Weist die Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung aus, kommt es häufig vor, dass die Betriebskostennachzahlung des Mieters ausbleibt.
Die Gründe dafür reichen vom Widerspruch des Mieters gegen die Abrechnung bis hin zu dem Umstand, dass dieser zumindest aktuell über kein Geld verfügt. Viele Vermieter gehen dann dazu über, dass sie die offenstehende Betriebskostennachzahlung mit der Mietkaution verrechnen. Das gilt sowohl während des laufenden als auch nach dem beendeten Mietverhältnis.
Ob diese Verfahrensweise der Vermieter rechtens ist, können Sie in diesem Artikel nachlesen.
Vermieter muss Treuhandfunktion der Mietkaution beachten
Die Mietkaution hat nicht nur einen Sicherungszweck, sondern auch eine Treuhandfunktion, die der Vermieter zu beachten hat. Diese Funktion kommt in § 551 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum Ausdruck, wonach der Vermieter die Mietkaution von seinem Vermögen getrennt halten muss, die Kaution zinsbringend anzulegen hat und die Zinsen dem Mieter zustehen. Das bedeutet allerdings auch, dass der Vermieter bei gegen den Mieter bestehenden Forderungen nicht ohne weiteres auf die Mietkaution zugreifen darf, sondern bestimmte Regeln einhalten muss. Dabei ist zwischen dem laufenden und dem beendeten Mietverhältnis zu unterscheiden.
Laufendes Mietverhältnis: Verrechnung nur mit rechtskräftigen oder unstreitigen Forderungen
Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine offene Betriebskostennachzahlung des Mieters nur mit der Mietkaution verrechnen, wenn die vermieterseitige Forderung vom Gericht rechtskräftig festgestellt wurde oder zwischen Vermieter und Mieter unstreitig ist, so dass die ausbleibende Betriebskostennachzahlung offensichtlich unbegründet und mutwillig ist. In allen anderen Fällen, insbesondere bei streitigen Betriebskostennachzahlungen, ist dem Vermieter die Verrechnung untersagt.
Auch eine Klausel im Mietvertrag oder in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag des Inhalts:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“
ist unwirksam, da sie gegen die Treuhandfunktion der Mietkaution verstößt. Damit ist eine solche Klausel nach § 551 Abs. 4 BGB eine Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen, die den Mieter benachteiligt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.05.2014, Az.: VIII ZR 234/13).
War es dagegen rechtens, die Betriebskostennachzahlung mit der Mietkaution im laufenden Mietverhältnis zu verrechnen, muss der Mieter die Kaution wieder auf den mietvertraglich vereinbaren Betrag aufstocken.
Beendetes Mietverhältnis: Verrechnung möglich
Ist das Mietverhältnis beendet, braucht der Vermieter die Mietkaution nicht sofort zurückerstatten, so dass die Auszahlung der Kaution noch nicht fällig ist. Vielmehr hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist zur Prüfung, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen und ob er diese mit der Mietkaution verrechnet. Erst nach Ablauf dieser Prüfungsfrist und wenn der Vermieter die Mietkaution nicht verwertet, tritt die Fälligkeit des Auszahlungsanspruchs ein.
Für die Prüfung steht dem Vermieter regelmäßig ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten zu. Bei einer möglichen Betriebskostennachzahlung des Mieters kann sich dieser Zeitraum verlängern. Hintergrund ist,
dass die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung sichern soll, wozu auch die Nachforderung aus einer noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung gehört (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Der Vermieter darf dazu aber nur einen angemessenen Teil aus der Mietkaution zurückhalten, und zwar solange, bis die Abrechnung vorliegt (Amtsgericht (AG) Gießen, Urteil vom 10.05.2012, Az.: 48 C 352/11).
Damit kann es im ungünstigsten Fall bis zu knapp 24 Monaten dauern, bis dem Mieter den von Vermieter einbehaltenen Teil der Mietkaution erhält. Denn der Vermieter hat dem Ende des Abrechnungszeitraums 12 Monate Zeit, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Endet das Mietverhältnis nun im ersten Monat des laufenden Abrechnungszeitraums, ist der Vermieter zu einer Teilabrechnung nicht verpflichtet, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB. Vielmehr besteht die Pflicht zur Abrechnung hier erst mehr als elf Monate später mit dem Ende des Abrechnungszeitraums, woran sich die 12-monatige Abrechnungsfrist für den Vermieter anschließt.
Der Vermieter darf allerdings für eine mögliche Betriebskostennachzahlung des Mieters nur einen angemessen Teil aus der Mietkaution einbehalten. Die Angemessenheit ergibt sich regelmäßig aus den Nachzahlungen der Vorjahre.
Ergibt die Betriebskostenabrechnung, dass der Mieter eine Betriebskostennachzahlung zu leisten hat, kann der Vermieter diese mit dem einbehaltenen Teil aus der Mietkaution verrechnen. Darüber muss der Vermieter dem Mieter Abrechnung erteilen und ihm das restliche Guthaben aus der Mietkaution erstatten.
Hat der Vermieter jedoch die 12-Monats-Frist zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung schuldhaft versäumt, kann er keine Nachforderung aus der Abrechnung mehr geltend machen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Vermieter muss dann den einbehalten Teil der Mietkaution an den Mieter vollständig auszahlen.
