Unter Mietern ist es zwar inzwischen bekannt, dass der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen bzw. aushändigen muss, § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Umgekehrt hat aber auch der Mieter seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung ebenfalls bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Erhalt der Abrechnung zu erheben und dem Vermieter mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB (Widerspruchsfrist). Danach ist der Mieter mit seinen Einwendungen ausgeschlossen.
In diesem Fachartikel haben wir alle wichtigen Infos zur Widerspruchsfrist zusammengestellt.
Für Einwendungen bleiben nur 12 Monate
Hat der Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten, bleiben ihm grundsätzlich nur 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu überprüfen und dem Vermieter etwaige Einwände mitzuteilen. Erhält also der Mieter etwa am 16.04. die Abrechnung über die Betriebskosten, beginnt die 12-monatige Widerspruchsfrist am 17.04. zu laufen, da der Tag der Zustellung der Betriebskostenabrechnung nicht mitgezählt wird, § 187 Abs. 1 BGB. Dem Vermieter müssen dann am 16.04. des Folgejahres die Beanstandungen des Mieters über die Betriebskostenabrechnung vorliegen.
Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Mieter unverschuldet an der Einhaltung der Widerspruchsfrist gehindert war, § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter plötzlich schwer erkrankt oder der Vermieter ihm die Einsicht in die Belege über die Betriebskosten verweigert. Hier darf der Mieter auch noch nach der abgelaufenen 12-Monats-Frist widersprechen. Nach Wegfall des Hinderungsgrunds hat der Mieter hierzu drei Monate Zeit.
Einwendungen müssen genau begründet werden
Innerhalb der Widerspruchsfrist muss der Mieter seine Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung genau begründen, also konkret darlegen, was er bemängelt und warum welche Kostenansätze nicht zutreffen, was schriftlich erfolgen sollte. Da pauschale Einwendungen oder Behauptungen „ins Blaue hinein“ nicht genügen, kommt der Mieter nicht umhin, beim Vermieter die Belege einzusehen bzw. sich – in Ausnahmefällen – gegen Kostenerstattung zusenden zu lassen. Der Vermieter ist insoweit auch verpflichtet, den Mieter die Belege über die Betriebskosten einsehen zu lassen.
Zahlungen innerhalb der Widerspruchsfrist begründen kein Schuldanerkenntnis
Lange Zeit war umstritten, ob Zahlungen des Mieters auf die Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung während der 12-monatigen Widerspruchsfrist ein Schuldanerkenntnis des Mieters dergestalt begründen, dass der Mieter sich mit der Abrechnung einverstanden erklärt. Hier hat der BGH kürzlich Klarheit geschaffen: Leistet ein Mieter auf Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung, darf er dennoch innerhalb der 12-monatigen Ausschlussfrist der Abrechnung widersprechen. Die geleistete Zahlung stellt also kein Annerkenntnis des Mieters dar, wonach die Abrechnung korrekt sei (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az: ZR VIII 269/09). Unbeschadet dessen bleibt es dem Mieter unbenommen, solche Zahlungen – vorsorglich – unter dem Vorbehalt der Überprüfung bzw. Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu stellen.
Widerspruchsfrist abgelaufen: Einwände ausgeschlossen
Ist die 12-monatige Widerspruchsfrist abgelaufen und war der Mieter auch nicht an der Einhaltung der Frist unverschuldet gehindert, ist er mit seinen Einwänden ausgeschlossen. Die Widerspruchsfrist ist also zugleich auch eine Ausschlussfrist. Der Ausschluss gilt selbst dann, wenn die Einwände begründet gewesen wären. Ebenso kann der Vermieter die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen an die (an sich fehlerhafte) Betriebskostenabrechnung anpassen.
