Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, muss der Vermieter über die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen. Dabei kommt es häufiger vor, dass der Mieter mit der Betriebskostenabrechnung oder mit einzelnen Positionen nicht einverstanden ist.
In diesen Fällen kann der Mieter Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen. Damit stellt sich die Frage, ob durch den Widerspruch die Zahlungspflicht des Mieters gehemmt wird, er also zunächst auf eine Nachforderung aus der Abrechnung oder die künftigen Vorauszahlungen nicht zu zahlen braucht.
Die Antwort darauf finden Sie hier.
Widerspruch, Betriebskostenabrechnung, Formalien und Fristen: So ist die Rechtslage
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat, § 556 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ist das der Fall, muss der Vermieter darüber jährlich so abrechnen, dass dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung zugegangen ist, § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 BGB. Versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist schuldhaft bzw. aus von ihm zu vertretenden Gründen, ist er mit etwaigen Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, kann diese also nicht mehr geltend machen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
Ist der Mieter mit der Betriebskostenabrechnung oder mit einzelnen Positionen s nicht einverstanden, kann er gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen. Dabei ist der Begriff „Widerspruch“ im Mietrecht nicht bekannt. Der Gesetzgeber spricht hier von „Einwendungen“. Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu überprüfen und gegenüber dem Vermieter Einwendungen zu erheben, § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB. Auch hier gilt, dass der Mieter bei einem schuldhaften Nichteinhalten der 12-monatigen „Widerspruchsfrist“ seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nicht mehr geltend machen kann, § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB.
Gestützt werden kann der Widerspruch auf
- formelle Mängel wie fehlende Mindestangaben (Adressat, Gesamtkosten, Umlageschlüssel und Mieteranteil) oder sonstige formellen Fehler wie etwa falscher Abrechnungszeitraum, unzulässige Abrechnungseinheiten und ähnliches
- materielle (inhaltliche) Mängel wie etwa Aufnahme von nicht umlagefähigen Positionen, doppelt berechnete Kosten, falsch zugrundegelegte Wohnfläche bzw. Umlageschlüsse und dergleichen mehr
Zudem muss die Betriebskostenabrechnung so erstellt sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschuldeter Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann (ständige Rechtsprechung, zuletzt noch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14). Ist das nicht der Fall, ist ebenfalls ein formeller Mangel gegeben.
Liegen formelle oder materielle Mängel vor, kann der Mieter Einwendungen bzw. Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung erheben. Der Widerspruch ist aus Beweisgründen stets schriftlich zu erheben, zumal er auch genau zu begründen ist. Darüber hinaus sollte der Mieter den Zugang des Widerspruchs beim Vermieter beweisen können (etwa durch eine Zustellung mittels Boten oder Einwurfeinschreiben), insbesondere auch zur Führung des Nachweises, dass die 12-monatige Widerspruchsfrist eingehalten wurde.
Möchte der Mieter aufgrund materieller Mängel Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung erheben, setzt dies regelmäßig voraus, dass er die zugehörigen Kostenbelege des Vermieters eingesehen hat (Oberlandesgericht (OLG), Urteil vom 22.06.2006, Az.: I-10 U 164/05).
Widerspruch eingelegt: Das gilt für die Hemmung der Zahlungspflicht
Hat der Mieter begründete Einwendungen bzw. Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung erhoben, kann das Auswirkungen auf die Hemmung seiner Zahlungspflicht haben. Dabei ist auch der Begriff „Hemmung“ in diesem Zusammenhang vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Vielmehr wird der Begriff „Hemmung“ – also das Verhindern des Weiterlaufens einer Frist aus bestimmten Gründen – speziell bei den Verjährungsvorschriften verwendet, vgl. §§ 203 ff BGB. Die Frage ist daher, ob Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung die Fälligkeit der Zahlungspflicht von Nachforderungen und künftigen Vorauszahlungen
- hinausschiebt oder
- sogar vollständig zum Erliegen bringt
Zur Beantwortung dieser Frage sind folgende Fälle zu unterscheiden:
Fall 1: Betriebskostenabrechnung hat formelle Mängel
Weist die Betriebskostenabrechnung formelle Fehler auf, ist eine sich daraus ergebende Nachzahlung nicht fällig. Das gilt ebenso für die künftigen Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter hat sowohl an der Nachforderung des Vermieters als auch an den künftigen Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB, welches bis zum Erhalt einer neuen, formell ordnungsgemäßen Abrechnung gilt. Erst dann muss der Mieter die Nachforderung begleichen sowie die einbehaltenen Vorauszahlungen leisten, sofern er die Abrechnung innerhalb der für den Vermieter geltenden 12-monatigen Abrechnungsfrist erhält (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05). An der Kaltmiete besteht allerdings kein Zurückbehaltungsrecht.
Reicht der Vermieter innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist aus von ihm zu vertretenden Gründen keine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nach, ist er mit seiner Nachforderung ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
Fall 2: Betriebskostenabrechnung hat materielle Mängel
Beinhalt die Betriebskostenabrechnung materielle Fehler und macht der Mieter keine Einwendungen geltend, ist die Nachforderung grundsätzlich 30 Tage nach Erhalt der Abrechnung fällig, § 286 Abs. 3 BGB. Erhebt der Mieter jedoch Widerspruch gegen die materiell fehlerhafte Abrechnung, steht ihm an den Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Der Vermieter ist also gehindert, die Anpassung bzw. Erhöhung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB durchzusetzen (BGH, Urteile vom 15.05.2012, Az.: VIII ZR 245/11 und 246/12).
Mit diesen Entscheidungen haben die Karlsruher Richter ihre zuvor anderslautende Rechtsprechung aufgegeben. Der Mieter dürfte daher auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung haben, und zwar hinsichtlich der falsch berechneten Positionen, die ggf. aus dem Nachzahlungsbetrag heraus zu rechnen sind.
Voraussetzung für die Zurückbehaltungsrechte ist allerdings, dass es sich nicht um kleinere Fehler handelt, die der Mieter ohne weiteres erkennen kann. Macht der Mieter begründet von seinen Zurückbehaltungsrechten Gebrauch, muss er nach Erhalt der materiell berichtigten Betriebskostenabrechnung die einbehaltenen Beträge an den Vermieter nachzahlen, sofern die Abrechnung innerhalb der für den Vermieter geltenden 12-monatigen Abrechnungsfrist vorliegt.
Berichtigt der Vermieter die Abrechnung erst nach der 12-monatigen Abrechnungsfrist aus von ihm zu vertretenden Gründen, ist er mit weiteren Nachforderungen gegen den Mieter ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
Widerspruch strategisch einlegen: Damit müssen Vermieter rechnen
Aufgrund des Umstandes, dass die Widerspruchsfrist für den Mieter länger gilt als die Abrechnungsfrist für den Vermieter, kann der Mieter durch strategisches Einlegen des begründeten Widerspruchs bei formellen oder bestimmten materiellen Mängeln der Betriebskostenabrechnung die Nachforderung des Vermieters „kaputt machen“.
Dazu bezahlt der Mieter zunächst die Nachforderung aus der formell oder materiell fehlerhaften Betriebskostenabrechnung. Diese Zahlung kann der Mieter „unter dem Vorbehalt der Richtigkeit der Abrechnung“ stellen, wobei im Übrigen eine Zahlung auf die Abrechnung kein Anerkenntnis dergestalt ist, dass die Abrechnung korrekt wäre (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az: ZR VIII 269/09).
Seine Einwendungen bzw. den Widerspruch erhebt der Mieter anschließend erst dann, wenn für ihn die Widerspruchsfrist noch besteht, aber für den Vermieter der Abrechnungszeitraum bereits abgelaufen ist. Damit wird dem Vermieter die Möglichkeit genommen, Nachforderungen aus einer neu erstellten, ordnungsgemäß formellen Abrechnung oder weitere Nachforderungen aus der ordnungsgemäß materiell berichtigten Abrechnung geltend zu machen. Denn damit ist der Vermieter infolge der versäumten 12-monatigen Abrechnungsfrist grundsätzlich ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
