Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen, möchte dieser schnellstmöglich seine Mietkaution
vom Vermieter zurückerhalten. Denn ein Umzug ist teuer und meistens ist die Kaution bereits für Ausgaben verplant. Umso ärgerlicher ist es daher für den Mieter, wenn der Vermieter die Mietkaution vorläufig noch einbehält. Das Standardargument des Vermieters lautet, dass die Betriebskostenabrechnung über die laufende Abrechnungsperiode noch zu Nachzahlungen führen könnte.
Damit stellt sich für Vermieter und Mieter die Frage, ob es zu lässig ist, dass die Auszahlung der Mietkaution erst nach dem Vorliegen der Betriebskostenabrechnung erfolgt.
Auszahlung der Mietkaution: Das sind die allgemeinen Regeln
Sobald nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr aus dieser rechtlichen Beziehung zustehen, muss der Vermieter die Mietkaution auszahlen oder verwerten. Innerhalb welcher Frist die Auszahlung oder Verwertung der Mietkaution zu erfolgen hat, ist allerdings im Gesetz nicht festgelegt.
Eine sofortige Auszahlung oder Verwertung der Mietkaution braucht der Vermieter jedenfalls nicht vorzunehmen. Insoweit ist der Anspruch des Mieters auf Kautionsauszahlung noch nicht fällig. Vielmehr steht dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters eine angemessene Frist zu, innerhalb der zu prüfen ist, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen und ob dazu die Kaution verwertet wird. Erst danach und wenn es zu keiner Verwertung der Mietkaution kommt, tritt die Fälligkeit des Auszahlungsanspruchs ein (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14).
Für diese Prüfung wird dem Vermieter üblicherweise und im Einklang mit einigen Gerichtsentscheidungen ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten zugestanden. Ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten steht auch im Einklang mit dem Rechtsgedanken des § 548 BGB, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache ab deren Rückgabe innerhalb von sechs Monaten verjähren.
Zwingend ist ein Prüfungszeitraum für den Vermieter von bis zu sechs Monaten jedoch nicht, da regelmäßig die Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind, so dass der Anspruch des Mieters auf Auszahlung der Mietkaution auch eher fällig sein kann (so etwa Amtsgericht (AG) Hamburg, Urteil vom 16.12.2002, Az.: 45 C 74/02).
Auszuzahlen oder zu verwerten ist im Übrigen nicht nur die Mietkaution, sondern auch das angefallenen Zinsguthaben. Denn der Vermieter muss die Kaution zinsbringend anlegen und die Zinsen dem Mieter gutbringen, § 551 Abs. 3 BGB.
Auszahlung der Mietkaution und Betriebskostenabrechnung: Hier gelten besondere Regeln
Für die Auszahlung der Mietkaution in dem Fall, in dem noch Ansprüche des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung möglich sind, gelten besondere Regeln. So kann der Vermieter die Auszahlung der Kaution bis zu knapp 24 Monaten verweigern, wobei er allerdings in diesem Zeitraum regelmäßig nur einen Teil der Mietkaution einbehalten darf.
Der Grund dafür, warum der Vermieter einen Teil der Kaution solange zurückhalten kann, liegt darin, dass die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung sichern soll. Dazu gehören auch die Nachforderungen aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, kann der Vermieter einen angemessenen Teil aus der Mietkaution einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt (AG Gießen, Urteil vom 10.05.2012, Az.: 48 C 352/11). Damit ist zugleich klargestellt, dass der Vermieter regelmäßig nicht die gesamte Mietkaution bis zum Vorliegen der Betriebskostenabrechnung zurückhalten darf.
Im ungünstigsten Fall kann es allerdings knapp 24 Monaten dauern, bis der Mieter den wegen der möglichen Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung einbehaltenen Teil der Mietkaution erhält. Denn der Vermieter hat nach dem Ende des Abrechnungszeitraums 12 Monate Zeit, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Findet innerhalb des Abrechnungszeitraums ein Mieterwechsel statt, braucht der Vermieter keine Zwischenabrechnung vorzunehmen, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB. Endet nun etwa der Abrechnungszeitraum am 31.12. 2016 und das Mietverhältnis am 15.01.2017, braucht der Vermieter über den Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis 31.12.2017 erst bis zum 31.12.2018 abzurechnen. Der Trost für den Mieter in einem solchen Fall ist, dass der Vermieter für mögliche Nachforderungen aus dem Zeitraum vom 01.01. bis 15.01.2017 keinen allzu hohen Betrag aus der Mietkaution zurückhalten kann.
Ist die 12-Monats-Frist für den Vermieter zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung abgelaufen und hat er diese aus von ihm zu vertretenen Gründen nicht innerhalb der Frist erstellt, ist er mit Nachforderungen aus der Abrechnung ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter den einbehalten Teil der Mietkaution an den Mieter vollständig ausbezahlen.
Der vom Vermieter einbehaltene Betrag aus der Mietkaution wegen einer möglichen Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung darf nur angemessen sein. Was angemessen ist, ergibt sich regelmäßig aus den Nachforderungen der Vorjahre. Hatte der Mieter stets Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen, darf der Vermieter grundsätzlich keinen Teil der Mietkaution zur Sicherung einer möglichen Nachforderung einbehalten. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vermieter die zu erwartende Nachforderung konkret vorträgt (AG Hamburg, Urteil vom 26.09.2003, Az.: 43 b C 133/03).
