Angesichts der ständigen Teuerungen trifft manchen Mieter fast der Schlag, wenn er die Betriebskostenabrechnung erhält. Nachzuzahlen ist ein satter dreistelliger, manchmal sogar vierstelliger Betrag. Die Frage ist, woher das Geld dafür nehmen? Denn meistens sind oder wurden gerade noch andere Ausgaben fällig und der Dispositionskredit auf dem Girokonto ist auch schon fast ausgeschöpft.
Für den betroffenen Mieter stellt sich daher zwangsläufig die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, die Betriebskostennachzahlung in Raten zu zahlen. Denn auf diese Weise ließe sich die aktuelle finanzielle Schieflage erfolgreich meistern.
Wir erklären hier, warum es kein Recht auf eine Ratenzahlung der Betriebskostennachzahlung gibt und wie Mieter es trotzdem schaffen können, in Ratens zahlen.
Raten zahlen: Für die Betriebskostennachzahlung nicht vorgesehen
Die schlechte Nachricht für Mieter vorab: Es existiert keine Rechtsgrundlage, wonach der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch hätte, die Betriebskostennachzahlung in Raten zahlen zu dürfen. Vielmehr hat der Mieter als Schuldner dem Vermieter als Gläubiger den aus der Betriebskostenabrechnung ersichtlichen Nachzahlungsbetrag innerhalb von 30 Tagen zu begleichen, § 286 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Zahlt der Mieter nicht binnen dieser 30 Tage, erhält er in der Praxis regelmäßig vom Vermieter oder dessen Rechtsanwalt eine Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung. Bleibt der Mieter weiterhin untätig und lässt er auch diese Frist ohne eine Zahlung oder eine Reaktion verstreichen, muss er mit einem Mahnbescheid bzw. Zahlungsklage seines Vermieters rechnen.
Das alles macht die Betriebskostennachzahlung jedoch noch teurer. Denn der Mieter muss dem Vermieter aus Verzugsgründen dessen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten bezahlen sowie Verzugszinsen auf die Betriebskostennachzahlung. Der wesentlich bessere Weg ist daher, wenn der Mieter sich bereits nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung mit dem Vermieter in Verbindung setzt und wegen einer Ratenzahlung verhandelt.
Nicht zu empfehlen: Zeit schinden durch vorgeschobene Einwände
Manch vorrübergehend zahlungsschwacher Mieter greift in die Trickkiste und schiebt allerlei Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung vor, um Zeit zu schinden. Denn bei Unklarheiten oder Zweifeln ist er berechtigt, die Unterlagen des Vermieters einzusehen. Macht der Mieter dieses Einsichtsrecht geltend, darf er die Betriebskostennachzahlung bis zur erfolgten Einsichtnahme zurückbehalten. „Pfiffige“ Mieter finden dabei auch genug Gründe, den vom Vermieter angebotenen Einsichtstermin immer weiter zu verschieben.
Ein solches rechtsmissbräuchliches Verhalten ist jedoch nicht zu empfehlen. Bei einer formell und materiell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung merkt der Vermieter schnell, worauf der Mieter hinaus will. Dadurch leidet das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Daher gilt auch hier, dass der Mieter nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung das Gespräch mit dem Vermieter suchen sollte, um eine Zahlung in Raten zu vereinbaren.
Ist die Betriebskostenabrechnung allerdings tatsächlich nicht korrekt oder nachvollziehbar und bedarf daher der Korrektur durch den Vermieter, ist es nicht zu beanstanden, wenn der Mieter bis dahin die Zahlung einbehält, also von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht.
Reine Verhandlungssache: Betriebskostennachzahlung in Raten zahlen
Findet das Gespräch mit dem Vermieter (oder dem Hausverwalter) statt, ist es reine Verhandlungssache, ob und wie viele Raten in welcher Höhe für die Betriebskostennachzahlung geleistet werden dürfen. Der Mieter sollte bei dem Gespräch zunächst kurz und offen seine finanzielle Situation schildern und um die Möglichkeit der Ratenzahlung bitten.
Dabei ist in der Regel davon auszugehen, dass der mit der Zahlung der Betriebskosten vielfach in Vorleistung getretene Vermieter das zügige Erhalten von Raten einem Rechtsstreit vorziehen wird. Denn der Vermieter ist an dem mit einem Gerichtsverfahren verbundenen Aufwand nicht interessiert. Nur in Ausnahmefällen (etwa wenn der Mieter zunächst die Betriebskostennachzahlung durch vorgeschobene Einwände hinauszögern wollte) wird ein Vermieter so verärgert sein, dass er auf stur schaltet und „aus Prinzip“ eine Zahlungsklage erhebt.
Der Mieter sollte die vereinbarte Ratenzahlung unbedingt pünktlich einhalten. Dies gebietet zum einen die Fairness. Zum anderen wird bei der Ratenzahlung meistens vereinbart, dass bei Nichtzahlung einer Rate der gesamte Restbetrag sofort fällig wird. Damit stünde der Mieter aber erneut vor dem Problem, wie er die Zahlung des noch offenen Betrages der Betriebskostenabrechnung bewerkstelligt.
Anpassung der Vorauszahlungen beugt hohen Nachzahlungen vor
Eine hohe Betriebskostennachzahlung sollte zum Anlass genommen werden, sowohl die monatlichen Vorauszahlungen anzupassen als auch speziell bei den verbrauchsabhängigen Kostenarten zu prüfen, ob Einsparungen möglich sind. Nur so lassen sich unliebsame Überraschungen beim Mieter in Form saftiger Nachzahlungen und beim Vermieter in Form hoher Vorleistungen vermeiden.
