, die jedoch ortsüblich sein muss und dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu entsprechen hat. Diese Voraussetzungen liegen grundsätzlich vor, wenn die Hausmeisterkosten einen Betrag von ca. 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und pro Monat nicht überschreiten. Innerhalb dieses Betrags kann der Vermieter auch frei darüber befinden, ob der Hausmeister zusätzlich zur regulären Vergütung ein Weihnachtsgeld und sonstige Lohnbestandteile bzw. geldwerte Leistungen erhält.
Daher gehören zu den Hausmeisterkosten:
- Vergütung des Hausmeisters einschließlich zusätzlicher Lohnbestandteile (etwa Weihnachts- oder Urlaubsgeld)
- Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung bzw. Pauschalabgabe
- Kilometerpauschalen für Fahrtkosten des Hausmeisters mit dem eigenen Pkw (wobei die Pauschalen die Kosten für die Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel und den dafür entstehenden zeitlichen Mehraufwand nicht überschreiten dürfen)
- Sonstige geldwerte Leistungen
Alle diese Kosten darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilen, soweit die Umlage der Hausmeisterkosten entweder ausdrücklich oder durch bloße Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag vereinbart ist.
Wird der Hausmeister in mehreren Objekten des Vermieters eingesetzt, darf pro Objekt nur der dafür jeweils tatsächlich angefallene Teil der Hausmeisterkosten berechnet werden. Berechnungsmaßstab ist – sofern zwischen Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart wurde – die Anzahl der einzelnen Wohnungen in den jeweiligen Mietobjekten.
Gestritten zwischen Vermieter und Mieter wird nun bei den in der Betriebskostenabrechnung eingestellten Hausmeisterkosten regelmäßig darüber, ob
- die Vergütung ausschließlich für umlagefähige Hausmeistertätigkeiten gezahlt wurde oder
- in der Vergütung nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Hausmeisters sowie Sachkosten enthalten sind
Hausmeisterkosten: Diese Tätigkeiten sind umlegbar
Alle für einen Hausmeister typischen Kontroll-, Bedienungs-, Sicherungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten sind umlagefähig, sofern diese Arbeiten nicht von anderen Personen verrichtet werden (etwa Gärtner, Reinigungskräfte, Winterdienst).
Umlegbare Hausmeistertätigkeiten sind daher etwa
- Bereitstellen von Abfallbehältern für die Entleerung durch die Müllabfuhr
- Kontrolle des Abschließens von Außentüren
- Kontrolle der Einhaltung der Hausordnung
- Kontrolle der Einhaltung von Ruhezeiten
- Kontrolle des freien Durchgangs der Flucht- und Rettungswege
- Kontrolle von Handwerkern und Fremdfirmen bei deren Verrichtung von umlagefähigen Arbeiten
- Kontrolle der gemeinschaftlichen Flächen auf dort abgestellte gefährliche Gegenstände
- Kontrolle der gemeinschaftlichen Beleuchtungseinrichtungen und der technischen Anlagen
- Kontrolle der Waschküche und der Trockenräume
- Bedienung und Kontrolle des Fahrstuhls
- Bedienung und Kontrolle der Heizung und der Warmwasserversorgungsanlage
- Pflege des Gartens und der Außenanlagen
- Reinigung von Fluren, Treppen, Kellergängen und Zuwege zum Objekt nebst Reinigungsmittel
- Sicherung und Hilfe in Notfällen
- Sicherung der Zuwege zum Objekt durch Winterdienst
Welche Tätigkeiten bei den Hausmeisterkosten nicht umgelegt werden dürfen
Verwaltungstätigkeiten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Hausmeisters können nicht auf die Mieter verteilt werden. Das gilt auch für die damit zusammenhängenden Sachkosten.
Nicht umlagefähig sind daher als Kosten der Verwaltung beispielsweise:
- Abmahnen von Mietern
- Entgegennahme von Mietzahlungen in bar
- Maklertätigkeiten
- Terminvereinbarungen mit Handwerkern und Fremdfirmen
- Verteilen von Rundschreiben an die Mieter
- Wohnungsbesichtigungen und Wohnungsübergaben
Ebenso wenig können etwa folgende Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten umgelegt werden:
- Auswechseln von Glühbirnen und sonstigen Leuchtmitteln
- Erhaltungsmaßnahmen am Objekt und dessen Einrichtungen
- Reparaturen am Objekt und dessen Einrichtungen
- Schönheitsreparaturen
- Wartung von Gartengeräten und Werkzeugen
Zu den ebenfalls nicht umlegbaren Sachkosten gehören beispielsweise Anschaffung und Erneuerung von Arbeitskleidung, Arbeitsschuhen, Besen, Eimer, Gartengeräten, Werkzeugen und Kleinteilen wie beispielsweise Nägel, Schrauben, Dübel usw.
So muss mit den nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten verfahren werden
Alle umlagefähigen und nicht umlegbaren Tätigkeiten des Hausmeisters nebst der ebenfalls nicht umlegbaren Sachkosten müssen in der Betriebskostenabrechnung aufgeschlüsselt werden. Die nicht verteilbaren Positionen sind aus den Hausmeisterkosten heraus zu rechnen. Dabei kann der Vermieter aber keinen pauschalen Betrag für die nicht umlagefähigen Kosten ansetzen und von den Hausmeisterkosten abziehen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20.08.2008, Az.: VIII ZR 27/07).
In der Betriebskostenabrechnung dürfen zudem keine Arbeiten doppelt berechnet werden, etwa die Gartenpflege oder Treppenhausreinigung durch den Hausmeister und die monatliche Vergütung für den Gärtner oder der externen Reinigungsfirma.
